Luật sư trả lời chương trình kinh doanh và pháp luật: Hiệu lực của hợp đồng thế chấp

Nhận lời mời của Đài Truyền Hình Trung Ương (VTV2) liên quan đến hợp đồng thế chấp bị vô hiệu để có cái nhìn tổng quan trong vấn đề này, dưới đây là cuộc trao đổi, trả lời phỏng vấn của Thạc Sĩ. Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty luật TNHH TGS- Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội.

Thưa Ông, trên thực tế không ít trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu vì nhiều lý do. Vậy, Ông có thể chỉ ra một vài trường hợp vô hiệu thường gặp?

Thạc Sĩ. Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty luật TNHH TGS- Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội

Những lưu ý trong hợp đồng chuyển giao công nghệ

Theo quy địn tại Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 thì “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp); 2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự nên để có hiệu lực pháp luật thì trước hết Hợp đồng này phải thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015, đó là:

  • Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
  • Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
  • Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Ngoài ra, quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp cũng phải thỏa mãn các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 88 Luật đất đai năm 2013, đó là:

  • Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Về mặt hình thức, theo quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015[1] Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng, hoặc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã theo quy định của pháp luật.

Và theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Nếu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng nêu trên thì đều có thể bị vô hiệu một phần hoặc toàn bộ. Ví dụ:

Thứ nhất: Quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình nhưng khi xác lập và thực hiện Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đó lại không được sự đồng ý và tham gia của tất cả các thành viên đã đủ 18 tuổi và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ cùng là đồng chủ sử dụng đất đối như: Có sự tham gia và chữ ký của vợ. chồng nhưng lại không có chữ ký của các con đã thành niên (cũng là đồng chủ sử dụng đất), và cũng không có giấy ủy quyền của các con cho bố mẹ xác lập và thực hiện Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ vi phạm Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015 và bị vô hiệu một phần hoặc toàn bộ do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015

Thứ hai: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu do không thực hiện việc công chứng, chứng thực, vi phạm Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 và Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013. Và do đó, nếu một bên hoặc các bên chưa thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Hợp đồng thế chấp sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015

Thứ ba: Trong trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được cấp không đúng đối tượng (ví dụ: Quyền sử dụng đất là tài sản chung của nhiều người, của hộ gia đình nhưng lại được cấp cho 01 người mà không được sự đồng ý của các đồng chủ sử dụng đất còn lại), thì Giấy chứng nhận này sẽ bị thu hồi hoặc hủy bỏ. Và do đó, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được những người có tên trên Giấy chứng nhận xác lập và thực hiện cũng bị vô hiệu một phần hoặc toàn bộ.

Bênh cạnh đó, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng có thể bị vô hiệu do một bên  bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015), Hoặc việc xác lập Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba (Điều 124 Bộ luật dân sự); Hoặc là quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có tranh chấp thì cũng vi phạm Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015.v.v..

Và hậu quả hay thiệt hại đối với các bên, nhất là về phía Ngân hàng khi hợp đồng thế chấp bị vô hiệu là gì?

Thạc Sĩ. Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty luật TNHH TGS- Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội:

Mặc dù, theo quy định tại Điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015 và Điều 29 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ thì khi Hợp đồng thế chấp bị vô hiệu sẽ không làm chấm dứt hiệu lực của Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, tức là các Hợp đồng tín dụng (cho vay) giữa Ngân hàng và khách hàng vẫn có hiệu lực. Và khách hàng vẫn phải có nghĩa vụ trả tiền vay cho Ngân hàng theo quy định của Hợp đồng tín dụng và quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015[5], thì Hợp đồng thế chấp bị vô hiệu sẽ không phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm xác lập, các bên sẽ không phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng thế chấp, và phải hoàn trả lại nhau những gì đã nhận, tức là biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất sẽ bị xóa, các khoản vay sẽ trở thành nghĩa vụ không có tài sản bảo đảm. Điều đó sẽ đẩy các ngân hàng vào thế “cầm dao đằng lưỡi”, rất khó có thể thu hồi nợ, thậm chí là mất trắng khoản tiền cho vay, khi bên vay không thiện chí hoặc không còn khả năng trả nợ.

Và từ thực tiễn tư vấn cho các DN, Ngân hàng, theo Ông, đâu là khó khăn, vướng mắc trong quá trình xác định tính pháp lý của tài sản thế chấp là nhà đất, thưa Ông?

