Luật sư Nguyễn Đức Hùng trả lời Phỏng vấn về vấn để CĐT Coma 18 chậm trễ trả quỹ bảo trì và sổ đỏ

Xin chào Luật sư!

Hiện nay, có rất nhiều dự án nhà chung cư người dân kêu Chủ đầu tư (“CĐT”) chây ì không trả quỹ bảo trì và sổ đỏ. Chung cư Westa Mỗ Lao là một trong những trường hợp như vậy.

Mới đây, gần 300 hộ dân sống tại chung cư Westa (Tọa lạc tại địa chỉ: Số 104 Trần Phú, Hà Đông, Hà Nội) – CĐT Công ty Cổ phần Cơ khí xây dựng số 18 – đã giăng băng rôn trên nhiều căn hộ và tòa nhà để phản đối CĐT phớt lờ chỉ thị của UBND TP.Hà Nội về việc trả quỹ bảo trì và sổ đỏ cho cư dân Westa.

Theo các hộ dân, dự án Westa được bàn giao và đi vào hoạt động 5 năm nay, Ban quản trị chung cư cũng được thành lập từ nhiều năm trước. Tuy nhiên, thay vì việc bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị, CĐT có dấu hiệu chây ỳ không chịu hợp tác.

Cư dân và chủ đầu tư Coma 18 đã có nhiều buổi đối thoại nhưng không tìm được tiếng nói chung, cư dân đã gửi đơn kiện đi nhiều nơi để tố cáo hành vi của CĐT Coma 18.

Phía CĐT Coma 18 trao đổi với cư dân trong buổi đối thoại gần nhất nói rằng dự án Westa đang được thế chấp và công ty đang nợ ngân hàng hơn 400 tỷ đồng và không có khả năng trả. Đại diện phía Ngân hàng Pvcombank – ngân hàng nhận thế chấp dự án cho biết: “Dự án Westa Mỗ Lao được Công ty cổ phần phần Cơ khí Xây dựng số 18 (COMA18) thế chấp với ngân hàng với giá trị hơn 478 tỷ đồng và dã trở thành nợ xấu. hợp đồng tín dụng này đáng lẽ được thanh lý 2013 nhưng đến nay CĐT vẫn không thể trả”.

Để có thêm thông tin pháp lý dành đến độc giả, Môi trường và Đô thị Việt Nam điện tử xin được phỏng vấn ý kiến Luật sư. Mong Luật sư giúp đỡ tham vấn. Dưới đây là nội dung bài trả lời của Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Hãng Luật TGS (thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) như sau:

Pháp luật có quy định như thế nào về thời hạn chủ đầu tư (CĐT) phải trả sổ hồng và quỹ bảo trì cho cư dân dự án chung cư?

Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Hãng Luật TGS trả lời:

Về thời hạn chủ đầu tư phải trả sổ hồng

Theo khoản 4 Điều 13, Luật Kinh doanh bất động sản thì trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản được quy định như sau:

“4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.”

Như vậy, chỉ trong trường hợp phía người dân đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thì mới cần tự mình đến cơ quan nhà nước làm thủ tục. Còn không thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm thực hiện các thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người dân. Căn cứ theo quy định mà tôi vừa trích dẫn nêu trên trong trường hợp cư dân có đề nghị làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thì chủ đầu tư phải trả lại sổ hồng cho cư dân trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà.

Về quỹ bảo trì cho cư dân dự án chung cư

Theo quy định tại điểm a khoản 1 và khoản 2 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau:

“Điều 108. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

a) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua; 

…

2. Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.”

Theo khoản 1 Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định trường hợp chủ đầu tư không bàn giao chi phí bảo trì hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn theo Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, kiểm tra; nếu các bên đã quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định tại điểm b và điểm c Khoản 4 Điều 36 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP mà chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao kinh phí bảo trì thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí cho Ban quản trị.

“b) Trong thời hạn không quá 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì này.

Trường hợp các bên vẫn chưa lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì thì các bên phải thống nhất quyết toán số liệu và bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải lập thành biên bản có xác nhận của chủ đầu tư và đại diện Ban quản trị; sau khi bàn giao kinh phí này, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh biết;

c) Trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm b Khoản này mà chủ đầu tư vẫn không thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị và gửi quyết định này cho chủ đầu tư, Ban quản trị và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản; trong quyết định cưỡng chế, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải ghi rõ số kinh phí chủ đầu tư phải bàn giao sau khi trừ kinh phí mà chủ đầu tư phải sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung (nếu có), thời hạn bàn giao, biện pháp cưỡng chế và trách nhiệm của các bên liên quan để thực hiện quyết định này;”

Như vậy, phí bảo trì đóng theo tiến độ thanh toán trong hợp đồng mua bán cụ thể được quy định tại thời điểm nhận bàn giao căn hộ nhà chung cư. Trường hợp trong thời gian vận hành, sử dụng nhà chung cư khi kinh phí bảo trì không đủ để bảo trì thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm.

