Những vấn đề pháp lý cần biết khi bạn đi thuê nhà

Câu hỏi thứ nhất: Thưa luật sư, cháu mới học hết lớp 11 nhưng không muốn học nữa mà lên thành phố kiếm việc làm. Do chưa có kinh nghiệm trong việc thuê nhà nên luật sư cho cháu hỏi, cháu có bắt buộc phải đặt cọc tiền hay không?

Thêm nữa, khi thuê nhà thì có phải lập hợp đồng không? Nếu có thì cháu được ký hợp đồng này không, hay bố mẹ cháu phải lên tận thành phố chỉ để ký hợp đồng cho cháu?

Luật sư trả lời: 

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 21 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 về “Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự”, quy định:

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Do hợp đồng thuê nhà là giao dịch dân sự, đối tượng là nhà ở – bất động sản nên theo quy định phải được người đại diện theo pháp luật của bạn đồng ý.

Điều 73 Luật hôn nhân và gia đình 2014 nêu rõ, cha mẹ là người đại diện theo pháp luật của con chưa thành niên, con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự, trừ trường hợp con có người khác làm giám hộ hoặc có người khác đại diện theo pháp luật.

Theo quy định của pháp luật, độc giả không thể tự đứng ra thuê nhà trọ mà việc này phải được sự đồng ý của người đại diện của bạn, khi đó giao dịch dân sự là thuê nhà ở mới có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015. 

Câu hỏi thứ hai: Thưa luật sư, tôi có nghe nói, Nhà nước có quy định khung giá bán điện và bán nước cho người dân. Tôi không biết cụ thể giá là bao nhiêu, nhưng chỗ tôi trọ, chủ nhà đang thu của chúng tôi 6.000 đồng/1 số điện và 25.000 đồng/1 khối nước.

Luật sư cho tôi hỏi, giá đó có đúng với giá Nhà nước quy định hay không? Nếu bị thu đắt thì làm thế nào để chúng tôi đòi được quyền lợi cho mình?

Luật sư trả lời: 

Theo điểm c, khoản 4 điều 10 Thông tư 16/2014/TT-BTC ngày 29/5/2016 quy định về thực hiện giá bán điện (đã được sửa đổi bởi khoản 5 Điều 1 Thông tư 25/2018/TT-BTC), trường hợp cho sinh viên và người lao động thuê nhà (bên thuê không phải là một hộ gia đình) thì giá bán điện được tính như sau:

– Với trường hợp bên thuê nhà có hợp đồng thuê nhà từ 12 tháng trở lên và có đăng ký tạm trú, chủ nhà trực tiếp ký hợp đồng mua bán điện hoặc đại diện bên thuê nhà ký hợp đồng mua bán điện (có cam kết thanh toán tiền điện của chủ nhà);

– Trường hợp thời hạn cho thuê nhà dưới 12 tháng và chủ nhà không thực hiện kê khai được đầy đủ số người sử dụng điện thì áp dụng giá bán lẻ điện sinh hoạt của bậc 3: Từ 101 đến 200 kWh cho toàn bộ sản lượng điện đo đếm được tại công tơ.

Trường hợp chủ nhà kê khai được đầy đủ số người sử dụng điện thì Bên bán điện có trách nhiệm cấp định mức cho chủ nhà căn cứ vào sổ tạm trú hoặc chứng từ xác nhận tạm trú của cơ quan công an quản lý địa bàn. Cứ 4 người được tính là một hộ sử dụng điện để tính số định mức áp dụng giá bán lẻ điện sinh hoạt. Cụ thể: một người được tính là 1/4 định mức, hai người được tính là 1/2 định mức, ba người được tính là 3/4 định mức, bốn người được tính là một định mức. Khi có thay đổi về số người thuê nhà, chủ nhà cho thuê có trách nhiệm thông báo cho bên bán điện để điều chỉnh định mức tính toán tiền điện.

Bên bán điện có quyền kiểm tra, yêu cầu bên mua điện xuất trình sổ đăng ký tạm trú hàng tháng để xác định số người tính số định mức khi tính toán hóa đơn tiền điện.

– Tại Hà Nội:

Theo Quyết định 38/2013/QĐ-UBND, người thuê nhà có hợp đồng thuê từ 12 tháng trở lên thì cứ 04 người được tính là một hộ sử dụng nước, được áp dụng mức giá như sau:

+ 10 m3 đầu tiên: 5.973 đồng/m3

+ Từ trên 10 m3 đến 20 m3: 7.052 đồng/m3

+ Từ trên 20 m3 đến 30 m3: 8.669 đồng/m3

+ Trên 30 m3: 15.929 đồng/m3

Theo thông tin bạn cung cấp, chủ nhà trọ tính giá bán điện 6.000 đồng/kWh và 25.000 đồng/1 khối nước là không đúng quy định của pháp luật. Do vậy, theo quy định tại Nghị định 134/2013 ngày 17/10/2013, chủ nhà trọ có thể bị xử phạt hành chính 7-10 triệu đồng. 