Thạc Sỹ. Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty luật TNHH TGS- Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội:

Nhà đất thường là tài sản có quá trình hình thành, sử dụng và biến động trong một thời gian rất dài. Bên nhận thế chấp không phải lúc nào cũng có đầy đủ các thông tin chính xác và đầy đủ về tính pháp lý của loại tài sản thế chấp này. Phần lớn Bên nhận thế chấp cũng chỉ có thể căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để đánh giá tính pháp lý của tài sản thế chấp.

Tuy nhiên thực tế, công tác quản lý đất đai, cũng như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của chúng ta nhiều khi vẫn còn nhiều sai sót, dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận không đúng đối tượng, cấp trùng hoặc lấn sang đất của các hộ liền kề, hoặc là có trường hợp giả mạo hồ sơ, chữ ký của những người có liên quan nhưng vẫn được cấp Giấy chứng nhận. Những điều đó tạo ra những nguy cơ đẩy bên nhận thế chấp vào những rắc rối, tranh chấp và rủi ro pháp lý. Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án hoàn toàn có thể tuyên hủy Giấy chứng nhận đã cấp sai đối tượng và Hợp đồng thế chấp nhà đất cũng bị vô hiệu, đẩy Bên nhận thế chấp vào những rủi ro rất lớn.

Mặt khác, các quy định của pháp luật về đất đai của chúng ta cũng thường xuyên thay đổi, thiếu tính ổn định. Do đó, nếu bên nhận thế chấp không nhanh nhạy, kịp thời trong việc cập nhật pháp luật thì cũng dễ dẫn đến sai lầm trong việc thực hiện pháp luật và tự gây khó cho mình.

Vì vậy, các Ngân hàng hoặc Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất khác phải có sự tìm hiểu, xem xét và đánh giá kỹ lưỡng về tính pháp lý của quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp, cũng như kịp thời cập nhập các quy định pháp lý có liên quan, để có để đảm bảo các quyền lợi hợp pháp và chính đáng của mình.

XEM NGAY VIDEO

Quy trình, thủ tục đăng ký nhãn hiệu

 

call-to-like

Đội ngũ luật sư – Hãng Luật TGS LAWFIRM

 

Luật sư – Nguyễn Văn Tuấn – GĐ Hãng Luật TGS

Luật sư Tuấn đạt được nhiều kinh nghiệm tư vấn pháp luật trong các lĩnh vực như khai thác khía cạnh thương mại của Quyền Sở hữu trí tuệ, viễn thông, đầu tư, doanh nghiệp, bất động sản…

nhungdown

 

Luật sư – Phạm Nhung

Là một luật sư giỏi trong lĩnh vực Sở Hữu Trí Tuệ. Đặc biệt bà Nhung là chuyên gia tư vấn giải đáp mọi thắc mắc về nhãn hiệu, thương hiệu nổi tiếng, hiện bà là Trưởng Phòng Nhãn hiệu của văn phòng luật TGS.

 

Nguyễn Hồng Dinh – Chuyên Gia Tư Vấn Về Sở Hữu Trí Tuệ

Là một luật sư giỏi trong lĩnh vực Sở Hữu Trí Tuệ. Đặc biệt bà Dinh là chuyên gia tư vấn giải đáp mọi thắc mắc về nhãn hiệu, thương hiệu nổi tiếng,Hiện bà là Trưởng Phòng Nhãn hiệu của văn phòng luật TGS.

nhungdown

 

Hồ Phương Thanh – Chuyên Gia Tư Vấn Về Sở Hữu Trí Tuệ

Là chuyên gia pháp lý về lĩnh vực Sở Hữu Trí Tuệ. Đã tham gia tư vấn cho các Khách hàng trong và ngoài nước về các vấn đề về đăng ký bảo hộ và giải quyết tranh chấp về Nhãn hiệu, Thương hiệu, Kiểu dáng, Sáng chế

tu van
ảnh đại diện luật sư tuấn

Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn miễn phí

  • Luật Sư - Văn Phòng Luật TGS Law
  • Địa chỉ: Số 5, Ngách 24, Ngõ 1, Trần Quốc Hoàn, Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội
  • Điện thoại: 024.6682.8986
  • Email: contact@tgslaw.vn
  • Hotline: 024.6682.8986. - Luật Sư Nguyễn Văn Tuấn

Hoặc Bạn Có Thể Gửi Nội Dung Đăng Ký Tư Vấn Miễn Phí Qua Biểu Mẫu Dưới Đây Chúng Tôi/Luật Sư Sẽ Liên Hệ Lại Ngay!