Lợi ích và rủi ro từ việc đầu tư để sở hữu căn hộ khách sạn tại Việt Nam

Căn hộ khách sạn (Condotel) bản chất là sự kết hợp giữa căn hộ có đầy đủ tiện nghi, chức năng phòng ở hiện đại và dịch vụ khách sạn. Điểm độc đáo và khác biệt của loại hình bất động sản này nằm chính trong sự kết hợp lạ nhưng đầy sáng tạo căn hộ – khách sạn. Tức là khi khách hàng nghỉ ngơi tại căn hộ sẽ được trải nghiệm một cuộc sống đầy đủ tiện nghi như ở nhà.

1. Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ khách sạn trên thực tế

>>Xem chi tiết tình huống tranh chấp thực tế tại đây: Thanh lý thỏa thuận đặt mua khi không đạt được thỏa thuận

2. Góc nhìn của Luật sư về tình hình mua bán Condotel ở Việt Nam hiện nay

a) Những lưu ý khi đầu tư vào Condotel

– Thuận lợi

Không phải ngẫu nhiên mà việc đầu tư vào thị trường Condotel ở Việt Nam lại trở thành xu hướng. Việc sở hữu một căn hộ khách sạn đem lại cho chủ sở hữu rất nhiều lợi ích như :

– Vị trí dự án

Thông thường, các căn hộ khách sạn (Condotel) thường được quy hoạch, xây dựng tại những thành phố biển, hấp dẫn khách du lịch tới nghỉ dưỡng. Đặc biệt là những nơi sở hữu vùng vịnh, có đường bờ biển dài, đẹp, thu hút nhiều du khách tham quan với hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển, liên kết vùng thuận lợi như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…

– Đánh giá khả năng sinh lời

Bên cạnh việc kiếm được lợi nhuận từ việc cho thuê, Condotel có khả năng tăng giá theo cấp số cộng. Nhiều dự án Condotel, đặc biệt là những Condotel có tên tuổi, đã từng có sự tăng giá gấp 2 lần trong một khoảng thời gian không quá dài, (18-24 tháng).

Với những chính sách chia sẻ lợi nhuận (trung bình khoảng 60% – 85%) từ việc kinh doanh cho thuê lại căn hộ khách sạn (Condotel), khách hàng là chủ sở hữu căn hộ nhận được mức lợi nhuận hàng năm cao hơn rất nhiều kênh đầu tư truyền thống như vàng, ngoại tệ, tiền gửi. Nhiều chủ đầu tư còn đưa ra cam kết đảm bảo lợi nhuận kinh doanh căn hộ Condotel (từ 8 đến 12%/năm) cho khách hàng từ 5 – 10 năm. Cam kết sinh lời giúp các nhà đầu tư có thể hoàn toàn yên tâm về lợi nhuận cũng như sự ổn định, an toàn cho khoản tiền đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng.

– Thiết kế, quy mô

Các thiết kế căn hộ khách sạn (Condotel) thường tựu chung ở điểm rất tinh tế, sang trọng. Căn hộ có kiến trúc càng đẹp, nội thất chuẩn quốc tế thì tính thanh khoản càng cao, sinh lời càng nhiều. Những lưu tâm về thiết kế thường xoay quanh các tiêu chí: Kiến trúc đặc trưng của dự án, không gian sống, view biển, tiện ích đẳng cấp.

Ngoài ra, đối với dự án Condotel có quy mô căn hộ vừa phải cũng sẽ đảm bảo được khai thác tối đa lợi nhuận tốt hơn so với dự án có hàng nghìn căn hộ.

b) Rủi ro

Bên cạnh những lợi ích khổng lồ mà căn hộ khách sạn (Condotel) mang lại thì cũng tồn tại không ít những rủi ro khi đầu tư vào loại hình căn hộ khách sạn này. Lý giải nguyên nhân tiềm ẩn rủi ro của loại hình Condotel, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn (Giám đốc công ty Luật TNHH TGS) cho rằng:

