Chuyển nhượng đất khi không có sự đồng ý của đồng sở hữu

Đất đai Chức năng bình luận bị tắt ở Chuyển nhượng đất khi không có sự đồng ý của đồng sở hữu 567 Lượt xem

Tôi có mua chung và cùng đứng tên trên một thửa đất với một người bạn làm ăn của tôi. Nay tôi muốn chia thửa đất đó ra để bán nhưng bạn tôi không đồng ý. Vậy có cách nào để tôi lấy được phần đất của mình hay không?

Câu hỏi 1: Khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng đồng sử dụng không đồng ý thì phải làm gì thưa luật sư?

Tiến sỹ, Luật sư Lê Ngọc Khánh – Hãng luật TGS – Đoàn luật sư thành phố Hà Nội trả lời:

Theo quy định của pháp luật thì hai người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nghĩa là mỗi người đều có quyền sở hữu ngang nhau đối với quyền sử dụng đất đó (trừ trường hợp có thỏa thuận khác). Đối với trường hợp một chủ sở hữu muốn chuyển nhượng 1 phần quyền sử dụng đất được quy định rõ tại Điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013 như sau: Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Như vậy, có hai trường hợp có thể xảy ra:

Trường hợp thửa đất hai người cùng đứng tên đủ điều kiện để tách thửa theo quy định của pháp luật. Khi đó, người sử dụng có thể làm các thủ tục tách thửa, cấp Giấy chứng nhận và chuyển nhượng phần đất mình có quyền sử dụng. Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục này vẫn cần sự đồng ý của người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận.
Đối với trường hợp thửa đất không thể tách thửa do không đủ điều kiện theo quy định, thì người sử dụng đất muốn chuyển nhượng bắt buộc phải có sự đồng ý của người còn lại.

Như vậy, theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì khi 1 chủ sử dụng muốn chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình bắt buộc phải có sự đồng ý của đồng sở hữu (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác). Nếu hai bên không thể thống nhất và phát sinh tranh chấp thì có thể yêu cầu ủy ban nhân dân xã giải quyết. Trường hợp không thể giải quyết ở ủy ban nhân dân cấp xã, người sử dụng có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

Câu hỏi 2: Vậy xin luật sư cho biết từ ví dụ nêu trên người dân cần lưu ý gì mua chung đất với người khác không?

Tiến sỹ, Luật sư Lê Ngọc Khánh – Hãng luật TGS – Đoàn luật sư thành phố Hà Nội trả lời:

Việc hai hoặc nhiều người cùng góp tiền mua chung 1 thửa đất không còn hiếm gặp hiện nay. Nhiều người cho rằng khi mua chung đất với người khác thì mình chỉ bỏ ra một nửa số tiền nhưng có thể đồng sở hữu mảnh đất – lợi ích mà ai cũng mong muốn. Tuy nhiên, lợi ích thì luôn song hành với rủi ro, và trường hợp này cũng không ngoại lệ. Bởi lẽ, khi bạn là đồng sở hữu với người khác đồng nghĩa với việc khi bạn muốn thực hiện mọi giao dịch liên quan đến thửa đất đều cần có sự đồng ý của các đồng sở hữu. Bạn không phải là người toàn quyền quyết định mặc dù là chủ sử dụng hợp pháp. Và trường hợp trên là một ví dụ điển hình khi: khi có mâu thuẫn với 1 trong số các đồng sở hữu thì việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng là không thể, trừ khi có quyết định của tòa án. Do đó, để tránh những trường hợp khó xử lý nếu phát sinh mâu thuẫn, người sử dụng đất cần lưu ý những vấn đề sau khi mua chung đất với người khác:

Tìm hiểu thông tin thửa đất: người sử dụng đất, tình trạng pháp lý, quy hoạch thửa đất, giao dịch đảm bảo,…
Khi góp vốn các bên nên góp chung số vốn bằng nhau. Vi dụ: Anh A và anh B mua chung thửa đất có giá chuyển nhượng là 3 tỷ. Trường hợp này cả A và B cùng nên góp số tiền bằng nhau, mỗi người 1,5 tỷ; không nên để ai góp phần lớn hơn hay nhỏ hơn. Trường hợp không góp số tiền bằng nhau thì sẽ có khả năng người góp phần ít vẫn sử dụng một nửa diện tích thửa đất, có khả năng gây ra mâu thuẫn.
Khi mua các đồng sở hữu nên có văn bản thỏa thuận liên quan đến số tiền mỗi bên thanh toán, phần diện tích đất mỗi bên được sử dụng (xác định ranh giới, mốc giới),…

Những lưu ý trên chỉ góp phần giúp người sử dụng đất hạn chế nhiều nhất có thể những tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng. Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất có điều kiện vẫn nên tự mình mua và đứng tên 1 thửa đất riêng lẻ.

Nội dung tư vấn của Tiến sỹ, Luật sư Lê Ngọc Khánh đã đuợc đăng tải trên báo điện tử VOV: https://vov.vn/phap-luat/lam-the-nao-de-chia-thua-dat-mua-chung-khi-co-viec-muon-ban-837921.vov

Đội ngũ luật sư bào chữa – Công ty Luật TGS

Luật sư – Nguyễn Văn Tuấn – Giám Đốc Công ty Luật TGS

Ông là một luật sư giỏi có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai. Luật sư đã tham gia tranh tụng nhiều vụ án tranh chấp đất đai, vụ án hình sự, kinh tế, thương mại,.. trên toàn quốc.

Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Công ty Luật TGS

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng là một luật sư giỏi, đã từng công tác tại Công ty Luật TNHH NHB và nhiều công ty luật có thương hiệu khác, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Đất đai, hình sự, dân sự.

Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Luật sư Công ty Luật TGS

Luật sư Đức Hùng từng công tác tại nhiều tổ chức hành nghề luật sư uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực tranh tụng hình sự, đất đai, tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình.

Luật sư Hà Huy Sơn – Luật sư Công ty Luật TGS

Là một luật sư giỏi trong lĩnh vực hình sự. Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Hình Sự, luật sư Hà Huy Sơn đã gây dựng được cho mình thương hiệu riêng và sự uy tín vững chắc đối với khách hàng.