Có thể chuyển nhượng quyền sử dụng khi đất chưa có sổ đỏ

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Đất đai Chức năng bình luận bị tắt ở Có thể chuyển nhượng quyền sử dụng khi đất chưa có sổ đỏ 416 Lượt xem

Câu hỏi :

Giờ tôi đang mua một lô đất của chị họ tôi, chị ấy đã mua đất do huyện mở bán từ năm 2016, có biên lai thu tiền, nhưng hiện tại vẫn chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất. Chị tôi đang đợi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất lần đầu. Vậy tôi có thể mua mảnh đất này hay không? Trong trường hợp của tôi, tôi cần soạn thảo văn bản nào để việc ký kết mua bán này nhằm đảm bảo quyền lợi của tôi trước pháp luật nếu xảy ra tranh chấp nhưng vẫn tuân theo quy định của pháp luật. Tôi làm giấy xác nhận giao dịch hoặc Biên bản ghi nhớ. Hai loại giấy tờ này có được pháp luật thừa nhận thay cho giấy mua bán viết tay không? ( Vì giấy mua bán viết tay không có hiệu lực pháp lý. Bên cạnh đó đất chưa cấp Giấy chứng nhận thì không thể viết Hợp đồng mua bán). Tôi rất mong câu trả lời. Xin cảm ơn luật sư hỗ trợ.

Luật sư tư vấn :

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Khoản 1, Điều 168 của Luật Đất đai 2013 cũng đã quy định rõ: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất…”.

Như vậy, trường hợp của bạn bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thỏa mãn điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Do đó chưa làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn được.

Mặt khác, tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất:

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Tại điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định :

3.Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Như vậy, theo quy định trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại hợp đồng phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hợp đồng. Các hình thức văn bản khác như bạn đã đề cập như “Giấy xác nhận giao dịch hay biên bản ghi nhớ” đều không phù hợp quy định.

Đội ngũ luật sư bào chữa – Công ty Luật TGS

Luật sư – Nguyễn Văn Tuấn – Giám Đốc Công ty Luật TGS

Ông là một luật sư giỏi có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai. Luật sư đã tham gia tranh tụng nhiều vụ án tranh chấp đất đai, vụ án hình sự, kinh tế, thương mại,.. trên toàn quốc.

Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Công ty Luật TGS

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng là một luật sư giỏi, đã từng công tác tại Công ty Luật TNHH NHB và nhiều công ty luật có thương hiệu khác, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Đất đai, hình sự, dân sự.

Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Luật sư Công ty Luật TGS

Luật sư Đức Hùng từng công tác tại nhiều tổ chức hành nghề luật sư uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực tranh tụng hình sự, đất đai, tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình.

Luật sư Hà Huy Sơn – Luật sư Công ty Luật TGS

Là một luật sư giỏi trong lĩnh vực hình sự. Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Hình Sự, luật sư Hà Huy Sơn đã gây dựng được cho mình thương hiệu riêng và sự uy tín vững chắc đối với khách hàng.