Covid – Chủ đầu tư chậm giao nhà có đòi được tiền mua nhà và tiền đặt cọc không?

Tiến sĩ, Luật sư Lê Ngọc Khánh, thuộc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội

Vừa qua, đại dịch Covid kéo dài dẫn đến nhiều thiệt hại trong đời sống kinh tế xã hội toàn cầu, nhiều dự án, công việc bị đình trệ trong khi các chi phí lại tăng cao. Việc chậm bàn giao căn hộ, nhà ở như trường hợp của chị là điều hiển nhiên sẽ xảy ra.

Theo quy định Tại Điều 117 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 116 Bộ luật dân sự năm 2015 thì Hợp đồng mua bán nhà ở được xem là một giao dịch dân sự. Do đo Hợp đồng mua bán nhà ngoài chịu sự điều chỉnh của Luật nhà ở năm 2015 cũng sẽ thuộc sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự năm 2015.

Trong bộ luật dân sự có quy định về vấn đề liên quan đến trường hợp của bạn, đó là “Sự kiện bất khả kháng”. Dịch bệnh xảy ra là một điều không ai mong muốn, và không nằm trong sự kiểm soát của con người, và ảnh hưởng của nó đến xã hội trong đó có việc thi công, xây dựng công trình nhà ở của bạn. Do đó, nó có thể coi là một sự kiện bất khả kháng, cụ thể theo quy định tại Khoản 1 Điều 156 Bộ luật dân sự năm 2015 thì “Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.

Như vậy, cũng cần phải xem xét về những vấn đề như thời gian chậm bàn giao, tình hình thực tế của dịch bệnh, khả năng thi công trung bình và sự nỗ lực khắc phục, áp dụng các biện pháp nhằm duy trì thực hiện đúng hợp đồng, bàn giao nhà đúng thời hạn theo quy định trong Hợp đồng. Từ đó mới có căn cứ để đòi bồi thường các thiệt hại gây ra cho bạn.

Còn trong trường hợp hoàn toàn do Sự kiện bất khả kháng mà không giao được nhà cho bạn đúng thời hạn cam kết thì họ không phải chịu trách nhiệm dân sự vì vi phạm nghĩa vụ theo quy định tại Khoản 2, Điều 351 và Khoản 2 Điều 584, Bộ luật dân sự năm 2015

Như vậy, việc bên bán không thể bàn giao nhà chung cư theo đúng như nghĩa vụ phải thực hiện trong hợp đồng do tình hình dịch bệnh nên căn hộ nằm trong tòa chung cư đang bị phong tỏa mặc dù bên bán đã thực hiện nhiều biện pháp nhưng tình hình dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp là điều được pháp luật cho phép, bạn không thể đòi được quyền lợi trong trường hợp này. Tôi cho rằng dịch bệnh không chỉ gây thiệt hại cho những người mua nhà mà chính các chủ đầu tư cũng là người phải chịu thiệt hại. Bạn nên gửi kiến nghị và thỏa thuận với chủ đầu tư để hẹn lại một lịch bàn giao nhà ở khác.