Ý kiến của luật sư Hãng Luật TGS về việc mua căn hộ chung cư giữa chị Huyền và Công ty CP Đầu Tư Hải Phát

Nếu bên chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, giao nhà sai thiết kế, khách hàng có thể khởi kiện? Trường hợp này vi phạm quy định nào của pháp luật?

Theo Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Hãng Luật TGS (thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), đây là một giao dịch dân sự có điều kiện, khi chị Huyền đã hoàn thành nghĩa thanh toán mua căn hộ cho Công ty CP Đầu Tư Hải Phát . Công ty CP Đầu Tư Hải Phát phải có trách nhiệm thực hiện theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng và phụ lục đã ký kết giữa các bên.

Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể xảy ra được do hành vi cố ý cản trở trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên thì coi như điều kiện đó đã xảy ra; trường hợp có sự tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên cố ý thúc đẩy cho điều kiện xảy ra thì coi như điều kiện đó không xảy ra. Chính vì điều kiện không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, do đó giao dịch dân sự này có thể dẫn đến vô hiệu.

Theo Điều 131 Bộ Luật Dân sự năm 2015 (hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2017) quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả; Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường …”

Ngoài ra, trong trường hợp này Công ty CP đầu tư Hải Phát cũng đã vi phạm quy định tại Khoản 4 điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2015) về Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng: “4. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng”. Theo Điều 79 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về việc xử lý vi phạm thì: “Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.

Nếu do chủ đầu tư xây sai thiết kế (cụ thể ở đây là xây trung tâm thương mại cao và rộng hơn diện tích cấp phép) dẫn đến thay đổi thiết kế và căn hộ bị bịt mất cửa sổ thì vi phạm quy định nào của pháp luật?

Theo quan điểm của Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Hãng Luật TGS (thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), trong trường hợp này chủ đầu tư đã vi phạm quy định về Luật xây dựng năm 2014. Cụ thể trong trường hợp công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng, công trình xây dựng không có giấy phép đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng thi phải tiến hành tháo dỡ theo quy định tại Điều 118 Luật xây dựng 2014. Đồng thời, bồi thường thiệt hại khi sử dụng thông tin, tài liệu, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, giải pháp kỹ thuật, tổ chức quản lý không phù hợp và vi phạm hợp đồng làm thiệt hại cho chủ đầu tư theo quy định tại khoản 4 Điều 12 Luật xây dựng 2014.

Trường hợp chủ đầu tư xây đúng với thiết kế nhưng lại dùng bản vẽ khác để dẫn dụ khách hàng mua (ở đây đang đổ lỗi cho nhân viên tư vấn) thì có dấu hiệu gian dối hay lừa đảo không?

Trường hợp chủ đầu tư xây đúng với thiết kế nhưng lại dùng bản vẽ khác để dẫn dụ khách hàng mua là có hành vi gian dối. Như vậy, theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015 thì Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó. Ngoài ra tại cũng tại Điều 198 Bộ luật hình sự năm 2015 cũng quy định rõ về Tội lừa dối khách hàng trong việc mua, bán hàng hóa hoặc cung cấp dịch vụ mà dùng thủ đoạn gian dối mà thu lợi bất chính từ 5.000.000 đồng trở lên thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Như vậy, tóm lại là trong trường hợp này chị Huyền hoàn toàn có đủ cơ sở để khởi kiện Công ty CP Đầu Tư Hải Phát ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền, yêu cầu Tòa tuyên bố hợp đồng vô hiệu và yêu cầu tính lãi suất chậm trả theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 vì Công ty CP Đầu Tư Hải Phát đã không thực hiện đúng hợp đồng và có hành vi gian dối trong trong hoạt động tư vấn bán hàng.

Mặt khác, chị Huyền cũng có thể làm đơn trình báo với các cơ quan chức năng cấp có thẩm quyền để vào cuộc điều tra, xác minh và làm rõ mức độ, tính chất của hành vi mà chủ đầu tư hoặc nhân viên tư vấn đã có hành vi gian dối và thu lợi bất chính đối với chị Huyền, và đồng thời kiến nghị với Cơ quan Nhà nước cấp có thẩm quyền xem xét xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa dối khách hàng theo Điều 198 Bộ luật hình sự năm 2015 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2016).

>> Tham khảo thêm: https://m.moitruongvadothi.vn/do-thi/bat-dong-san/lum-xum-o-the-vesta-khach-hang-du-co-so-khoi-kien-hai-phat-invest-a50088.html