Hợp đồng thuê nhà bằng giấy viết tay có hiệu lực không?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Trước hết, có thể xác định đây là một hợp đồng thuê tài sản. Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê ( Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015). Trong trường hợp này thì đây là hợp đồng về thuê nhà ở giữa bạn và người cho thuê nhà.

Xét về tính hiệu lực, hợp pháp của hợp đông cho thuê giữa 2 bên, Điều 121 Luật nhà ở năm 2014 có quy định về các nội dung mà các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản mà trong đó bao gồm:

1. “ Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.”

Theo như những nội dung được quy định tại Điều luật trên thì hoàn toàn không có quy định về việc phải có công chứng, chứng thực đối với hợp đông thuê nhà. Do vậy việc hợp đồng thuê nhà là giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực vẫn có hiệu lực pháp luật khi có đủ những nội dung nêu trên.

Về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng, do đây là hợp đồng thuê tài sản, nên căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 480 và khoản 2 Điều 481, bên cho thuê tài sản có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng hoặc bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp đối với thỏa thuận trả tiền thuê theo kì.

Tiếp đó, về thời hạn thuê, Điều 474 Bộ luật Dân sự quy định:

“1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.”

Trong trường hợp nêu trên, hợp đồng thuê nhà được ký với thời hạn lên đến 5 năm tuy nhiên mới thực hiện được hơn 3 năm hợp đồng mà bên thuê nhà đã gây khó dễ và muốn đơn phương chấm đứt hợp đồng thuê.

 Căn cứ theo khoản 1 Điều 132 Luật nhà ở: “1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.” thì bên cho thuê nhà không thể đơn phương chấm dứt hợp đông khi mà hợp đồng đã ký vẫn chưa hết thời hạn  .

Từ những điều trên, trừ trường hợp bên thuê nhà làm trái với những điều khoản đã ký trong hợp đông thuê nhà, nếu không thì bên cho thuê không thể đơn phương chấm dứt hợp đông cho thuê cho đến ngày đã ký trong hợp đồng