“Vấn đề quan trọng nhất đối với căn hộ khách sạn (Condotel) là sự chưa rõ ràng về pháp lý. Hiện loại hình căn hộ này vẫn chưa được pháp luật công nhận, không được cấp sổ đỏ để xác định quyền sở hữu đối với người mua nhà. Bên cạnh đó, việc quản lý các căn hộ khách sạn từ phía các chủ đầu tư cũng tiềm ẩn nhiều bất ổn, nhiều khả năng không đúng như những gì chủ đầu tư cam kết với khách hàng.  Cụ thể như phí quản lý hàng năm cao, lợi nhuận phụ thuộc vào khách du lịch chứ không phải giá trị căn hộ. Mặt khác, hiện nay đang xuất hiện tình trạng dư thừa căn hộ khách sạn, lợi thế về phía cung nhiều hơn phía cầu, trong khi nhu cầu thuê phòng của khách du lịch không cao như dự kiến.”

“Khung pháp lý của Condotel hiện đang là khoảng trống khá lớn, nhất là vấn đề cam kết lợi nhuận bị thổi phồng gây ra rủi ro cho khách hàng, nguy cơ bong bóng bất động sản Condotel. Ngay cả những nước phát triển đã xảy ra tình trạng này, trong khi đó, trình độ quản lý của Việt Nam kém hơn họ, do đó nguy cơ này là luôn hiện hữu“, luật sư Tuấn nhận định.

Luật sư Tuấn cũng cho biết thêm, không thể phủ nhận căn hộ khách sạn (Condotel) là một trong những kênh đầu tư thu hút nhiều vốn đầu tư nhất trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, bên cạnh rủi ro pháp lý chưa được công nhận, loại hình căn hộ này hiện cũng đang rất vướng trong hợp đồng mua bán căn hộ được ký giữa người mua nhà và chủ đầu tư.

Theo luật sư Tuấn, nếu như hợp đồng mua bán chung cư có căn cứ rất rõ ràng về các điều khoản được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản thì trong hợp đồng mua bán condotel lại chỉ có thể dựa vào Luật Dân sự trên cơ sở những thoả thuận của hai bên chủ đầu tư và khách hàng. Trong khi đó, hợp đồng thường là do chủ đầu tư biên soạn, tất nhiên, trong đó sẽ có nhiều điều khoản chủ đầu tư áp đặt lên khách hàng và hướng thuận lợi về phía mình. Nếu có sự cố xảy ra, thiệt hại chắc chắn sẽ thuộc về khách hàng.

Bên cạnh đó, về việc chuyển nhượng, nếu như khi chuyển nhượng, mua bán căn hộ đều được thực hiện hết sức dễ dàng giữa các nhà đầu tư thứ cấp, thì đối với căn hộ khách sạn (Condotel) lại không hề có cơ sở pháp lý để thực hiện điều này khiến giữa người mua và người bán gặp rất nhiều khó khăn.

Liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho dự án condotel, luật sư Tuấn cho rằng, không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại hình căn hộ khách sạn. Sự chông chênh về pháp lý của các căn hộ condotel sẽ gây ra những hệ quả pháp lý rất phức tạp cho người sử dụng và người đầu tư, tiềm ẩn những rủi ro pháp lý khôn lường cho người dân, bởi nếu xảy ra tranh chấp sẽ rất khó có cơ chế để bảo vệ quyền lợi của người khách hàng. “Mặt khác, do chưa có sự thừa nhận của pháp luật nên những sổ đỏ của loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” này sẽ luôn đứng trước nguy cơ bị hủy bỏ hiệu lực. Đây sẽ là một thiệt hại kinh tế lớn đối với người mua“, luật sư Tuấn nhận định.

c. Lời khuyên của Luật sư để tránh rủi ro khi đầu tư vào Căn hộ khách sạn

Cùng với những thuận lợi và rủi ro ở trên , việc tìm hiểu kĩ các vấn đề pháp lí liên quan sẽ giúp các nhà đầu tư nắm được những hiểu biết cơ bản về hệ thống pháp lí của dự án, giữ vững thế chủ động, hạn chế tối đa những bất lợi khi mua bán căn hộ Condotel, giúp việc đầu tư được hiệu quả, suôn sẻ nhất.

