Bỏ khung giá đất: Nhiều vấn đề bất hợp lý

Giá đất được xác định theo khung giá Nhà nước ban hành không theo kịp và thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Lợi dụng cơ chế hai giá đó mà nhiều người thường kê khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn mức giá thực tế khi chuyển nhượng đất đai để có thể giảm số thuế phải nộp. Mặt khác, với những trường hợp bị thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thì người dân vô cùng thiệt hại do được đền bù (áp dụng giá Nhà nước) thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Từ đó gây nên khiếu kiện, tranh chấp đất đai kéo dài… Do đó, dự thảo Luật đất đai có đề xuất bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý, giúp nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, giúp thị trường minh bạch, lành mạnh, không còn hiện tượng trục lợi trên đất đai. Đặc biệt, việc bỏ khung giá đất sẽ góp phần “cởi trói” cho giá đất địa phương. Tạo điều kiện đền bù thỏa đáng cho người dân theo giá thị trường thay vì chịu thiệt thòi khi căn cứ vào khung giá đất.

Chủ trương bỏ khung giá đất rõ ràng đem lại nhiều ưu điểm, tuy nhiên cũng có không ít những lo ngại do có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án đội lên, đẩy giá nhà tăng theo. Bởi, có một thực tế là các doanh nghiệp bất động sản hiện đang phải chịu vô vàn sức ép, từ việc vốn vay bị siết chặt đến gánh nặng chi phí, pháp lý, nhân công, giá vật liệu xây dựng tăng… Nay gánh thêm chi phí liên quan đến giá đất có thể khiến doanh nghiệp khó càng thêm khó.

 Khung giá đất mà Nhà nước ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế của lô đất đó trên thị trường (thường bằng khoảng 20-30% hoặc 30-50% khung giá đất thị trường, điều này dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng các kẽ hở của pháp luật để kê khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn mức giá đã được thỏa thuận trên hợp đồng trước đó để có thể giảm số thuế phải nộp xuống. Hiện nay, nguồn thu từ đất thường chiếm trên dưới 10-15% ngân sách địa phương, nên việc kê khai giá chuyển nhượng xuống thấp đã gây thất thoát lớn cho nguồn thu ngân sách nhà nước. Tại điều 130 của Dự thảo luật đất đai quy định về Bảng giá đất:“Căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.” Điều này thay đổi nhiều so với quy định của luật hiện hành là bảng giá đất được xây dựng 5 năm một lần, bảng giá đất do các địa phương quy định đang có thời gian 5 năm là “quá lâu”, độ trễ nhiều và không theo sát giá cả biến động của thị trường. Do vậy, bảng giá đất này cần được thiết lập hàng năm để có sự cập nhật, bám sát vào giá đất của thị trường. Khi giá đất mà tỉnh ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn sự chênh lệch khá nhiều giữa hai loại giá này, do đó sẽ hạn chế được cơ bản vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế  phải nộp xuống, tránh tình trạng thất thu ngân sách.

Ngoài ra, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được UBND cấp tỉnh quyết định dựa tại thời điểm quyết định thu hồi đất dựa trên các nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất. Mà giá đất theo bảng giá đất thì rất thấp so với giá của thị trường, dẫn đến tình trạng rất khó có thể thu hồi đất vì sự phản đối của người dân không đồng ý với phương án bồi thường của Nhà nước. Các khiếu nại của người sử dụng đất về giá đền bù đất thấp ngày càng gia tăng trong thời gian qua do đó các dự án thường kéo dài tiến độ thực hiện hơn so với dự kiến rất lâu. Khi mức giá đất tăng cao, phù hợp hơn so với mức giá của thị trường thì người dân sẽ cảm thấy mức bồi thường phù hợp với phần tài sản mà mình bị thu hồi, do đó sẽ dễ dàng hơn trong việc giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện các dự án.

Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, mặc dù bỏ khung giá đất nhưng vẫn duy trì bảng giá đất để áp dụng cho nhiều trường hợp giống như Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc Nhà nước quản lý giá đất không thay đổi. Tại Điều 19 Dự thảo quy định Nhà nước quyết định giá đất thông qua việc quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. Bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá hằng năm đất sát giá thị trường thì Nhà nước và người dân đều có lợi và được đa số các chuyên gia ủng hộ, đồng tình.

