Hàng xóm không chịu ký giáp ranh để làm sổ đỏ: Cách xử lý ra sao?

Có nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn tới việc hàng xóm không ký giáp ranh như mâu thuẫn cá nhân, tranh chấp đất đai. Nếu thuộc trường hợp này thì người dân cần nắm rõ cách xử lý khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh dưới đây.

Thưa luật sư, theo quy định pháp luật, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần có văn bản ký giáp ranh giữa các hộ gia đình liền kề để làm căn cứ về việc đất sử dụng ổn định đúng ranh giới, không tranh chấp. Tuy nhiên nếu gặp trường hợp các hộ liền kề gây khó dễ, không ký giáp ranh, người sử dụng đất phải làm thế nào?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Hãng luật TGS (Đoàn Luật sự TP Hà Nội) trả lời:

 Khi hàng xóm mẫu thuẫn không chịu ký giáp ranh cho dù đã tiến hàng thoả thuận, hoà giải thì người có yêu cầu vẫn sẽ tiếp tục thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bình thường, người có yêu cầu vẫn nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận không được từ chối nhận hồ sơ với lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh nếu không có tranh chấp đất đai. Và phải nhận được văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai. Cụ thể:

Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định: Những trường hợp cơ quan nhà nước chỉ từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, trong đó nêu rõ:

“… Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất”.

Trên thực tế nhiều người dân không được cấp hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận dù có đủ điều kiện theo quy định nhưng bị từ chối vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh.

Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi cấp Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất sẽ niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp,… tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày và xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh (nếu có).

Ngoài ra, căn cứ Điều 11 và khoản 3 Điều 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về xác định và đo vẽ ranh giới thửa đất cho thấy các thửa đất đã được địa chính xác định, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới và lưu tại hồ sơ địa chính để quản lý ngay cả khi chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, khi xác định ranh giới thửa đất để đo vẽ chi tiết đã có mặt của những người sử đất liền kề, trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt thì phải niêm yết công khai trong vòng 15 ngày.

Như vậy, đều có quy định niêm yết công khai 15 ngày và ranh giới thửa đất trong hồ sơ địa chính được xác định, đo vẽ trước đó theo quy định đã ghi nhận sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề về ranh giới thửa đất.

Trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh và cũng không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai thì vẫn có căn cứ để cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Nói cách khác, không có quy định nào từ chối cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp chỉ vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh.

Chính vì vậy, người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận có quyền đề nghị cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ trả lời bằng văn bản về việc từ chối hoặc chưa cấp Giấy chứng nhận.

Vâng thưa luật sư, nếu trong trường hợp người hàng xóm không chịu ký giáp ranh với lý do tranh chấp đất đai, người đề nghị cần phải làm gì?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Hãng luật TGS (Đoàn Luật sự TP Hà Nội) trả lời:

Trường hợp người hàng xóm không chịu ký giáp ranh với lý do tranh chấp đất đai, người đề nghị cấp Giấy chứng nhận cần tiến hành tự hòa giải với người đang có tranh chấp hoặc thông qua hòa giải viên (việc hòa giải này không bắt buộc) hoặc gửi đơn đề nghị UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hòa giải (hòa giải bắt buộc).

Khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận, nếu có đơn tranh chấp thì sẽ tạm dừng thực hiện thủ tục. Nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp, nếu hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn không thành thì có quyền gửi đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết theo quy định.

Sau khi kết thúc tranh chấp đất đai sẽ thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định.

Trường hợp người sử dụng đất liền kề nói: “Tôi đang có tranh chấp với hàng xóm nên không ký giáp ranh” mà không có đơn đề nghị UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải thì không có căn cứ xác định là có tranh chấp đất đai để dừng việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Thưa ông, mặc dù cách xử lý này không phổ biến nhưng trong trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh và có hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp, liệu người đề nghị có quyền khởi kiện hành vi cố ý ngăn cản này hay không?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Hãng luật TGS (Đoàn Luật sự TP Hà Nội) trả lời:

Người sử dụng đất hợp pháp có quyền khởi kiện hoặc tố cáo với cơ quan có thẩm quyền về hành vi cản trở đó nếu có căn cứ. Hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp là tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết theo loại việc của Tòa án nên khi người sử dụng đất nộp đơn và giấy tờ, tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó thì Tòa án sẽ tiếp nhận và thụ lý theo quy định (theo khoản 14 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).