Chung cư mini có được cấp sổ riêng hay không? Hướng dẫn trình tự thủ tục?

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Hiện nay, pháp luật không có định nghĩa về chung cư mini mà chỉ có khái niệm về nhà chung cư (khoản 2, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014). Theo đó, ta có thể hiểu chung cư mini là công trình tòa nhà xây với số tầng nhất định, trong đó có các căn hộ có diện tích từ 30 – 45m2 với cách bố trí gồm 1 phòng ngủ và các phòng chức năng khác do tổ chức hoặc cá nhân xây dựng.

Căn cứ theo khoản 5, Điều 9 Luật Nhà ở năm 2014: trường hợp nhà ở của hộ gia đình, cá nhân có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 46 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Như vậy, theo quy định trên, pháp luật cho phép những người mua căn hộ chung cư mini có thể được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải đáp ứng đủ các điều kiện theo khoản 2, Điều 6 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở, cụ thể:

• Có từ 2 tầng trở lên;
• Mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở kên theo kiểu khép kín: có phòng ở riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng;
• Diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30m2 trở lên;
• Căn hộ đáp ứng được quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Về trình tự, thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở; trường hợp người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua cho người mua, thuê mua nhà ở. Cụ thể như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Hồ sơ bao gồm (Theo thông tư số 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT):

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản gốc);
• Các giấy tờ liên quan đến việc xây dựng của hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà để bán (Bản sao chứng thực);
• Giấy phép xây dựng (kèm bản vẽ thiết kế) (bản sao chứng thực);
• Bản vẽ hoàn công công trình (bản sao chứng thực);
• Đối với nhà chung cư có tổng diện tích sàn xây dựng từ 1.000 m2 trở lên hoặc có chiều cao từ sáu tầng trở lên (tính cả tầng hầm) thì bổ sung thêm bản sao chứng thực Giấy chứng nhận bảo đảm an toàn chịu lực do đơn vị có chức năng cấp.
• Văn bản nghiệm thu đủ điều kiện đưa vào khai thác, sử dụng, đảm bảo các điều kiện về phòng cháy, chữa cháy (Bản sao chứng thực)
• Các giấy tờ liên quan người đề nghị cấp Giấy chứng nhận:
• Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Bản gốc theo mẫu 04a/ĐK);
• Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất (theo mẫu số 01);
• Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng đã được công chứng, chứng thực theo quy định (Bản gốc);
• Bản sao chứng thực chứng từ chứng minh việc bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với bên bán; hoặc giấy xác nhận của bên bán về việc bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ với bên bán;
• Biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu đã bàn giao) và biên bản thanh lý hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng (Bản sao chứng thực – nếu có);
• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

b) Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

c) Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
d) Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 3: Người nộp hồ sơ đến cơ quan thuế theo thông tin trên giấy biên nhận để nhận thông báo nộp Lệ phí trước bạ. Thực hiện việc nộp lệ phí theo thông báo.

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.