Căn cứ vào điều 131 Dự thảo Luật đất đai, có thể thấy việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Tuy nhiên có nhiều ý kiến cho rằng chính quyền địa phương không đủ nhân lực, cơ sở hạ tầng để xây dựng bảng giá đất hàng năm. Điều đó là có căn cứ bởi nếu quy định ban hành bảng giá đất định kỳ hàng năm thì sẽ làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, Ủy ban nhân dân cấp huyện. Do hiện nay chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực, chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu về giá đất” theo “vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn”.  

Đối với chủ trương bỏ khung giá đất và giao địa phương xây dựng bảng giá đất theo thị trường, nếu không kiểm soát tốt thì sẽ mỗi nơi làm một kiểu. UBND cấp tỉnh đã được giao rất nhiều quyền như cấp quyền sử dụng đất, quyền giao đất, thu hồi đất… nên nếu giao thêm quyền định giá đất sẽ không khách quan. Điều này khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất do đó nên có một cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh, độc lập với UBND cấp tỉnh.

5, Bỏ khung giá đất của chính phủ trong đó chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Chính vì thế sẽ biến đối giá đất, rất có thể là do tình trạng thổi giá. Vậy theo Luật sư sẽ phải làm gì để xác định đúng giá?

Khái niệm hệ số biến động giá thị trường trong dự thảo luật rất khó hiểu, vì vậy cần có quy định thật cụ thể để địa phương thực hiện. Bởi lẽ thực tế, giá đất thị trường luôn biến động từng ngày, có tình trạng cố tình thổi giá. Nên nếu chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm thì sẽ được điều chỉnh một cách liên tục. Như vậy sẽ thiếu tỉnh ổn định và gây ra rất nhiều tranh cãi, không thống nhất. Bảng giá này phải phù hợp với giá trị thị trường chứ không phải giá cả thị trường. Giá cả thị trường luôn biến động, khó nắm bắt, nhưng giá trị thị trường thì khá ổn định, xác định được, đó là giá trị mang lại của đất. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên đề cập việc xây dựng bảng giá đất “phù hợp với giá trị thị trường”, nhằm tránh những khúc mắc trong thực tế triển khai. Ngoài ra, dự thảo luật sửa đổi cũng cần quy định về đăng ký, cập nhật giá đất hằng năm và quyền ưu tiên mua của Nhà nước với đất chuyển nhượng giá thấp. Định giá đất nên do tư vấn độc lập thực hiện và ứng dụng công nghệ… để giảm tối đa cơ hội ai đó có thể can thiệp, lạm quyền. Hội đồng định giá đất, ngoài cán bộ chuyên môn nên có thêm đại diện các bên liên quan để đảm bảo tính minh bạch, công khai.

Việc xác định giá thị trường như thế nào để đảm bảo tính công bằng, minh bạch cũng là khó khăn, thách thức không nhỏ đối với đơn vị tham gia định giá đất. Nếu quản lý không tốt sẽ xuất hiện tình trạng “yêu ghét, xin cho”.

Nhà nước cần ban hành một công thức tính giá đất sát với thị trường dựa trên các tiêu chí cụ thể. Với công thức tính giá đất và những hướng dẫn cụ thể, hội đồng định giá đất sẽ dựa vào đó để tính toán giá đất phù hợp với điều kiện thực tế ở địa phương, giảm thiểu nguy cơ tùy tiện áp giá theo hướng vụ lợi cho cá nhân hay một tổ chức nào đó, một trong những yêu cầu quan trọng của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là xây dựng được cơ chế hữu hiệu, nâng cao chất lượng thẩm định giá đất. Đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá và cả đạo đức của các định giá viên.

