Thuế thu nhập đối với doanh nghiệp bất động sản

Theo Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc, Công Ty Luật TNHH TGS:

Thuế là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước Công cụ thuế của Nhà nước rất hữu hiệu để điều tiết thu nhập, đáp ứng nhu cầu chi ngân sách nhà nước và quản lý vĩ mô nền kinh tế. Hệ thống thuế của Việt Nam hiện nay chủ yếu đánh trên thu nhập (cá nhân, doanh nghiệp); sử dụng thu nhập hoặc đánh trên tài sản. Trong đó, thuế thu nhập doanh nghiệp chiếm phần lớn nguồn thu từ thuế và góp phần đáng kể vào tổng thu ngân sách nhà nước.

Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cá nhân phải chịu các khoản thuế phí bao gồm:  

Thuế thu nhập cá nhân (Thuế suất 2% được tính trên giá trị các bên thỏa thuận ghi nhận tại Hợp đồng mua bán công chứng), Lệ phí trước bạ (Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất), Phí công chứng, Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất (Mức thu cụ thể do từng địa phương xác định theo tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn), Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp).

Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được quy định tại điều 16 Thông tư 78/2014/TT-BTC bao gồm: Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.

Hiện nay có một số cá nhân kinh doanh bất động sản ôm đất, phân lô bán nền, “cò mồi đất” nhưng không thành lập công ty nhằm chuộc lợi về mình, trốn tránh nghĩa vụ các khoản thuế phí phải nộp. Điều này làm lỗ hổng lớn trong luật, gây thất thu nguồn thuế ngân sách nhà nước.

Tại Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2015 quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Phải thành lập doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Trong trường hợp cá nhân cố tình vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản sẽ bị xử phạt theo quy định tại điều 58 Nghị định 16/2022: “1. Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã mà không thành lập theo quy định;”

Như vậy, có thể thấy nếu một cá nhân tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không phải chịu khoản phí giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc cá nhân kinh doanh bất động sản không thành lập công ty khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật. Và trên thực tế cá nhân tự ý chuyển nhượng mua bán quyền sử dụng đất sẽ có một số rủi ro nhất định như: Không có tư cách pháp nhân, không được pháp luật bảo vệ, không được xuất hóa đơn để khấu trừ cho đối tác, dễ xảy ra tranh chấp sau này,…