Người dân cần tìm hiểu kĩ tính pháp lý của dự án để tránh sập bẫy dự án ma

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám Đốc, Công Ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật Sư Thành Phố Hà Nội)

Hiện nay, dự án ma mọc lên như nấm và việc rao bán được công khai, có xu hướng ngày càng phát triển. Những dự án này xuất hiện nhiều tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng,… những nơi có nhu cầu đối với bất động sản tăng không ngừng. Một điều đặc biệt là những lô đất thuộc quyền sở hữu cá nhân lập tức biến thành khu đất dự án đã được UBND phê duyệt chủ trương xây dựng dự án nhà ở, pháp lý đầy đủ qua lời giới thiệu của chủ đất…Đây là thực trạng hết sức đáng báo động khi những hậu quả mà chúng để lại là không thể lường được hết. Việc không rõ ràng về tính pháp lý khiến người mua điêu đứng, khi chủ đầu tư “biến mất” họ không biết phải tìm ai. Người dân chỉ có thể làm đơn yêu cầu các cơ quan chức năng vào cuộc để lấy lại số tiền đã mất. Có thể kể đến những dự án ma của Công ty KingLand Chi nhánh Bình Dương đã thu tiền của 49 người với tổng số tiền lên đến 13 tỉ đồng nhưng không bàn giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng và nhiều vụ án khác đã được các cơ quan chức năng vào cuộc điều tra, khởi tố hình sự.

Những dự án ma vẫn đang tồn tại và có xu hướng tiếp tục gia tăng là bởi vì vẫn có nhiều người vẫn còn thiếu thận trọng và là nạn nhân của hình thức lừa đảo này. Cụ thể là bộ phận người dân không nắm bắt được pháp lý, chỉ nghe những lời tư vấn, mời gọi đầu tư từ nhân viên BĐS. Đồng thời cũng phải kể đến chiêu trò lừa đảo của những “chủ đầu tư” dự án ma khi công ty có trụ sở là tòa cao ốc chọc trời, quy mô công ty và nhân viên được tổ chức hết sức chuyên nghiệp, cùng những hứa hẹn tạo niềm tin vững chắc cho khách hàng.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám Đốc, Công Ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật Sư Thành Phố Hà Nội)

Dự án ma không còn là cụm từ xa lạ đối với người dân và cũng không ít người phải khốn đốn vì nó nhưng dự án ma vẫn tồn tại tràn lan bất chấp các quy định của pháp luật. Một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng này như:

Tình trạng này sẽ còn tồn tại khi người dân vẫn chấp nhận mua những căn hộ chưa hình thành từ dự án ma. Cụ thể là bộ phận người dân không có hiểu biết pháp luật, chỉ nghe những lời tư vấn, mời gọi đầu tư từ nhân viên BĐS mà không trực tiếp tìm hiểu. Đồng thời cũng phải kể đến chiêu trò lừa đảo của những “chủ đầu tư” dự án ma khi công ty có trụ sở là tòa cao ốc chọc trời, quy mô công ty và nhân viên được tổ chức hết sức chuyên nghiệp, cùng những hứa hẹn tạo niềm tin vững chắc cho khách hàng.

Kinh doanh bất động sản là một nghề vô cùng “hot” những năm gần đây vì những lợi nhuận khổng lồ. Nhà đầu tư chọn bán sang tay ngay cho người khác để kiếm lời thay vì đầu tư dài hạn, có lẽ vì thế mà họ không thật sự quan tâm đến những vấn đề pháp lý mà chỉ cần lợi nhuận trước mắt. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư “ngã ngửa” khi mới bước chân vào đầu tư bất động sản.

Ngoài ra, phải kể đến công. tác quản lý, kiểm tra, giám sát của các cơ quan chức năng chưa chặt chẽ và kịp thời dẫn đến các dự án ma mọc lên từng ngày, cho đến khi xảy ra hậu quả nghiêm trọng thì cơ quan chức năng mới bắt tay vào cuộc. Lúc này thì đa số người dân đã bị “mắc bẫy” và phải chờ một khoảng thời gian để điều tra vụ việc dù không chắc có thu lại được số tiền bị mất hay không.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám Đốc, Công Ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật Sư Thành Phố Hà Nội)

Tình trạng nhà đầu tư dựng lên vô vàn các dư án ma lừa đảo người dân với mục đích lợi nhuận không phải là hiện tượng xa lạ. Tuy nhiên, không dễ dàng để chấm dứt hiện tượng này ngay lập tức mà cần có sự tham gia mạnh mẽ của các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương và sớm đưa ra biện pháp xử lý nghiêm những sai phạm trong quản lý đất đai và giám sát chặt chẽ hoạt động môi giới. Bên cạnh đó, việc phổ cập thông tin pháp luật đối với người dân trên từng địa bàn là vô cùng cần thiết

Để giảm thiểu rủi ro tối đa, người mua có thể nhận diện một “dự án ma” thông qua một số tiêu chí sau đây:

Thứ nhất, thông qua chủ đầu tư dự án. Nếu chủ đầu tư của dự án đó không có tên tuổi trên thị trường bất động sản và không cung cấp được hồ sơ của mình cũng như của dự án như: giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng… thì dự án đó sẽ được xếp vào hàng “dự án ma”.

