Đất mua bán qua nhiều chủ song không sang tên, làm sổ đỏ thế nào?

Trả lời:

Từ trước đến nay, tình trạng mua bán nhà đất qua nhiều người thông qua giấy chuyển nhượng viết tay và chưa làm thủ tục sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền diễn ra khá phổ biển ở nước ta. Hành vi này là trái với quy định của pháp luật đất đai qua các thời kỳ và không được pháp luật bảo vệ, thường phát sinh tranh chấp liên quan đến việc xác định ai là chủ sử dụng đất hợp pháp. Một thửa đất muốn đưa vào thực hiện giao dịch chuyển nhượng thì phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 và việc chuyển nhượng này chỉ hoàn tất khi đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo thông tin bạn cung cấp thì thửa đất mà bạn có dự định mua đã được chuyển nhượng thông qua giấy viết tay cho 02 người trước đó và cả hai đều đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán. Tuy nhiên, cả hai giao dịch này đều không hợp pháp bởi vì: giao dịch thứ nhất vào năm 2016 chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên việc chuyển nhượng này vẫn chưa có hiệu lực; còn giao sdịch thứ hai năm 2017 thì vi phạm về mặt chủ thể do ông A không có quyền chuyển nhượng đối với thửa đất trên. Vì vậy, nếu bạn mua thửa đất của ông B thông qua giấy chuyển nhượng viết tay thì sẽ gặp rất nhiều rủi ro và không thực hiện được sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Để có thể làm sổ đỏ mang tên mình khi nhận chuyển nhượng thửa đất đó từ ông B thì bạn có thể áp dụng 03 (ba) phương án sau đây:

Phương án 1: Một trong các bên yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình năm 2016 và năm 2017 có hiệu lực

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực nên mọi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay đều vô hiệu, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015. Vì vậy, trường hợp này, chủ sử dụng đất, ông A hoặc ông B sẽ yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của các giao dịch chuyển nhượng năm 2016, năm 2017 và các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực giao dịch đó nữa.

Sau khi được Tòa án công nhận bằng một quyết định có hiệu lực pháp luật thì ông B sẽ thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai để sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi ông B đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình thì bạn hoàn toàn có thể nhận chuyển nhượng thửa đất trên và thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định pháp luật.

Tuy nhiên, phương án này khó thực hiện bởi vì các bên có thể xảy ra tranh chấp với nhau và mất khá nhiều thời gian trong quá trình giải quyết vụ việc tại Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền, nhất là khi đất chuyển nhượng qua nhiều người sẽ phải yêu cầu công nhận hiệu lực của nhiều giao dịch.

Phương án 2: Ông A hoặc ông B sẽ ký lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực với người đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Người đang sử dụng đất liên hệ với người đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực để hợp pháp hóa giao dịch trước đó. Sau đó, sẽ thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi ông B đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình thì bạn sẽ tiến hành thủ tục nhận chuyển nhượng và đăng ký sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định pháp luật.

Phương án này hiện nay rất nhiều các hộ gia đình, cá nhân đang áp dụng và có thể đảm bảo được các quyền và lợi ích hợp pháp của bạn theo đúng quy định pháp luật, tránh được các rủi ro không đáng có sau này.

Phương án 3: Bạn có thể ký trực tiếp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực với người đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp này bạn sẽ thỏa thuận với ông B là bạn sẽ trực tiếp ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người đang đứng tên trên Giấy chứng nhận sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực để giao dịch chuyển nhượng được hợp pháp và có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, bạn sẽ thanh toán tiền chuyển nhượng cho ông B. Sau khi hoàn tất các thủ tục trên thì bạn sẽ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định pháp luật.

Phương án này có thể là nhanh và không mất nhiều thời gian nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là tranh chấp đất với ông A và ông B. Vì vậy, khi ký hợp đồng chuyển nhượng với người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn cũng nên lập một văn bản thỏa thuận về việc mua thửa đất nêu trên và họ cam kết sẽ không có bất kỳ khiếu kiện, tranh chấp nào liên quan đến thửa đất đã mua.

Trên đây là một số phương án để bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình khi mua đất qua nhiều đời chủ, mặc dù vậy nhiều địa phương vẫn khuyên người dân tìm chủ cũ để ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực, nhưng vấn đề mà người dân thường gặp phải là không biết chủ cũ đang ở đâu, thậm chí nhiều người đã chết.