Chung cư Discovery Complex 302 Cầu Giấy bị kiện: Ý kiến của luật sư

Thạc sĩ. Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn luật sư thành phố Hà Nội.

Nguyên nhân của những khiếu kiện, tranh chấp hiện nay giữa các cư dân và chủ đầu tư chủ yếu là xuất phát từ những vi phạm của Chủ đầu tư (CĐT), không đảm bảo được các quyền lợi hợp pháp và chính đáng của những người mua nhà. Do đó, CĐT phải có trách nhiệm giải quyết, khắc phục những vi phạm, tồn tại của dự án, đảm bảo các quyền lợi hợp pháp và chính đáng của cư dân. Trong trường hợp gây ra các thiệt hại cho cư dân thì phải có trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật. Đồng thời, CĐT cũng sẽ phải chịu các chế tài xử phạt đối với các vi phạm theo quy định của pháp luật.

Thạc sĩ. Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn luật sư thành phố Hà Nội.

Thứ nhất: Về việc chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người dân

Tại Khoản 7 Điều 26 Luật nhà ở năm 2014 và Khoản 4 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua, hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, thì CĐT phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà, trừ trường hợp người mua nhà có văn bản đề nghị tự làn thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Cụ thể:

• “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này.” (Khoản 7 Điều 26 Luật nhà ở năm 2014)
• “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận” (Khoản 4 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014)

Nếu bị kết luận là vi phạm, thì với hành vi “không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà hoặc không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua nhà tự nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận”  trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà hoặc từ thời điểm người mua nhà đã thanh toán đủ tiền mua nhà theo thoả thuận, thì tuỳ thuộc vào thời gian và số lượng căn hộ  vi phạm, CĐT có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đồng cho đến 01 tỷ đồng (Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ). Và theo quy định này, với thời gian vi phạm đã khoảng 4 năm và 400 căn hộ, thì CĐT có thể sẽ phải chịu hình thức xử phạt hành chính từ ừ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng.Ngoài ra, CĐT còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là: “Buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.”

Thứ hai: Về hành vi đưa công trình vào sử dụng khi chưa có nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy:

Theo văn bản số 2938/PCCAUGIAY-KD ngày 30/08/2021 của Công ty điện lực Cầu Giấy, thành phố Hà Nội thì các hộ dân sinh sống tại Tòa chung cư Discovery Complex không thuộc diện được hỗ trợ, giảm tiền điện theo Nghị quyết số 83/NQ-CP của Chính phủ do Tòa nhà này chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy theo quy định pháp luật. Theo đó, hành vi đưa Tòa nhà vào sử dụng của chủ đầu tư –  Công ty Cổ phần đầu tư thương mại dịch vụ Cầu Giấy khi chưa đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy là vi phạm các quy định của pháp luật. Cụ thể:

• Khoản 3 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014: “3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó”;
• Khoản 8 Điều 1 Luật phòng cháy chữa cháy năm 2001, sửa đổi bổ sung năm 2013: “Thi công công trình có nguy hiểm về cháy, nổ, nhà cao tầng, trung tâm thương mại mà chưa có thiết kế được duyệt về phòng cháy và chữa cháy; nghiệm thu và đưa vào sử dụng công trình có nguy hiểm về cháy, nổ, nhà cao tầng, trung tâm thương mại khi chưa đủ điều kiện bảo đảm an toàn về phòng cháy và chữa cháy”.
• Khoản 1 Điều 15 Nghị định 136/2020/NĐ-CP: “1. Dự án, công trình, phương tiện giao thông cơ giới có yêu cầu đặc biệt về bảo đảm an toàn phòng cháy và chữa cháy đã được thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy phải được chủ đầu tư, chủ phương tiện tổ chức nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy. Chủ đầu tư, chủ phương tiện phải đề nghị cơ quan Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy đã thẩm duyệt trước đó đến kiểm tra kết quả nghiệm thu nêu trên và cấp văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy trước khi đưa công trình, phương tiện giao thông cơ giới vào sử dụng”.