Quy định của pháp luật liên quan đến việc bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã thế chấp cho Ngân hàng?

Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Hãng Luật TGS trả lời:

Theo quy định của Luật nhà ở 2014, chủ đầu tư được phép thế chấp dự án xây dựng nhà ở và dự án nhà ở hình thành trong tương lai cho ngân hàng để vay vốn. Cụ thể, khoản 1 Điều 147 quy định:

“Điều 147. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.”

Tuy nhiên, cũng theo khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở, trường hợp chủ đầu tư bán nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng, trừ trường hợp khách hàng và ngân hàng đồng ý. Trong đó, giải chấp được hiểu là giải trừ thế chấp đối với tài sản đang ở ngân hàng. Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán phải được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

Việc bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã thế chấp cho Ngân hàng được quy định tại Thông tư 26/2015 TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 hướng dẫn về tài sản thế chấp hình thành trong tương lai. Theo đó tại khoản 5 Điều 3 Nguyên tắc thực hiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thì việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi các tài sản đó có đủ các điều kiện thế chấp quy định tại Điều 7 của Thông tư này.

CĐT đã vi phạm pháp luật như thế nào? Hình thức xử phạt ra sao? Người dân chung cư Westa có thể khởi kiện CĐT Coma 18 được không?

Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Hãng Luật TGS trả lời:

Đối với hành vi chậm trễ bàn giao sổ hồng thì theo quy định của Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai như sau:

 “Điều 26. Chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở

Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở mà chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở thì hình thức và mức xử phạt như sau:

…..

4. Chậm làm thủ tục từ trên 12 tháng trở lên:

a) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;

b) Phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;

c) Phạt tiền từ trên 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.”

Như vậy, việc chậm cấp sổ hồng cho người dân Westa kéo dài hơn 12 tháng, tùy vào số lượng hộ dân xư mà mức xử phạt cao nhất CĐT có thể bị xử lý là 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng.

Với hành vi chậm bàn giao quỹ bảo trì, tùy theo mức độ, tính chất của hành vi mà người dân có thể khởi kiện dân sự hoặc hình sự.

Nếu CĐT cố ý không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban quản trị, tiếp đến là hành vi chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác…Thì Ban quản trị đã có căn cứ để khởi tố CĐT với cơ quan công an theo tội “Chiếm giữ trái phép tài sản”.

Cụ thể, BLHS 2015 sửa đổi 2017 quy định:

“1. Người nào cố tình không trả lại cho chủ sở hữu, người quản lý hợp pháp hoặc không giao nộp cho cơ quan có trách nhiệm tài sản trị giá từ 10.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng, di vật, cổ vật hoặc vật có giá trị lịch sử, văn hóa bị giao nhầm hoặc do mình tìm được, bắt được, sau khi chủ sở hữu, người quản lý hợp pháp hoặc cơ quan có trách nhiệm yêu cầu được nhận lại tài sản đó theo quy định của pháp luật, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm.

2. Phạm tội chiếm giữ tài sản trị giá 200.000.000 đồng trở lên hoặc bảo vật quốc gia, thì bị phạt tù từ 01 năm đến 05 năm.”

Về việc chủ đầu bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã thế chấp cho Ngân hàng.

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 Thông tư 26/2015 hướng dẫn về tài sản thế chấp hình thành trong tương lai thì Chủ đầu tư đã vi phạm nghĩa vụ về việc “Thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp”.

Ngoài ra việc CĐT bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã thế chấp cho Ngân hàng là vi phạm pháp luật, bởi đây là tài sản đã thế chấp, CĐT phải giải chấp mới được bán. Vì một tài sản không thể vừa thế chấp cho ngân hàng, vừa bán cho người khác.

Đối với phí bảo trì, không phải là tiền của CĐT, mà đây là khoản tiền cư dân giao cho CĐT giữ hộ, sau này trả lại theo quy định của pháp luật.

Hình thức xử phạt đối với chủ đầu tư theo quy định tại Điều 19 Nghị định 139/2017/NĐ-CP xử phạt VPHC trong đầu tư xây dựng

Điều 19. Vi phạm quy định về bảo hành, bảo trì, khai thác, sử dụng công trình xây dựng

1. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình có một trong các hành vi sau đây:

a) Không phê duyệt quy trình bảo trì công trình xây dựng theo quy định;

b) Không tổ chức giám sát, nghiệm thu việc khắc phục, sửa chữa của nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị công trình xây dựng.

2. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý và vận hành công trình có một trong các hành vi sau đây:

a) Không tổ chức lập quy trình bảo trì công trình xây dựng hoặc không thực hiện bảo trì công trình theo đúng quy trình được duyệt;

b) Không lập kế hoạch bảo trì công trình xây dựng hằng năm theo quy định;

c) Không lập hồ sơ sửa chữa công trình theo quy định;

d) Không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng công trình;

đ) Không lập, thẩm định, phê duyệt dự toán bảo trì đối với công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước.

3. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng, vận hành công trình có một trong các hành vi sau đây:

a) Không thực hiện kiểm tra, kiểm định, đánh giá chất lượng hiện trạng, báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, chấp thuận việc kéo dài thời hạn sử dụng công trình đối với công trình đã hết tuổi thọ theo thiết kế quy định;

b) Không thực hiện quan trắc công trình theo quy định;

c) Sử dụng tiêu chuẩn kỹ thuật đã hết hiệu lực để thực hiện bảo trì;

d) Không tổ chức đánh giá định kỳ về an toàn chịu lực, an toàn vận hành công trình hoặc không gửi kết quả đánh giá đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định;

đ) Không thực hiện việc kiểm tra, sửa chữa, áp dụng biện pháp khẩn cấp hoặc báo cáo theo quy định khi phát hiện công trình, hạng mục công trình có dấu hiệu nguy hiểm, không đảm bảo an toàn cho việc khai thác, sử dụng;

e) Không thực hiện một trong các nội dung sau khi công trình hết thời hạn sử dụng: Gia cố, cải tạo, sửa chữa hư hỏng (nếu có) trước khi xem xét, quyết định việc tiếp tục sử dụng công trình; báo cáo kết quả kiểm tra, kiểm định, đánh giá chất lượng công trình, kết quả sửa chữa công trình (nếu có) với cơ quan có thẩm quyền đối với công trình quy định phải báo cáo.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc phê duyệt quy trình bảo trì công trình xây dựng theo quy định đối với hành vi quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;

b) Buộc lập quy trình bảo trì hoặc thực hiện bảo trì công trình xây dựng theo quy định đối với hành vi quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;

c) Buộc thực hiện giám sát, nghiệm thu công tác thi công, sửa chữa bảo trì hoặc buộc lập hồ sơ sửa chữa công trình theo quy định đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 1, điểm c khoản 2 Điều này;

d) Buộc chủ đầu tư phải bàn giao đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt đối với hành vi quy định tại điểm d khoản 2 Điều này;

đ) Buộc chủ sở hữu, đơn vị quản lý và sử dụng công trình thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt dự toán bảo trì theo quy định đối với hành vi quy định tại điểm đ khoản 2 Điều này;

e) Buộc tổ chức đánh giá an toàn chịu lực, an toàn vận hành công trình hoặc buộc gửi kết quả đánh giá đến cơ quan có thẩm quyền đối với hành vi quy định tại điểm d khoản 3 Điều này;

g) Buộc thực hiện các trách nhiệm, biện pháp theo quy định đối với hành vi quy định tại điểm đ khoản 3 Điều này;

h) Buộc thực hiện: Gia cố, cải tạo, sửa chữa hư hỏng (nếu có) trước khi xem xét, quyết định việc tiếp tục sử dụng công trình; báo cáo kết quả kiểm tra, kiểm định, đánh giá chất lượng công trình, kết quả sửa chữa công trình (nếu có) với cơ quan có thẩm quyền đối với hành vi quy định tại điểm e khoản 3 Điều này.

Như vậy, Người dân chung cư Westa có thể khởi kiện Chủ đầu tư Coma 18 đến tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp phát sinh giữa cư dân chung cư và chủ đầu tư. Đối với những trường hợp CĐT cố tình không trả, thì có thể khởi tố hình sự đối với khoản phí bảo trì đã thu của người dân chung cư.

Dự án đã thế chấp tại ngân hàng và theo phía ngân hàng cho biết đến nay khoản tín dụng này đã trở thành nợ xấu. Tuy nhiên, người dân Westa đã thanh toán toàn bộ số tiền cho CĐT. Vậy nếu như Coma 18 không thể trả khoản tín dụng này thì liệu cư dân có mất nhà? Giải pháp nào cho cư dân trong tình huống này?

Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Hãng Luật TGS trả lời:

Nếu như Coma 18 không thể trả khoản tín dụng này thì liệu cư dân có mất nhà không

Căn cứ theo khoản 1 Điều 147 Luật nhà ở 2014 quy định về Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Điều 147. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

“1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.”

Theo đó ở các dự án đã thế chấp trước khi bán sản phẩm cho khách hàng, chủ đầu tư buộc phải giải chấp, trừ trường hợp có sự đồng ý của khách hàng và ngân hàng. Còn nếu không, chủ đầu tư chỉ được phép thế chấp phần còn lại bao gồm các căn hộ chưa bán hoặc phần sở hữu riêng của chủ đầu tư. Việc thế chấp cả những căn hộ đã bán là vi phạm pháp luật.