Câu hỏi thứ ba: Tôi là lao động tự do, lên thành phố bán hàng dạo. Tôi và mấy người nữa cùng thuê chung một phòng trọ. Nay chủ nhà đến yêu cầu chúng tôi đi đăng ký tạm trú, nếu không sẽ bị phạt.

Tôi tưởng chủ nhà phải đi đăng ký tạm trú cho chúng tôi nên dù đã ở được hơn 2 tháng, chúng tôi vẫn chưa đăng ký tạm trú.

Luật sư cho tôi hỏi, chủ nhà nói thế có đúng không? Nếu bị phạt thì chúng tôi sẽ bị phạt bao nhiêu? Và hơn hết, khi đi đăng ký tạm trú, chúng tôi phải có những giấy tờ gì? Xin cảm ơn luật sư.

Luật sư trả lời:

Cư trú là việc công dân sinh sống tại một địa điểm thuộc xã, phường, thị trấn hoặc dưới hình thức thường trú hoặc tạm trú (Điều 1 Luật Cư trú năm 2006). Công dân có quyền tự do cư trú, tuy nhiên, việc cá nhân đi khỏi nơi thường trú để sinh sống, làm việc, lao động, học tập tại một nơi khác thì phải có trách nhiệm đăng ký tạm trú tại địa phương đó.

Đăng ký tạm trú là việc công dân đăng ký nơi tạm trú của mình với cơ qua nhà nước có thẩm quyền và được cơ quan này làm thủ tục đăng ký tạm trú, cấp sổ tạm trú cho họ (khoản 1 Điều 30 Luật Cư trú năm 2006).

Sổ tạm trú được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký tạm trú có giá trị xác định nơi tạm trú của công dân và có thời hạn tối đa là hai mươi bốn tháng. (khoản 1 Điều 17 Thông tư 35/2014/TT-BCA quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Cư trú và Nghị định số 31/2014/NĐ-CP ngày 18 tháng 04 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Cư trú).

Theo quy định tại khoản 2 Điều 30 Luật Cư trú năm 2006 có quy định thì: “Người đang sinh sống, làm việc, lao động, học tập tại một địa điểm thuộc xã, phường, thị trấn nhưng không thuộc trường hợp được đăng ký thường trú tại địa phương đó thì trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngày đến phải đăng ký tạm trú tại Công an xã, phường, thị trấn”.

Như vậy, theo quy định nêu trên thì những người thuê trọ phải có nghĩa vụ đăng ký tạm trú theo quy định nêu trên chứ không nhất thiết phải là chủ cho thuê trọ thực hiện công việc này. Trường hợp cả hai bên, người thuê và người cho thuê đều không thực hiện việc đăng ký tạm trú cho người đến lưu trú thì cả người cho thuê trọ và người đi thuê trọ điều bị xử phạt vi phạm hành chính.

Cụ thể, cá nhân, hộ gia đình không thực hiện đúng quy định về đăng ký tạm trú sẽ bị phạt tiền từ 100.000 đồng đến 300.000 đồng (theo quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 8 Nghị định 167/2013/NĐ-CP). Đối với người cho thuê trọ sẽ bị phạt tiền từ 1 triệu đồng đến 2 triệu đồng về việc Cơ sở kinh doanh lưu trú không thực hiện việc thông báo lưu trú với cơ quan công an theo quy định khi có người đến lưu trú (theo quy định tại điểm đ, khoản 2, Điều 8 Nghị định 167/2013/NĐ-CP).

Do vậy, việc ai có nghĩa vụ thực hiện việc đăng ký tạm trú đó là thoả thuận giữa bạn và người cho thuê nhà. Tuy nhiên, nếu không có thoả thuận và không ai thực hiện việc đăng ký tạm trú thì cả hai đều sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định nêu trên.

Đồng thời, Theo khoản 1, khoản 4 Điều 26 Thông tư 35/2014/TT-BCA quy định về việc kiểm tra cư trú như sau:

“1. Hình thức kiểm tra cư trú được tiến hành định kỳ, đột xuất, hoặc do yêu cầu phòng, chống tội phạm, giữ gìn an ninh, trật tự…

Cán bộ, chiến sĩ Công an nhân dân, Công an xã được giao quản lý cư trú tại địa bàn có quyền kiểm tra trực tiếp hoặc phối hợp kiểm tra việc chấp hành pháp luật về cư trú đối với công dân, hộ gia đình, cơ quan, tổ chức thuộc địa bàn quản lý. Khi kiểm tra được quyền huy động lực lượng quần chúng làm công tác bảo vệ an ninh, trật tự ở cơ sở, bảo vệ cơ quan, doanh nghiệp, tổ chức cùng tham gia.”

