Thanh lý thỏa thuận đặt mua khi không đạt được thỏa thuận

Tình huống pháp lý:

Tôi có mua 1 căn hộ khách sạn, đã ký “thỏa thuận đặt mua” với số tiền 303.950.000vnđ, thỏa thuận này được ký vào ngày 14/10/2017 và tôi đã thanh toán số tiền đặt mua 303.950.000 vnđ, nhưng đến nay vẫn chưa ký được hợp đồng mua bán căn hộ, nên tôi đã có gửi yêu cầu thanh lý lại số tiền đó, bên bán nói sẽ giải quyết nhưng vẫn không thấy trả lời gì cả.

Trong thỏa thuận đặt mua có các khoản:

– Khoản 4.2: “Trường hợp Bên A (bên bán) không thực hiện ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với bên B (bên mua) mà không phải là do lỗi của bên B, thì bên A có trách nhiệm hoàn trả cho bên B toàn bộ số tiền đặt mua mà bên B đã thực hiện thanh toán cho bên A, đồng thời bên A phải chịu phạt một khoản tiền mặt bằng 100% số tiền đặt mua đã được thanh toán đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 4.3 điều này và trường hợp bất khả kháng theo quy định tại điều 5 của thỏa thuận này”.

– Khoản 4.3: “trong trường hợp quá hạn 15 ngày kể từ ngày đến hạn ký hợp đồng mua bán căn hộ mà bên B từ chối hoặc không thực hiện việc ký hợp đồng mua bán căn hộ trong thời gian thông báo của bên A, thì được hiểu là bên B đã đơn phương chấm dứt thỏa thuận này. Theo đó, Bên A sẽ không có nghĩa vụ hoàn trả số tiền đặt mua mà bên B đã thực hiện thanh toán cho bên A, trừ trường hợp bên B có văn bản thông báo lý do chính đáng và được bên A chấp thuận bằng văn bản”

Điều 5 là điều bất khả kháng do thiên tai, bảo lụt gây ra (mà bên A không hề có những điều đó). Từ ngày ký “thỏa thuận đặt mua” đến giờ họ đã gửi cho tôi 2 văn bản lùi ngày ký hợp đồng, văn bản lần thứ 2 là lùi đến tháng 8/2018, tôi không chịu nên đã gửi yêu cầu thanh lý lại số tiền đặt mua, giờ họ nói cho lùi đến tháng 10/2018 họ chấp nhận trả lãi theo ngân hàng đến ngày ký hợp đồng, nhưng tôi không chấp nhân, giờ nói họ thanh lý thỏa thuận đặt mua thì họ cứ im lặng.

Vậy giờ tôi có cách nào để họ thanh lý để lấy lại số tiền đó không ạ?

Luật sư trả lời:

Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Chiếu theo quy định trên thì có thể xác định thỏa thuận đặt mua của bạn và bên bán căn hộ là hợp đồng đặt cọc. Trong trường hợp của bạn, bên bán đã không thực hiện đúng cam kết như theo thỏa thuận đặt mua.  Nếu bạn không muốn tiếp tục thực hiện thỏa thuận, không chấp nhận yêu cầu tiếp tục lùi thời hạn ký hợp đồng mua bán căn hộ thì bạn có quyền yêu cầu bên bán thanh toán đúng lại số tiền bạn đã trả cộng thêm số tiền chịu phạt.

Nếu bên bán tiếp tục im lặng và không thực hiện nghĩa vụ thanh toán lại số tiền cho bạn, bạn có thể tự mình hoặc nhờ luật sư đại diện làm thủ tục khởi kiện ra tòa án để bảo vệ lợi ích của mình. Theo điều 26 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015 thì tranh chấp của bạn thuộc những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự.

Hồ sơ khởi kiện tại Tòa án bao gồm:

– Đơn khởi kiện (theo mẫu);

– Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (ví dụ: hồ sơ nhà đất, hợp đồng vay nợ, giấy vay nợ, di chúc…);

– Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân;

– Hồ sơ pháp lý khác của người khởi kiện, đương sự khác như: giấy phép kinh doanh, giấy chứng đăng ký kinh doanh, quyết định thành lập doanh nghiệp, điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc cử người đại diện doanh nghiệp (bản sao có chứng thực), nếu là pháp nhân;

– Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao);

Bạn nên nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên bán đặt trụ sở.

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, thời hiệu khởi kiện vụ án đối với một số tranh chấp được quy định như sau: Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng (Điều 129); thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại (Điều 588)… là 3 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Trên đây là một số ý kiến của Luật sư, nếu cần sự trợ giúp của Luật sư, chi tiết xin liên hệ tổng đài tư vấn 1900.8698 để được tư vấn cụ thể hơn.