Hà Nội nhiều dự án đắp chiếu ngang nhiên thách thức pháp luật

Hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội có rất nhiều dự án bất động sản, khu đô thị chậm tiến độ, đắp chiếu, bỏ hoang nhiều năm nhưng không bị thu hồi gây lãng phí tài nguyên đất đai, thất thoát ngân sách nhà nước.

Liên quan đến vấn đề dự án chậm tiến độ, Tạp chí Môi trường và Đô thị Việt Nam đã có buổi phỏng vấn Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS về một số nội dung:

1. Đối với các dự án chậm tiến độ, pháp luật hiện hành quy định như thế nào về việc thu hồi các dự án trên?

Thạc sĩ. Luật sư Nguyễn Đức Hùng

Nhằm hạn chế các dự án chậm tiến độ, cũng như các “dự án treo” thì tại Điểm i Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai năm 2013 đã quy định: “i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.” (như: Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường; Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh; Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh; và Các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.)

 2. Việc một dự án bị chậm tiến độ, bỏ hoang nhiều năm có phản ánh năng lực của chủ đầu tư hay không?

Thạc sĩ. Luật sư Nguyễn Đức Hùng

Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến các dự án bị chậm tiến độ thực hiện như: Những bất cập và hạn chế (thường xuyên thay đổi) trong các chính sách, quy định của pháp luật về đất đai, những hạn chế trong công tác quy hoạch và những khó khăn, vướng mắc trong việc GPMB, hoặc thủ tục hành chính còn rườm rà, phức tạp (thủ tục phê duyệt dự án, quy hoạch, giấy phép xây dựng) kéo dài.v.v….Trong đó, việc chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án cũng là một trong những nguyên nhân khá phổ biến dẫn đến việc các dự án bị chậm tiến độ.

Một trong những tồn tại hiện nay, đó là tình trạng “tay không bắt giặc” của không ít các chủ đầu tư dự án bất động sản, dẫn đến nguồn vốn thực hiện dự án gần như bị lệ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay từ ngân hàng, hay huy động từ khách hàng, hoặc phải liên kết, liên doanh với các chủ đầu tư khác. Do đó, khi thị trường có biến động, hoặc có những khó khăn trong việc huy động vốn thì các chủ đầu tư sẽ gay lập tức gặp khó khăn về tài chính, thậm chí không có đủ khả năng tài chính để tiếp tục thực hiện dự án.

Mặt khác, không ít chủ đầu không có năng lực hoặc không có nhu cầu thực hiện dự án, sau khi dự án được phê duyệt thì bán “lúa non” cho các chủ đầu tư khác, để kiếm một khoản lợi nhuận nhất định. Tuy nhiên, có không ít trường hợp, đến lượt các chủ đầu tư mới cũng không đủ năng lực thực hiện dự án. Do đó, có nhiều dự án đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ đầu tư khác nhau vẫn “đắp chiếu”, kéo dài nhiều năm mà vẫn chưa thể hoàn thành.

Đồng thời, chính sự lòng vòng, quẩn quanh trong quá trình thực hiện dự án này đã là nguyên nhân của không ít các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài giữa các chủ đầu tư, khiến cho nhiều dự án bị đình trệ, không thể hoàn thành đúng tiến độ.

Điều này đặt ra một yêu cầu bức thiết, đó là chúng ta phải hoàn thiện hơn nữa các quy định về thẩm định hồ sơ, quy định về điều kiện năng lực của chủ đầu tư khi phê duyệt dự án, để đảm bảo chọn được những chủ đầu tư có năng lực thực sự và tâm huyết thực hiện dự án.

 3. Nguyên nhân vì sao nhiều dự án bị chậm tiến độ lên đến 5-10 năm nhưng vẫn không bị thu hồi, chúng ta gặp phải những khó khăn gì trong quá trình thu hồi dự án chậm tiến độ?

Thạc sĩ. Luật sư Nguyễn Đức Hùng

Trong thời gian gần đây, chính quyền các địa phương đã có nhiều biện pháp “mạnh tay” với các dự án chậm tiến độ. Tuy nhiên, việc thu hồi các dự án chậm tiến độ vẫn có rất nhiều khó khăn và vướng mắc, các dự án bị thu hồi do chậm tiến độ vẫn rất ít, không phản ánh đúng thực trạng của vấn đề.

Điều này là do các nguyên nhân như:

1/. Việc thực hiện và tuân thủ pháp luật nhiều khi còn chưa được thực hiện nghiêm minh và đầy đủ. Có nhiều địa phương và cơ quan đã buông lỏng quản lý, không thực hiện tốt công tác kiểm tra, giám sát hoạt động đầu tư và thực hiện các dự án, không kịp thời xử lý nghiêm và đúng pháp luật các vi phạm.

2/. Bên cạnh đó, không ít các chủ đầu tư cũng trây ì, không hợp tác với các cơ quan chức năng trong hoạt động thanh tra, kiểm tra và giám sát quá trình thực hiện dự án như: Không làm việc, không làm báo cáo, hoặc cung cấp các tài liệu, giấy tờ theo yêu cầu của các cơ quan chức năng.v.v… gây cản trở, khó khăn trái pháp luật cho công tác quản lý Nhà nước.

3/. Ngoài ra, việc thu hồi các dự án chậm tiến độ là một vấn đề rất phức tạp, cả về pháp lý và thực tiễn, liên quan đến lợi ích của nhiều bên, có thể gây ra những thiệt hại rất lớn. Do đó, đòi hỏi các cơ quan chức năng phải thực hiện hết sức thận trọng, phải đánh giá khách quan và toàn diện các vấn đề có liên quan, cũng như tuân thủ đầy đủ những căn cứ và trình tự luật định, không thể nóng vội hoặc quá cứng nhắc trong cách thức xử lý, tránh hoặc hạn chế tối đa các hậu quả tiêu cực có thể xảy ra do việc thu hồi dự án.

4. Đối với các dự án chậm tiến độ, Luật sư kiến nghị xử lý như thế nào?

Thạc sĩ. Luật sư Nguyễn Đức Hùng

Việc các dự án chậm tiến độ, thậm chí bị bỏ hoang trong nhiều năm đã gây lãng phí rất lớn tài nguyên đất đai, làm giảm hiệu quả đầu tư, ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển kinh tế – xã hội, cũng như bộ mặt đô thị của các địa phương.

Do đó, các cơ quan chức năng phải tăng cường hơn nữa công tác quản lý Nhà nước, việc thanh tra, kiểm tra phải được thực hiện sâu sát và hiệu quả hơn nữa. Kiêm quyết xử lý các chủ đầu tư cố tình trây ì, yếu kém, không đủ năng lực thực hiện dự án, thu hồi dự án, thay thế bằng các chủ đầu tư mới, có đủ năng lực, đảm bảo được tiến độ và hiệu quả của dự án.

Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cũng phải quan tâm, tìm hiểu, kịp thời có biện pháp tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho các chủ đầu tư, tạo các điều kiện thuận lợi nhất cho họ trong quá trình thực hiện dự án. Có như vậy, chúng ta mới có thể giải quyết một cách toàn diện và hiệu quả vấn đề này.

>>Tham khảo thêm bài viết từ phía Tạp chí Môi trường và Đô thị Việt Nam: www.moitruongvadothi.vn/truyen-hinh/ban-tin/ban-tin-bds-so-25-nhieu-du-an-dap-chieu-van-thach-thuc-phap-luat-a56207.html