Như vậy, Công an được giao quản lý cư trú tại địa bàn có quyền kiểm tra về cư trú bất cứ lúc nào, việc Công an kiểm tra lúc 11h đêm thì hoàn toàn được cho phép. Trường hợp bạn đã di chuyển nơi cư trú nhưng không thực hiện việc đăng ký tạm trú sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định pháp luật nêu trên. Do vậy, bạn cần phải thực hiện việc đăng ký tạm trú không chỉ để để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của công dân mà còn để bạn có thể thực hiện một số thủ tục như mua nhà, đăng ký cho con đi học…. Không chỉ vậy, việc đăng ký còn có ý nghĩa với cơ quan Nhà nước, giúp nhà nước quản lý công dân, góp phần đảm bảo an ninh, trật tự xã hội.

Thủ tục đăng ký tạm trú đăng ký tạm trú:

Hồ sơ đăng ký tạm trú bao gồm:

– Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; bản khai nhân khẩu (đối với các trường hợp phải khai bản khai nhân khẩu);

– Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp theo quy định tại Điều 6 Nghị định số 31/2014/NĐ-CP (trừ trường hợp được chủ hộ có sổ hộ khẩu hoặc sổ tạm trú đồng ý cho đăng ký tạm trú thì không cần xuất trình giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp). Trường hợp chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý cho đăng ký tạm trú vào chỗ ở của mình và ghi vào phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu, ký, ghi rõ họ, tên; trường hợp người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đã có ý kiến bằng văn bản đồng ý cho đăng ký tạm trú vào chỗ ở của mình thì không phải ghi vào phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu.

Xuất trình chứng minh nhân dân hoặc giấy tờ có xác nhận của Công an xã, phường, thị trấn nơi người đó thường trú. (Theo Điều 16 Thông tư 35/2014/TT-BCA)

Thời hạn cấp Sổ tạm trú: Trưởng Công an xã, phường, thị trấn trong thời hạn ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ giấy tờ (khoản 4 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Cư trú năm 2013).

Cơ quan có thẩm quyền: Công an xã, phường, thị trấn nơi tạm trú.

 Câu hỏi thứ tư: Tôi đang thuê một căn hộ ở gần trung tâm thành phố để đi làm cho gần. Tuy nhiên, do thay đổi công việc, chỗ ở hiện tại khá xa so với chỗ làm việc mới nên tôi không muốn thuê nữa.

Do có chút quen biết nên trước đây chúng tôi không lập hợp đồng thuê nhà mà chỉ thỏa thuận miệng với nhau về giá thuê và thời gian thuê là hết tháng 10 tới đây, mà không có bất cứ thỏa thuận nào thêm. Giờ tôi mà báo không thuê nữa thì tôi có bất lợi nào không? Làm thế nào để hạn chế nhất những thiệt hại có thể xảy đến với tôi? Mong luật sư giải đáp.

Luật sư trả lời: 

Trước tiên, cần hiểu hợp đồng là một sự thỏa thuận mà theo đó, các bên sẽ thống nhất với nhau về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ dân sự mà mình thiết lập.

Hợp đồng thuê nhà chính là sự thỏa thuận của các bên về quyền và nghĩa vụ trong quan hệ cho thuê và thuê nhà. Trong đó, bên thuê sẽ được sử dụng nhà ở thuộc sở hữu/sử dụng của bên cho thuê, Bên cho thuê được nhận tiền thuê nhà. Cụ thể, tại Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

“Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Nhà ở ở đây được định nghĩa tại khoản 1 điều 3 luật nhà ở như sau:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.”

Bộ luật dân sự chỉ quy định về định nghĩa, tuy nhiên, về hình thức hợp đồng, hợp đồng thuê nhà sẽ được quy định tại các văn bản pháp luật chuyên ngành. Cụ thể thì hình thức của hợp đồng thuê nhà được quy định tại Luật Nhà ở 2014 Điều 121:

“Điều 121. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:”

Theo đó, thuê nhà là một loại giao dịch đặc biệt và cần phải có tính chính xác cao nhằm thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong thời gian thuê nhà và cũng là một căn cứ có tính chính xác cao nhằm giải quyết tranh chấp giữa các bên. Bởi vậy, việc lập thành văn bản và ký hợp đồng thuê nhà là bắt buộc trong giao dịch cho thuê nhà ở.

Căn cứ theo Điều 129 BLDS 2015 thì giao dịch dân sự thuê nhà ở của bạn vô hiệu về mặt hình thức. Hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu được giải quyết theo Điều 130 BLDS, theo đó các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.