Cách đòi lại đất khi nhờ người khác đứng tên hộ

Thưa luật sư, khi nhờ người khác đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể tiềm ẩn những rủi ro gì?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám Đốc, Hãng Luật TGS – (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội):

Theo quy định của pháp luật đất đai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được coi là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ai thì người đó được coi là chủ sở hữu hợp pháp.

Hiện nay, giao dịch nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giao dịch không được pháp luật thừa nhận, không có hành lang pháp lý cụ thể nên việc người nhờ khác đứng tên sẽ không được pháp luật bảo vệ và có thể tiềm ẩn những rủi ro sau:

• Thửa đất đó có thể bị người đứng tên hộ thực hiện việc chuyển nhượng/tặng cho cho bất kỳ một cá nhân, tổ chức nào hay đưa vào làm tài sản bảo đảm mà không cần sự đồng ý của người nhờ đứng tên, bởi vì họ đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đây là tài sản hợp pháp của họ và được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
• Thửa đất đó có thể bị đưa vào làm tài sản phải thi hành án trong trường hợp người đứng tên hộ có nghĩa vụ phải thực hiện với người thứ ba hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
• Thửa đất đó có thể trở thành di sản thừa kế nếu người đứng họ chết;
• Nếu thửa đất này hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì khi người đứng tên hộ ly hôn thì thửa đất trên sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra chia theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, việc nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều không nên, khi xảy ra các trường hợp trên thì rất khó có thể đòi lại được.

Thưa luật sư với trường hợp trên thì tôi cần làm gì để đòi lại mảnh đất đã nhờ người khác đứng tên hộ?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám Đốc, Hãng Luật TGS – (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội):

Với trường hợp của bạn, người bạn thân của bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người bạn đó là chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất đó.

Để đòi lại được thửa đất thì trước tiên bạn cần phải thỏa thuận với người bạn của bạn để họ tự nguyện trả lại phần đất đó. Khi hai bên thỏa thuận thành thì sẽ tiến hành chuyển nhượng hoặc tặng cho thửa đất tại Văn phòng công chứng và sau đó tiến hành thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất. Khi bạn là chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất thì bạn sẽ có quyền chuyển nhượng thửa đất cho người khác.

Trường hợp hai bên không thỏa thuận được, người đứng tên hộ nhất quyết không trả lại thửa đất đó thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân nơi có đất để đòi lại thửa đất. Khi khởi kiện ra Tòa án, bạn cần phải thu thập các tài liệu, chứng cứ chứng minh việc bạn đã cho bạn thân đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như. Đó có thể là các tài liệu, chứng cứ: văn bản ghi nhận thỏa thuận của hai bên về việc nhờ đứng tên hộ; người làm chứng; biên lai trả tiền sử dụng đất lúc đó; ai là người sử dụng thửa đất đó từ lúc mua; … Khi có đủ các tài liệu, chứng cứ nêu trên thì Tòa án sẽ xem xét các tình tiết để giải quyết vụ việc một cách thỏa đáng nhất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Như vậy, để đòi lại được thửa đất trên cũng mất khá nhiều thời gian và công sức nên để có thể tự bảo vệ được tài sản của mình thì các bạn không nên nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện nay, với trường hợp trên trước khi nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người nhờ cần phải làm gì để đảm bảo được quyền và lợi ích của mình không bị xâm phạm?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám Đốc, Hãng Luật TGS – (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội):

Hiện nay, việc nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều tối kỵ, không nên. Tuy nhiên, trong một số trường hợp cần phải nhờ người khác đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì họ cần thực hiện các công việc sau:

Thứ nhất, khi nhờ người khác đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người nhờ nên chọn những người tin tưởng, thân thiết để nhờ cậy. Hai người sẽ tiến hành lập một văn bản thỏa thuận với các nội dung:

• Nội dung thỏa thuận: hai bên thỏa thuận về việc nhờ cậy, thuê đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có tồn tại;
• Thời điểm phát sinh, mục đích hợp đồng;
• Các điều khoản về chi phí thù lao đứng tên để thể hiện đây là một công việc có lợi ích vật chất;
• Các điều khoản về chi phí mua bán, xây dựng, thanh toán căn nhà;
• Các điều khoản về hoàn trả, chi phí hoàn trả (nếu có);
• Các mức phạt và chế tài.

Văn bản hoặc Hợp đồng nêu trên là căn cứ vững chắc thể hiện việc bạn nhờ người khác đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, người nhờ sẽ phải giữ lại hóa đơn, biên lai trả tiền khi thanh toán tiền mua bán thửa đất đó. Ngoài ra, bạn có thể là người trực tiếp trả tất cả các hóa đơn như: các hóa đơn về sửa chữa, bảo dưỡng, nâng cấp, cải tạo căn nhà hay điện nước mạng, tiền thuế sử dụng đất thậm chí là khoản quỹ của xóm làng… và giữ lại những biên lai đó để chứng minh sau này khi có tranh chấp.

Như vậy, khi người nhờ giữ lại các biên lai, giấy tờ chứng minh nên trên thì khi xảy ra tranh chấp giữa các bên, họ có thể bảo vệ được tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình.