Đánh giá dự thảo sửa đổi, bổ sung quy định tại điểm c khoản 1 điều 75 luật đầu tư năm 2020

Thạc Sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn Luật sư Thành Phố Hà Nội:

Hiện nay, theo phản ánh của một số địa phương, Hiệp hội các doanh nghiệp và văn bản của Bộ Kế hoạch và Đầu tư thì có rất nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai trên thực tế, nhiều nhất là tập trung ở thành phố lớn là Hà Nội với 82 dự án và thành phố Hồ Chí Minh là 126 dự án. Một trong số những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do quy định của pháp luật nước ta. Cụ thể:

Theo quy định tại Điều 23 Luật nhà ở năm 2014 và khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được phép sử dụng đất ở hợp pháp; các loại đất khác không phải là đất ở dù có phù hợp với quy hoạch và đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép nhận chuyển nhượng thì đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Kể từ khi quy định này có hiệu lực đã gây rất nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư khi không có 100% đất ở để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại. Chính vì vậy, Luật đầu tư năm 2020, có hiệu lực từ ngày 01/01/2021 đã sửa đổi, bổ sung quy định tại Điều 23 Luật nhà ở năm 2014 theo hướng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Quy định trên đã phần nào tháo gỡ được vướng mắc của Luật nhà ở năm 2014 nhưng vẫn tạo ra lỗ hổng pháp lý, cụ thể: tất cả các dự án nếu không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở thì đều không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Trong khi đó hiện nay, phần lớn quỹ đất phát triển nhà ở của nước ta hầu hết đều là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh… nên quy định này đã làm cho các dự án nhà ở thương mại ở nước ta không được công nhận chủ đầu tư và dẫn đến giảm nguồn cung, đẩy giá nhà tăng cao.

Chính vì vậy, đề nghị Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với Bộ Tư pháp để tiến hành sửa đổi, bổ sung quy định điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ là hoàn toàn đúng đắn, phù hợp với tình hình thực tiễn ở nước ta hiện nay.

Theo bản dự thảo sửa đổi, bổ sung của Bộ Kế hoạch và đầu tư gửi Bộ Tư pháp ngày 19/09/2021 thì Bộ Kế hoạch và đầu tư sửa đổi quy định theo hướng “công nhận chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”. Việc sửa đổi này là hoàn toàn hợp lý, sẽ góp phần tháo gỡ ngay các khó khăn cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án; vừa góp phần đảm bảo được tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, trước hết giữa Luật Nhà ở năm 2014 với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và không làm phát sinh việc phải sửa đổi, bổ sung các điều luật khác.

Bên cạnh đó, quy định sửa đổi này sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản, tạo lập nguồn cung dồi dào các dự án nhà ở thương mại, sản phẩm nhà ở; khơi thông nguồn lực cho đầu tư phát triển kinh tế – xã hội, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư, tăng nguồn cung nhà ở thương mại cho người dân, góp phần giảm giá nhà, đặc biệt là trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch COVID-19.

Từ phân tích nêu trên, cho thấy việc sửa đổi, bổ sung quy định tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật đầu tư năm 2020 là rất cần thiết và cấp bách. Nếu được thông qua, đây là một sửa đổi quan trọng, có thể tháo gỡ nút thắt lớn cho dự án nhà ở thương mại khi các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” sẽ được công nhận chủ đầu tư, chứ không cần phải có nguồn gốc đất ở hoặc một phần đất ở.

Mời các bạn tham khảo nội dung chi tiết của Dự thảo Luật Đầu sửa đổi trong tệp đính kèm dưới đây:

Dự thảo Luật Đầu tư sửa đổi

Dự thảo Luật đầu tư

Ý kiến của Thạc Sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn Luật sư Thành Phố Hà Nội đã được đăng tải trên Báo điện tử VTCNEWS:

https://vtc.vn/doanh-nghiep-dia-oc-ngong-sua-luat-dau-tu-de-go-ach-tac-ar639431.html