Thứ hai, thông tin về dự án thiếu và mập mờ. Thông thường các dự án ma sẽ không có bất kỳ một văn bản pháp lý nào ghi nhận về thông tin dự án, hoặc có ghi nhận nhưng còn rất mập mờ và chung chung về thông tin chủ đầu tư, đơn vị thi công,… và để tạo được sự tin tưởng cho khách hàng khi đi xem thực địa thì bên bán thường đẩy nhanh tiến độ về việc thi công xây dựng.

Thứ ba, các dự án này có đội ngũ nhân viên môi giới rất hùng hậu, họ luôn đưa ra những lời quảng cáo, hứa hẹn có cánh về lợi nhuận khủng để thúc giục người mua vội vã ký hợp đồng khi chưa tìm hiểu kỹ về thông tin dự án và khi người mua đề nghị cung cấp văn bản pháp lý của dự án thì người bán luôn hứa hẹn theo kiểu ký hợp đồng, đóng tiền xong sẽ cung cấp đầy đủ cho khách hàng, còn giờ không thể cung cấp vì đang để lưu giữ ở công ty, thông tin đó là bí mật…, để rồi sau đó bên bán trở mặt nói thẳng không cung cấp hoặc lẩn trốn bằng cách lấy lý do chờ cấp trên quyết định.

Để tránh những rủi ro khi mua nhà đất, đặc biệt là mua phải những dự án ma thì khách hàng cần lưu ý tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan để đảm bảo quyền lợi của mình, cụ thể:

Người mua cần phải tìm hiểu thật kỹ về chủ đầu tư của dự án và nên tìm, lựa chọn những chủ đầu tư lớn, uy tín, minh bạch để đầu tư. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp đầy đủ các hồ sơ pháp lý của dự án như: Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500; Quyết định giao đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ dự án; Giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu xong phần móng (đối với căn hộ chung cư); Văn bản thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai (đối với căn hộ chung cư); Thông báo bảo lãnh ngân hàng cho từng căn hộ; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng căn hộ hoặc lô đất,… để người mua có thể kiểm tra được tính pháp lý của dự án có thật sự tồn tại hay không?

Khi mua một bất động sản thì người mua cần xem xét tính minh bạch thông tin của dự án và hiện trạng thực tế của dự án. Theo quy định của pháp luật thì tất cả các chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án trên trang điện tử của mình hoặc trụ sở của ban quản lý dự án, hoặc tại sàn giao dịch nên khi ký hợp đồng mua nhà thì người mua cần phải xem xét thật kỹ về thông tin của dự án.

Đặc biệt là, người mua nên kiểm tra đơn vị bảo lãnh, ngân hàng bảo lãnh các dự án bất động sản đó để khi chủ đầu tư dự án vi phạm về một vấn đề nào đấy, gây ảnh hưởng đến tiến độ hay chất lượng dự án, công trình thì ngân hàng đó sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của mình.

Ngoài ra, người mua cần phải kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán bất động sản trước khi ký kết, cụ thể: kiểm tra về chủ thể ký hợp đồng; điều khoản về bàn giao nhà; về cam kết chất lượng, điều khoản về trách nhiệm bồi thường của chủ đầu tư khi vi phạm,…

Đối với những khách hàng lỡ mua phải dự án ma thì nên báo cáo với cơ quan chức năng, cơ quan công an để sớm vào cuộc, phanh phui những hoạt động “lừa đảo” này. Đồng thời mời luật sư để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám Đốc, Công Ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật Sư Thành Phố Hà Nội)

Lừa đảo chiếm đoạt tài sản được hiểu là hành vi dùng thủ đoạn gian dối làm cho chủ sở hữu, người quản lý tài sản tin nhầm giao tài sản cho người phạm tội để chiếm đoạt tài sản đó. Hành vi lập dự án bất động sản “ma” để lừa đảo, chiếm đoạt tiền của người mua là thủ đoạn gian dối bằng việc đưa ra thông tin giả không đúng sự thật.

Hành vi của các đối tượng, doanh nghiệp lập dự án bất động sản “ma” để lừa đảo, chiếm đoạt tiền của người mua là hành vi vi phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Tuỳ theo tính chất và mức đooj vi phạm, các đối tượng sẽ phải chịu loại và mức độ xử phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm và phạt tù từ 06 tháng đến 20 năm hoặc tù chung thân được quy định tại điều 174 Bộ luật hình sự năm 2015, Bộ luật hình sự sửa đổi bổ sung năm 2017

Ngoài ra, người phạm tội này còn có thể phải chịu hình phạt bổ sung là bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.