Quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản thường hay diễn ra vì nhiều các vấn đề như hợp đồng chuyển nhượng chưa đầy đủ về mặt pháp lý, hay những hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản thường được viết tay, nhiều rủi ro…

Thưa Ông, chuyển nhượng dự án là một hoạt động bình thường của doanh nghiệp, tuy nhiên, trên thực tế, phát sinh nhiều tranh chấp. Vậy, theo Ông, nguyên nhân chính dẫn đến các tranh chấp này là gì? (dự án bị thu hồi vẫn tiếp tục chuyển nhượng, dự án đang tranh chấp, đang có sai phạm…)

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội:

Chuyển nhượng dự án là một hoạt động phổ biến diễn ra với xu hướng ngày càng tăng, mặc dù đạt được nhiều kết quả đáng khích lệ, vẫn còn không ít những bất cập cần tiếp tục giải quyết. Thực tế việc chuyển nhượng dự án như hiện nay phát sinh khá nhiều tranh chấp do nhiều nguyên nhân khác nhau, nhưng nguyên nhân chủ yếu là do sự thiếu hiểu biết pháp luật của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; Khi không hiểu hết các quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng dự án cũng như các quy trình chuyển nhượng dẫn đến việc dự án chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện như điều kiện về hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa được sự cho phép bằng vằng văn bản của các cơ quan có thẩm quyền; chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất, thực hiện dự án; dự án bị thu hồi vẫn tiếp tục chuyển nhượng, dự án đang tranh chấp, đang có sai phạm,…

Việc ký kết các hợp đồng chuyển nhượng dự án chưa thỏa mãn giao dịch dân sự có hiệu lực như vi phạm cả về nội dung và hình thức, chưa thỏa mãn về mặt chủ thể,… Ngoài ra quy định pháp luật liên quan đến việc chuyển nhượng dự án còn nhiều bất cập và vướng mắc cũng là nguyên nhân dẫn đến việc phát sinh các tranh chấp này trong quá trình áp dụng pháp luật.

Ngoài ra vai trò quản lý Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án cũng là nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp khi các cơ quan ban ngành đoàn thể và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa sát sao trong việc quản lý dự án, dẫn đến việc các bên không thực hiện nghiêm túc pháp luật, có hành vi “lách luật” bằng các phương thức khác nhau để chuộc lợi.

Vậy, theo Ông, đâu là những rủi ro pháp lý mà bên nhận chuyển nhượng dự án thường phải đối diện trên thực tế, thưa Ông?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội:

Trên thực tế có thể thấy việc bên chuyển nhượng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần tài sản chưa thuộc về mình, chưa đảm bảo tính tường minh, dễ phát sinh các rắc rối pháp lý, hệ lụy cho cả hai bên, đặc biệt là bên nhận chuyển nhượng.

Bên nhận chuyển nhượng dự án thường phải đối diện với nhiều rủi ro pháp lý từ việc đặt cọc để nhận chuyển nhượng, các giao dịch chuyển nhượng bị vô hiệu do dự án không đủ điều kiện chuyển nhượng; cho đến việc đã nhận chuyển nhượng nhưng không thực hiện được dự án do nguyên nhân từ phía chủ đầu tư dự án như đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Các quyền, nghĩa vụ tài chính với bên thứ ba không được thoả thuận rõ ràng, trong quan hệ giữa ngân hàng cho vay và chủ đầu tư cũ,…Điều này là những rủ ro pháp lý mà bên nhận chuyển nhượng cần phải lường trước để tránh những rủi ro khi nhận chuyển nhượng.

Vậy, để hạn chế những rủi ro pháp lý khi nhận hoặc chuyển nhượng dự án đầu tư, nhất là các dự án bất động sản, Ông có đề xuất hoặc khuyến nghị gì cho các bên, thưa Ông?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội:

Để hạn chế những rủi ro pháp lý khi nhận hoặc chuyển nhượng dự án đầu tư, nhất là các dự án bất động sản, bên nhận và bên chuyển nhượng cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật có liên quan. Bên chuyển nhượng cần đảm bảo dự án đủ điều kiện để chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng trước khi tiến hành các giao dịch cần phải tìm hiểu kỹ về các dự án mà mình quan tâm, cần nắm rõ thông tin và quy định pháp luật trước khi quyết định giao dịch. Cần tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, về bên chuyển nhượng cũng như các quy định của pháp luật trước khi thực hiện các giao dịch để tránh các thiệt hại có thể xảy ra. Đồng thời các bên cần tuân thủ quy định pháp luật khi tiến hành giao dịch về cả hình thức và nội dung.

Cùng với đó, các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động này cần phải được hoàn thiện để khắc phục những bất cập, hạn chế đang tồn động nhiều năm qua; tạo khung pháp lý thông suốt, đảm bảo lợi ích hài hoà giữa các bên (bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, bên thứ ba) và đảm bảo sự giám sát hiệu quả của cơ quan quản lý Nhà nước.

»» BÁO CHÍ ĐƯA TIN:

Ý kiến của Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Hãng Luật TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội đã được đăng tải trên đài truyền hình Việt Nam VTV2: https://vtv.vn/video/kinh-doanh-va-phap-luat-chuyen-nhuong-du-an-dau-tu-653716.htm