Theo đó, hành vi này của CĐT sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về: “hành vi đưa nhà, công trình vào hoạt động, sử dụng khi chưa tổ chức nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy” với mức phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng theo Khoản 6 Điều 36 Nghị định số 167/2013/NĐ-CP của Chính phủ. Đây là mức phạt tiền được áp dụng đối với hành vi vi phạm hành chính của cá nhân. Đối với tổ chức có cùng hành vi vi phạm, mức phạt tiền gấp 02 (hai) lần mức phạt tiền đối với cá nhân.Ngoài ra, chủ đầu tư còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc tổ chức để cơ quan quản lý nhà nước nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy theo quy định pháp luật.

Thứ ba: Về hành vi tự ý điều chỉnh dự án đầu tư và chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

Theo kết luận của Thanh tra Chính phủ thì chủ đầu tư dự án trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ để bán và cho thuê tại 302 Cầu Giấy đã thay đổi mục đích và công năng sử dụng từ thuê đất xây dựng trung tâm thương mại, văn phòng với diện tích 1.438,5 m2 đã được phê duyệt sang giao đất có thu tiền sử dụng đất xây dựng căn hộ chung cư để bán. Mặc dù đã được Sở Quy hoạch – Kiến trúc thành phố Hà Nội chấp thuận điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc nhưng dự án chưa được Ủy ban nhân dân thành Hà Nội cho phép điều chỉnh dự án đầu tư và chuyển mục đích sử dụng đất từ thuê đất trả tiền hàng năm sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, chưa xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất bổ sung Việc nhà đầu tư tự ý xây dựng thành các căn hộ chung cư để bán là không đúng với mục đích của thửa đất về mặt pháp lý. Đây là hành vi bị nghiêm cấm theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013: “ Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích”.

Về chế tài xử lý, hành vi tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất của CĐT sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Khoản 4 Điều 12 Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính Phủ, với mức phạt là từ 40 triệu đồng đến 80 triệu đồng đối với cá nhân vi phạm, còn đối với tổ chức vi phạm thì mức phạt tiền bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm hành chính.  Đồng thời, CĐT còn có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc đăng ký đất đai theo đúng quy định pháp luật; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp khi thực hiện hành vi vi phạm pháp luật nêu trên.

Có thể nói những sai phạm, tồn tại của dự án này đã không chỉ vi phạm các quy định của pháp luật mà còn xâm phạm đến quyền lợi, ảnh hưởng đến cuộc sống và sinh hoạt, thậm chí là sự an toàn về tính mạng, sức khoẻ và tài sản của của hơn 2000 cư dân đang cư trú tại đây, gây bức xúc rất lớn cho người dân, làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Do đó, các cơ quan chức năng cần sớm vào cuộc, để kiểm tra, xác minh, làm rõ và xử lý nghiêm minh, triệt để các vi phạm tại dự án này, kịp thời bảo đảm quyền lợi của cư dân, cũng như giải quyết dứt điểm vụ việc, tạo điều kiện cho ổn định cuộc sống và sinh hoạt cho người dân.

Nghị định 139/2017/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở

Điều 4. Mức phạt tiền tối đa

Trong Nghị định này, mức phạt tiền tối đa được quy định như sau:

• Trong lĩnh vực hoạt động đầu tư xây dựng là 1.000.000.000 đồng.
• Trong lĩnh vực khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở là 300.000.000 đồng.
• Mức phạt tiền quy định tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức (trừ mức phạt quy định tại điểm a khoản 1, điểm a và điểm b khoản 2, điểm a và điểm b khoản 3, điểm a và điểm b khoản 4, điểm a và điểm b khoản 5, khoản 7, điểm a và điểm b khoản 8, điểm a và điểm b khoản 9 Điều 15; khoản 1 Điều 23; điểm a khoản 1, điểm a và điểm b khoản 2, điểm a và điểm b khoản 3 Điều 30; khoản 1 Điều 58; điểm a khoản 3 Điều 63; Điều 64; khoản 1 (trừ điểm e) Điều 66 Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với cá nhân). Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.

Điều 66. Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư

Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Gây thấm, dột căn hộ, nhà chung cư;

b) Sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định;

c) Kinh doanh vật liệu gây cháy nổ, dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc dịch vụ giết mổ gia súc;

d) Kinh doanh nhà hàng, karaoke, quán bar tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư hoặc tại phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư nhưng không đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng, chống cháy, nổ hoặc nơi thoát hiểm theo quy định;

đ) Hoạt động kinh doanh (trừ trường hợp quy định tại điểm c, điểm d khoản 1, điểm b khoản 3 Điều này) tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư theo quy định;

e) Không thành lập ban quản trị nhà chung cư theo quy định.

Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng của nhà chung cư;

b) Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở;

c) Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng.

Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Lấn chiếm không gian xung quanh, lấn chiếm các phần thuộc sở hữu chung hoặc lấn chiếm các phần thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác;

b) Kinh doanh vũ trường.

Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với ban quản trị nhà chung cư có một trong các hành vi sau đây:

a) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định;

b) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung;

c) Tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư;

d) Tự quyết định lựa chọn đơn vị để ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư;

đ) Không báo cáo hội nghị nhà chung cư về việc thu, chi theo quy định;

e) Thực hiện sai quy chế hoạt động hoặc quy chế thu chi tài chính đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.

Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có một trong các hành vi sau đây:

a) Không có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư mà vẫn thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư;

b) Không có đủ các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định;

c) Sử dụng người không có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện công việc chuyên môn theo quy định;

d) Quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định;

đ) Không gửi thông tin của đơn vị vận hành quản lý nhà chung cư về Bộ Xây dựng để đăng tải lên trang thông tin điện tử theo quy định.

Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 90.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi sau đây:

a) Không bàn giao hoặc bàn giao không đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị nhà chung cư theo quy định;

b) Lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư không đủ điều kiện, năng lực theo quy định;

c) Bán, cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định.

Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi sau đây:

a) Không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định;

b) Không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định.

Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi sau đây:

a) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp;

b) Tính diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng sai quy định;

c) Không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo quy định;

d) Hành vi quy định tại điểm a khoản 4 Điều này.

Hình thức xử phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư đến 24 tháng đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 5 Điều này.

Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định tại điểm a, điểm c khoản 2, điểm a khoản 3 và điểm a khoản 8 Điều này;

b) Buộc sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, chung cư theo đúng quy định đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;

c) Buộc thực hiện các biện pháp để đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng chống cháy, nổ và nơi thoát hiểm đối với hành vi quy định tại điểm d khoản 1 Điều này (đối với phần diện tích được dùng để kinh doanh);

d) Buộc thành lập ban quản trị nhà chung cư đối với hành vi quy định tại điểm e khoản 1 Điều này;

đ) Buộc hoàn trả phần kinh phí sử dụng không đúng quy định và bồi thường thiệt hại (nếu có) đối với hành vi quy định tại điểm a khoản 4, điểm d khoản 8 Điều này;

e) Buộc hủy bỏ quy định về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, yêu cầu tổ chức hội nghị nhà chung cư để thông qua giá dịch vụ quản lý vận hành; buộc hoàn trả lại chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khoản chênh lệch so với mức giá mới được hội nghị nhà chung cư thông qua đối với hành vi quy định tại điểm c khoản 4 Điều này;

g) Buộc thực hiện việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo đúng quy định đối với hành vi quy định tại điểm d khoản 4 Điều này;

h) Buộc thực hiện đúng quy định đối với hành vi quy định tại điểm c khoản 5 Điều này;

i) Buộc bàn giao ngay toàn bộ kinh phí bảo trì theo quy định cho ban quản trị nhà chung cư đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 7 Điều này.

k) Buộc hoàn trả lại chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khoản tiền chênh lệch (nếu có) do tính sai diện tích đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 8 Điều này;

l) Buộc bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo đúng quy định đối với hành vi quy định tại điểm c khoản 8 Điều này.