Điều kiện, quy trình thực hiện dự án phân lô, bán nền cho người dân?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Hiện nay, hình thức phân lô, bán nền cho người dân của các chủ đầu tư diễn ra khá phổ biến trên địa bàn cả nước. Hình thức phân lô, bán nền có thể được hiểu là việc chủ đầu tư tách thửa đất được Nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân để xây dựng nhà ở. Theo đó, để thực hiện dự án nêu trên thì bạn cần phải thực hiện thủ tục xin phép thực hiện dự án tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi được cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cho phép thực hiện dự án thì bạn mới có thể tiến hành thực hiện các thủ tục tiếp theo. Cụ thể:

– Về điều kiện lập dự án phân lô, bán nền:

Để lập dự án phân lô, bán nền thì bạn cần phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ gồm:

– Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

– Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

– Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền khi dự án này không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

– Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

– Về quy trình thực hiện dự án phân lô, bán nền:

Để có thể phân lô, bán nền cho người dân tại địa bàn tỉnh Bắc Giang thì bạn cần phải thực hiện quy trình như sau:

Bước 1: Bạn cần phải tìm kiếm quỹ đất, mua và kiểm tra quy hoạch tại địa bàn tỉnh Bắc Giang nơi bạn dự định thực hiện dự án.

Bạn có thể tìm kiếm quỹ đất để thực hiện dự án phân lô, bán nền theo hai cách sau:

– Bạn nhận chuyển nhượng đất từ người dân: Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 thì Nhà nước chỉ thu hồi đất trong các trường hợp: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai và Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Theo đó, đối với các dự án có quy hoạch đất đai của tổ chức kinh tế thì Nhà nước không thực hiện thu hồi mà chủ đầu tư phải tự mua đất của người dân. Tuy nhiên, trước đó, nhà đầu tư phải công bố các thông tin về việc tiến hành giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.

– Bạn xin Nhà nước giao đất: trường hợp này bạn phải đáp ứng được các điều kiện được quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 58 Luật đất đai năm 2013.

Bước 2: Bạn phải lập hồ sơ thiết lập dự án, xin phép quy hoạch 1/500 và nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để phê duyệt theo quy định pháp luật.

Để lập thiết lập được dự án thì bạn cần thực hiện các công việc sau: Làm báo cáo đầu tư bằng cách liên hệ trực tiếp với Phòng Tài nguyên và Môi trường; Viết báo cáo lập Phòng Quản lý đô thị cấp quận huyện theo hướng dẫn; Làm quy hoạch tổng mặt bằng, nộp cho Sở Tài nguyên và Môi trường để xin phê duyệt.

Sau khi đã nộp quy hoạch tổng mặt bằng thì bạn cần chờ đợi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Thời gian nhà nước duyệt quy hoạch sẽ từ 06 tháng đến 01 năm.

Bước 3: Hoàn thiện hạ tầng cơ sở

Sau khi được phê duyệt dự án thì bạn cần phải hoàn thiện hạ tầng cơ sở dự án với các mục như sau: Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định; Tiến hành đấu nối hạ tầng, thoát nước thải, cấp nước sinh hoạt, cấp điện theo đúng quy định. Sau khi hoàn thiện các hạng mục cơ sở hạ tầng nêu trên thì bạn đề nghị nhà nước nghiệm thu và bàn giao hạ tầng.

Bước 4: Bạn phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai (nếu có).

Bước 5: Công bố thông tin hoặc bán đấu giá theo quy định pháp luật.

Sau khi bạn hoàn thiện về cơ sở hạ tầng của dự án và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai thì bạn sẽ thực hiện thủ tục yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi thực hiện dự án phê duyệt và cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô.

Sau khi được cho phép thực hiện dự án và đã có Quyết định về việc được bán lô nền thì chủ dự án được thực hiện các công việc cần thiết như công bố thông tin, giới thiệu đến người dân; hoặc có thể tiến hành bán đầu giá theo quy định của pháp luật.

Ý kiến của Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc công ty luật TGS đã được đăng tải trên:

Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam: https://lsvn.vn/quy-trinh-thuc-hien-du-an-phan-lo-ban-nen-cho-nguoi-dan-duoc-quy-dinh-the-nao1634094957.html