Đất nhà ở có được bồi thường với giá của đất nông nghiệp không?

Câu hỏi

Bố tôi đứng tên chủ sử dụng 500m2 đất từ năm 1970. Khu đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp, bố tôi mua từ năm 1968 ( có xác nhận của UBND xã H ). Năm 1990, bố tôi xây dựng nhà ở trên khu đất này. Nay, UBND huyện X ra quyết định thu hồi 100m2 đất của hộ gia đình tôi để làm đường. Tuy nhiên, gia đình tôi chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, với lý do khu đất này chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất ở. Bố tôi không đồng ý với việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp, vì khu đất này gia đình tôi đã sử dụng để làm nhà ở từ năm 1990 và đã nộp thuế nhà đất từ đó đến nay. Vậy việc bồi thường diện tích đất thu hồi của UBND theo giá đất nông nghiệp là đúng hay sai và gia đình tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi cho mình ?

Trả lời

Cơ sở pháp lý

Luật đất đai 2013

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

…

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

…

Ý kiến tư vấn của luật sư

Theo như bạn trình bày, bố bạn đứng tên chủ sử dụng 500m2 đất từ năm 1970. Khu đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp, bố bạn đã mua từ năm 1968 ( có xác nhận của UBND xã H ). Năm 1990, bố bạn xây dựng nhà ở trên khu đất này. Như vậy, theo điểm d Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì bố bạn chính là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất này vì năm 1968 bố bạn đã mua đất có xác nhận của UBND. Đối chiếu theo Nghị định 43 thì bố bạn đã đáp ứng đủ điều kiện các điều kiện sau:

• Sử dụng đất ổn định lâu dài: bố bạn đã xây nhà và sử dụng với mục đích làm đất ở liên tục kể từ thời điểm năm 1990 đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền – hoàn toàn đúng với quy định tại khoản 1 điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bố bạn có quyền yêu cầu UBND cấp xã chứng nhận việc sử dụng đất ổn định lâu dài.
• UBND xã xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất: thực tế thấy rằng đất không có tranh chấp
• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố.

Như vậy, bố bạn thuộc diện được cấp giấy chứng nhận với mục đích sử dụng đất là đất ở trên thửa đất 500m2. Thực tế, bố bạn đã nộp thuế nhà đất từ năm 1990, nghĩa là đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.

Việc UBND thu hồi đất của gia đình bạn để làm đường và chỉ bồi thường với giá của đất nông nghiệp là sai.

Trong trường hợp gia đình bạn không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của UBND Huyện X thì có thể đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết vụ việc này.

Theo quy định tại điều 204 Luật Đất đai 2013 về Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai:

“ 1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.”

 Và điều 17 Luật Khiếu nại 2011 về “Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh:

“ Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã); Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình, của người có trách nhiệm do mình quản lý trực tiếp.”

Theo khoản 1 điều 29 Luật Tố tụng Hành chính 2010 quy định:

“Thẩm quyền của Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh: Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Toà án cấp huyện) giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những khiếu kiện sau đây:

1. Khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước từ cấp huyện trở xuống trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Toà án hoặc của người có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước đó”…

Như vậy, nếu gia đình bạn không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của UBND Huyện X,  có thể chọn 1 trong 2 cách sau:

• Gửi đơn khiếu nại tới Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã hoặc Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện X
• Gửi đơn khiếu kiện tới Toà án nhân dân huyện X

Trên đây là ý kiến tư vấn của luật sư Công ty luật TGS. Mọi thắc mắc về pháp luật cần giải đáp vui lòng liên hệ Hotline: 1900 8698