Đất 5% là gì? Có được xây nhà trên đất 5% không?

Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia, nguồn tài nguyên không thể sinh sôi nảy nở nên đất đai được Nhà nước và người sử dụng bảo vệ, cải tạo. Tuy nhiên, do đất đai ở mỗi vùng miền có địa hình và cấu tạo địa chất khác nhau nên nhà nước cũng phân ra nhiều loại đất với mục đích sử dụng tương ứng. Chúng ta đã biết, khu vực nông thôn ngoài đất ở, đất nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm ra thì chúng ta còn một loại đất khác là đất nông nghiệp 5%.

Vậy đất 5% là gì? Và thực trạng người sử dụng đất xây nhà trên đất 5% có đúng quy định của pháp luật không? 

Khái niệm đất 5%

Bản chất của đất 5% là bắt nguồn từ trước khi Nhà nước tiến hành công cuộc đổi mới, chuyển từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường. Khi người nông dân góp ruộng đất của mình vào Hợp tác xã, Tập đoàn sản xuất nông nghiệp thì được nhà nước trích lại 5% để người dân tự sản xuất hoặc làm quỹ đất chung cho Hợp tác xã, Tập đoàn sản xuất.

Sau năm 1986, Nhà nước tiến hành cải cách mở cửa nên kinh tế thì có địa phương phải đến những năm 1993 mới hoàn thành việc giải thể Hợp tác xã, Tập đoàn sản xuất. Như vậy, đất 5% là đất được Nhà nước giữ lại 5% trên tổng số diện tích đất nông nghiệp được nông dân góp đất vào Hợp tác xã làm quỹ đất công ích của địa phương hoặc Hợp tác xã trích 5% quy đất nông nghiệp giao cho cá nhân, hộ gia đình để tự phát triển kinh tế. Từ đó mọi người thường gọi luôn là đất 5% cho dễ hiểu chứ pháp luật không quy định có loại đất nào là đất 5%.

Quy định của nhà nước về đất 5% – Đất 5% thuộc loại đất nào?

Tại Điều 10 Luật đất đai 2013 thì đất đai được phân thành 3 nhóm gồm: nhóm Đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Đất 5% hiện tại được phân loại vào nhóm đất nông nghiệp.

Khoản 1 Điều 132 Luật đất đai cũng quy định về đất nông nghiệp thì Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.

Đất 5% có được cấp sổ đỏ hay không?

Thứ nhất là đất 5% giao cho hộ gia đình sản xuất từ trước ngày 15/10/1993 thì căn cứ điểm g Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014 thể hiện việc cá nhân, hộ gia đình được nhà nước giao hoặc cấp đất trước ngày 15/10/1993 và được UBND cấp xã xác nhận việc sử dụng đất ổn định, đất không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai là trường hợp cá nhân, hộ gia đình thuê, nhận khoán đất công ích 5% từ UBND cấp xã sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ vào Điều 8 Luật đất đai thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương.

Tại khoản 1 Điều 19 Nghị định 43/2014 quy định trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là “Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế” như vậy thì người thuê đất công ích để sản xuất, kinh doanh không phải là người sử dụng đất nên không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối tượng thuê và thời gian thuế đất 5%

Đối tượng được thuê đất là cá nhân, hộ gia đình sinh sống và trực tiếp làm nông nghiệp, nuôi trông thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất. Về mục đích thuê đất được quy định tại Điều 132 Luật đất đai thì việc thuê đất chỉ được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Về thời hạn thuê đất công ích của xã được xác định theo khoản 5 Điều 126 Luật đất đai là không quá 5 năm.

Xây nhà, trang trại trên đất 5% có vi phạm pháp luật về đất đai không?

đây là vấn đề nhức nhối tại nhiều địa phương khiến người dân không đồng tình khi có một số hộ dân tiến hành xây dựng công trình nhà ở kiên cố trên đất nông nghiệp 5% hoặc xây dựng công trình chuồng trại trên đó. Người sử dụng đất muốn xây dựng nhà ở, chuồng trại chăn nuôi thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc tự ý xây dựng nhà ở đã vi phạm nhiều điều quy định trong Luật đất đai như Điều 6 quy định về nguyên tắc sử dụng đất là Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. khoản 3 Điều 12 vi phạm điều cấm là sử dụng đất không đúng mục đích. Việc xây dựng công trình trái phép trên đất nông nghiệp tùy vào mức độ vi phạm mà có hình thức xử lý khác nhau.

Việc xử phạt hành chính căn cứ theo khoản 2 Điều 8 Nghị định 102/2014 như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

Ngoài ra người vi phạm buộc khôi phục lại hiện trạng đất trước vi phạm, và phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm (nếu có).

Nội dung ý kiến tư vấn của Luật sư Giáp Văn Đức – Công ty Luật TNHH TGS thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội đã được đăng tải trên Báo Pháp Luật Việt Nam, các bạn có thể tìm hiểu thêm tại đây: https://baophapluat.vn/tu-van-365/duoc-xay-nha-tren-dat-5-hay-khong-522625.html

Theo Luật sư Giáp Văn Đức – Công ty Luật TGS