Mua đất nhưng diện tích bị thiếu so với sổ đỏ thì phải làm gì?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Hiện nay, tình trạng người dân mua đất nhưng diện tích đất thực tế bị thiếu so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là do quá trình đo đạc thửa đất trước đây của cơ quan có thẩm quyền chủ yếu bằng phương pháp thủ công nên dẫn đến sai sót về diện tích thửa đất.

Căn cứ khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013, điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về trường hợp chênh lệch diện tích đất giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 hoặc trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì chủ sử dụng đất có quyền cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ việc thiếu diện tích đất so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp có làm thay đổi ranh giới thửa đất của gia đình bạn hay không nên sẽ có hai trường hợp xảy ra như sau:

Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi

Trường hợp diện tích đất trên thực tế bị thiếu so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn sẽ tiến hành thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo diện tích đo đạc thực tế, tức là 200 m².

Trình tự, thủ tục thực hiện việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm những giấy tờ sau:

+ Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như trên, bạn sẽ thực hiên thủ tục nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Trường hợp hồ sơ đã hợp lệ, cán bộ tiếp nhận hồ sơ tại Bộ phận một cửa sẽ trao phiếu nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp. Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hướng dẫn để người thực hiện thủ tục hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu

Khi nhận được hồ sơ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

+ Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị đối với lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;

+ Chuẩn bị hồ sơ chuyển Cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận;

+ Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; đồng thời gửi thông tin cho cơ quan thuế, thông báo nghĩa vụ tài chính cho người thực hiện thủ tục (nếu có).

Bước 4: Trả kết quả

Bạn sẽ mang theo phiếu hẹn để lấy kết quả tại Bộ phận một cửa của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Thời gian giải quyết là không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính ngày nghỉ hàng tuần, lễ, tết.

Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất có sự thay đổi

Trường hợp diện tích đất trên thực tế bị thiếu so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có sự thay đổi về ranh giới của thửa đất thì bạn cần kiểm tra xem có sự lấn, chiếm diện tích đất của các hộ liền kề hay không? Nếu có sự lấn, chiếm đất của hộ liền kề thì trước tiên bạn cần tiến hành thỏa thuận, đàm phán với những hộ đó về việc lấn, chiếm phần diện tích đất của gia đình. Trường hợp không thỏa thuận được thì bạn sẽ tiến hành khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền về việc yêu cầu các hộ liền kề đó trả lại phần diện tích đất đã lấn chiếm theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trước khi tiến hành khởi kiện thì bạn cần phải tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013.

Trên đây là phương án xử lý khi mua đất nhưng diện tích bị thiếu so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là bài học kinh nghiệm và những lưu ý cần thiết cho người dân khi mua đất cần phải kiểm tra kỹ diện tích đất trên thực tế có giống như trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sẽ phải thỏa thuận thêm những điều khoản cần thiết trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về vấn đề trên để có thể đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình.