Đất giao không đúng thẩm quyền có được cấp sổ đỏ

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Tình trạng người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ xảy ra khá phổ biến, nhất là trước khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành. Tuy đây là trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền nhưng nếu gia đình bạn đã sử dung đất ổn định, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là “Sổ đỏ”). Cụ thể như sau:

Tại Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định như sau: “…2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.”

Thứ hai, khi được cấp Sổ đỏ thì gia đình bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Chi phí làm Sổ đỏ gồm: Lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, lệ phí cấp Sổ đỏ, phí đo đạc (nếu có). Cụ thể:

Lệ phí trước bạ:

Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ thì khi đăng ký, cấp Sổ đỏ thì phải nộp lệ phí trước bạ với mức như sau:

Tiền sử dụng đất:

Chính giấy tờ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ về tài chính mà cơ quan có thẩm quyền yêu cầu bạn cung cấp là cơ sở để tính tiền sử dụng đất. Cụ thể, Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về tiền sử dụng đất quy định như sau:

“1. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

1. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.

….

1. c) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… ”

Vậy, nếu bạn cung cấp được các giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền sử dụng đất vào thời điểm được giao đất thì bạn không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc chỉ nộp số tiền cho phần đất còn thiếu; nếu bạn không chứng minh được đã thực hiện nghĩa vụ tài chính thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất là 40% với đất trong hạn mức và 100% với diện tích đất vượt hạn mức.

Về lệ phí cấp Sổ đỏ: theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau. Trường hợp của bạn căn cứ theo Nghị quyết 20/2016/NQ_HĐND ngày 06/12/2016 của HĐND thành phố Hà Nội thì khi tiến hành làm thủ tục cấp sổ đỏ bạn sẽ phải nộp lệ phí cấp Sổ đỏ đối với khu vực huyện Thạch Thất là 50.000đ.

Trên đây là những tư vấn của tôi, chúc bạn sớm hoàn thiện các thủ tục như tôi  đã hướng dẫn để được cấp Sổ đỏ như mong muốn.