Bên cạnh đó, ngân hàng cũng phải chịu trách nhiệm và giải quyết mọi rủi ro vì quản lý tài sản thế chấp không tốt, để chủ đầu tư bán cho khách hàng. Về bản chất, nếu như người dân đã trả toàn tiền cho chủ đầu tư thì tất yếu sẽ được sở hữu căn nhà đó mặc dù chưa có sổ đỏ.

Căn cứ theo khoản 3 Điều 12 Luật nhà ở năm 2014 thì “Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.”

Vì thế, “Quyền sở hữu nhà của người chư dân chung cư sẽ không bị ảnh hưởng. Ngân hàng đồng ý cho chủ đầu tư bán mà không qua giải chấp thì ngân hàng và chủ đầu tư phải tự giải quyết với nhau. Nếu có rủi ro xảy ra, ngân hàng và chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm, còn người dân sẽ được pháp luật bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình”.

Từ những nhận định trên, theo Thạc sỹ Luật sư Nguyễn Đức Hùng khi mà CĐT và người dân chưa tìm được tiếng nói chung, thì chính quyền sở tại cần phải có những động thái mạnh mẽ và quyết liệt hơn nữa để bảo vệ những quyền lơi chính đáng của dân cư trên địa bàn mình quản lý:

1. Cơ quan chức năng cần phải có những đề xuất để có những hướng dẫn, quy định giải quyết những trường hợp đó cho người dân. Khi người dân đã làm đúng pháp luật, đúng quy trình, nộp đầy đủ tiền thì nhà nước phải bảo vệ người dân, phải cấp sổ cho họ chứ không vì lý do tranh chấp hay thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư mà lại để người dân chịu thiệt”.
2. Những trường hợp xảy ra vướng mắc như thế này thì cần phải có cơ quan chức năng vào cuộc xử lý kịp thời, cần thiết thì người dân có thể kiện ra tòa. Tòa án cũng cần phải có những bản án tuyên bố rất rõ ràng, gần như là thành những tình huống điển hình, giống như án mẫu, án lệ, làm cho những chủ đầu tư khác, ngân hàng, người dân thấy rõ vấn đề và yên tâm. Còn tình trạng như hiện nay ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi, tâm lý khách hàng và những giao dịch thị trường”, Luật sư Trương Thanh Đức đề xuất.

Giải pháp cho cư dân trong tình huống này:

Trường hợp người mua nhà biết dự án đã bị thế chấp mà vẫn đồng ý mua thì có thể phải chịu nhiều rủi ro tiềm ẩn:

Thứ nhất, khi thế chấp dự án, chủ đầu tư đã giao bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng liên quan đến dự án, chung cư đó cho ngân hàng nên việc sang tên chuyển nhượng cho người mua có thể gặp khó khăn, phức tạp và mất nhiều thời gian.

Thứ hai, trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ lãi, nợ vay đối với ngân hàng thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm là chung cư. Dự án đã thế chấp và thứ tự xử lý tài sản bảo đảm là ưu tiên theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm và ưu tiên thanh toán cho giao dịch bảo đảm có đăng ký (khoản 1, khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự), tức là ưu tiên thanh toán cho ngân hàng dự án, chung cư đã thế chấp. Khi đó, người mua nhà chỉ có thể đòi lại quyền lợi của mình bằng cách buộc chủ đầu tư hoàn trả tiền bồi thường thiệt hại…Tuy nhiên việc này vô cùng khó khăn và khả năng người mua nhà được bồi thường là rất không khả thi.

Thứ ba, việc mua nhà đã bị thế chấp sẽ bị ràng buộc bởi nhiều quan hệ phức tạp. Người mua nhà không cẩn thận rất có thể đánh mất quyền lợi của mình và phải đối mặt với nhiều rủi ro tranh chấp cao.

Vì vậy, Theo Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Hãng Luật TGS thì để tránh rủi ro cư dân trước khi mua nhà cần phải:

1. Yêu cầu chủ đầu tư trình bày đủ giấy tờ chứng minh ngôi nhà đó đã được giải chấp, đủ điều kiện để mua bán, cho thuê mua,… trước khi ký hợp đồng.
2. Trong trường hợp người mua nhà biết ngôi nhà đó bị thế chấp nhưng chủ đầu tư vẫn bán thì yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn.
3. Khách hàng không bao giờ trả tiền trước hoặc chỉ trả tiền như đi thuê thôi, chỉ khi nào trong tay cầm chắc sổ đỏ mới trả toàn bộ số tiền còn lại cho chủ đầu tư.