Dự thảo luật đã sửa đổi, bổ sung các quy định như: thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất áp dụng cho các trường hợp được giao đất không thu tiền sử dụng đất, được miễn tiền sử dụng đất và thực hiện các chính sách xã hội của Nhà nước (thực hiện theo Điều 63). Đối với các trường hợp còn lại thì phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đồng thời, dự thảo quy định điều kiện để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, quy định đất để đấu giá quyền sử dụng đất; quy định về tiêu chí, điều kiện, phương thức lựa chọn nhà đầu tư để đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 64 và Điều 65) để đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu quả cao nhất và đóng góp nhiều nhất cho ngân sách nhà nước; đồng thời tạo điều kiện tiếp cận đất đai một cách minh bạch, công bằng và phát huy nguồn lực đất đai. Sửa đổi làm rõ căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 54 dự thảo luật; hoàn thiện bổ sung đối tượng được giao đất không thu tiền là người sử dụng đất để quản lý rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ tại khoản 3 và khoản 5 Điều 56; đối tượng giao đất có thu tiền là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất ở do được bồi thường hoặc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại khoản 4 Điều 57. Bổ sung quy định về việc giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo, tín ngưỡng, hạn mức không thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng làm cơ sở thờ tự, trụ sở của các tổ chức tôn giáo tại khoản 6 Điều 56 và khoản 1 Điều 179.

Việc sửa đổi bổ sung này là tiến bộ và hợp lí tuy nhiên lại đang đặt ra rất nhiều thách thức đối với chính quyền địa phương do thiếu nguồn lực kinh phí thực hiện.

8, Nếu không có khung giá đất cụ thể, thả nổi theo thị trường thì sẽ không quản nổi giá thị trường, dẫn đến đất tăng phi mã, chóng mặt. Chính vì thế khi thu hồi đất dự án thì nhà nước cũng không đủ tiền đền bù. Điều này lại gây khó khăn trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng. Vậy theo Luật sư cần làm gì để khắc phục điểm này?

Việc xác định giá sát với thị trường không có nghĩa là để giá đất “thả nổi”, mà phải có các kênh thông tin tham khảo và sự quản lý của Nhà nước. Cần sớm xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin về buôn bán, giao dịch đất đai, từ đó làm cơ sở xác định, so sánh, định giá đất trong giao dịch. Thông tin về người dùng có thể được ẩn danh, nhưng giá cả, giao dịch, diện tích… phải rõ ràng, minh bạch. Chỉ khi thông tin cụ thể, rõ ràng thì mới xóa bỏ được cơ chế “hai giá” trong giao dịch bất động sản, tránh thất thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Bây giờ bỏ khung giá đất đi thì mỗi địa phương cần xác định giá đất tại mỗi khu vực trong phạm vi huyện, thị trấn, tỉnh. Trong tỉnh, mỗi nơi giá đất cũng khác nhau. Do đó cần chặt chẽ trong xác định giá đất tại mỗi khu vực, nếu không sẽ rối loạn bảng giá đất.

9, Bảng giá đất với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp,… giống hay khác nhau? Việc tính từng năm liệu có đảm bảo theo kế hoạch sử dụng đất và nguyên tắc bảo vệ đất trồng lúa hay không?

Theo khoản 2 điều 130 Dự thảo luật đất đai quy định: “Bảng giá đất quy định giá các loại đất theo vị trí. Đối với khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thị trường thì xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn.” Theo đó với mỗi loại đất, mỗi vị trí đất khác nhau như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay các loại đất khác sẽ có mức giá đất khác nhau.

Thời kì kế hoạch sử dụng đất quốc gia, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng và kế hoạch sử dụng đất an ninh là 05 năm còn kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm. Việc lập kế hoạch sử dụng đất cần phải phù hợp với chiến lược, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cùng cấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải phù hợp với phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh. Việc xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm sẽ giúp cho các cơ quan nhà nước các cấp tại địa phương chủ động hơn trong việc chỉ đạo, theo dõi để có thể kịp thời điều chỉnh, bám sát kế hoạch sử dụng đất đã được đặt ra trước đó, đặc biệt là tại cấp huyện việc lập kế hoạch sử dụng đất  cũng phải diễn ra hằng năm.

Nhà nước có quy định cụ thể về đất chuyên trồng lúa, điều kiện nhận chuyển nhượng đất trồng lúa và nghiêm cấm mọi hành vi chuyển đổi mục đích từ loại đất này sang sử dụng vào mục đích khác khi chưa được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, khuyến khích mở rộng thêm từ vốn đất chưa sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Đây là nguyên tắc ưu tiên bảo vệ đất trồng lúa. Do đó dù bảng giá đất được xây dựng hàng năm thì việc bảo đảm số lượng diện tích đất nông nghiệp, ưu tiên nâng cao chất lượng đất để nâng hiệu quả sử dụng vẫn luôn là mục tiêu được nhà nước coi trọng.