Trên thực tế, pháp lý của nhà nước về đầu tư căn hộ khách sạn (Condotel) vẫn còn khá sơ sài và có nhiều hạn chế. Do đó, trong thời gian chờ đợi sự hoàn thiện của hệ thống pháp lí, các nhà đầu tư nên chủ động đề xuất và có những tính toán khéo léo đi tắt đón đầu để gặt hái được nhiều thành công trong đầu tư mà vẫn tôn trọng, tuân thủ đúng yêu cầu của pháp luật.

– Cần tìm hiểu kĩ chủ đầu tư

Đánh giá năng lực chủ đầu tư cũng là một trong những lưu ý quan trọng khi đầu tư Condotel. Trong đó, việc tìm hiểu danh tiếng tiềm năng tài chính của chủ đầu tư, các dự án đã, đang được triển khai, quy mô dự án, tiến độ thi công, hay quy trình vận hành, hiệu quả của các dự án đã đi vào hoạt động ra sao… sẽ giúp nhà đầu tư xác định được tiềm năng, hiệu quả đầu tư một cách tối ưu.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần nghiên cứu kĩ hợp đồng, chú trọng đến các chính sách cam kết, điều khoản ràng buộc khi mua bán căn hộ khách sạn (Condotel) giữa khách hàng với chủ đầu tư nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi của bản thân khi đầu tư vào lĩnh vực đầy tiềm năng song cũng không ít khó khăn này.

– Đánh giá vị trí dự án

Khác với các căn hộ bình thường, trước khi đầu tư Condotel, điều mà mỗi khách hàng cần làm chính là xác định vị trí, tiên đoán, đánh giá tiềm năng khai thác, thế mạnh của dự án có đủ để đem lại thành công khi đầu tư hay không. Tránh trường hợp đầu tư cảm tính, a dua theo đám đông dẫn đến những rủi ro, tổn thất không đáng có.

– Định mức khả năng sinh lời thực tế của sản phẩm

Thay vì mê mẩn trước những bài toán hấp dẫn mà chủ đầu tư đưa ra với mức lợi nhuận từ 8-12%, thậm chí lên tới 14% mỗi năm, các khách hàng nên giữ cho mình một thái độ tỉnh táo để nhìn nhận, đánh giá khách quan nhất khả năng sinh lời của dự án, xem các con số đó có thực sự khả thi hay không. Cam kết lợi nhuận bao nhiêu không quan trọng, quan trọng là khả năng khai thác sau thời gian cam kết của dự án.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng nên tham khảo kết quả vận hành từ các dự án trước đó do chủ đầu tư quản lý (nếu có) hoặc đòi hỏi chủ đầu tư chứng minh bài toán lãi suất mà họ đưa ra, từ đó, có những quyết định đúng đắn nhất.

– Tham khảo tư vấn chuyên sâu từ chuyên gia bất động sản về  đầu tư căn hộ khách sạn (Condotel)

Cuối cùng, để việc đầu tư Condotel được thuận lợi và hiệu quả nhất, các chủ đầu tư nên tham khảo ý kiến từ các chuyên viên tư vấn bất động sản uy tín, giàu kinh nghiệm trong nghề. Theo đó, các đóng góp, phân tích chuyên sâu từ những người này sẽ giúp bạn nắm bắt được xu hướng của thị trường, thế mạnh cũng như nhược điểm của mỗi dự án đồng thời xác định được đâu là dự án tiềm năng nhất, từ đó có những lựa chọn thông thái, đem lại lợi nhuận cao, sinh lời hiệu quả nhất.

Trên đây là những lưu ý mà mọi chủ đầu tư không thể bỏ qua nếu muốn đầu tư sinh lời từ  căn hộ khách sạn (Condotel). Đặc biệt nếu muốn tìm cho mình một “người đồng hành” uy tín, tin cậy và hãy nhấc máy lên liên hệ với chúng tôi: Công ty Luật TNHH TGS – Tổng đài tư vấn 1900.8698. Với nhiều năm kinh nghiệm dạn dày trong nghề tư vấn bất động sản cùng thành công từ hàng nghìn cuộc tư vấn đầu tư , chúng tôi tự tin sẽ giải quyết tốt nhất các khúc mắc của khách hàng, đảm bảo tối ưu quyền và lợi ích cho khách hàng, tránh được những rủi ro đáng tiếc .