Hướng dẫn chuyển đất cây trồng lâu năm sang đất ở, cho thuê

CÂU HỎI: Anh Trần Văn A có địa chỉ tại Tây Tựu, Bắc Từ Liêm, Hà Nội hỏi rằng: “Hiện nay, tôi có nhu cầu chuyển đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở để xây dựng nhà trọ cho thuê. Trong trường hợp tôi muốn xây dựng nhà trọ cho thuê (khoảng 10-20 phòng) thì phải làm thế nào, và trình tự thủ tục ra sao.”

Để giải đáp vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội đã có những ý kiến, quan điểm như sau:

Quy định pháp luật hiện hành về căn cứ pháp lý về chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định, đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Khi người sử dụng đất có nhu cầu muốn chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì phải được sự đồng đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013).

Tuy nhiên, việc chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở hoặc đất ở thì phụ thuộc vào chính sách của từng địa phương, cụ thể:

Theo Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo 02 căn cứ sau:

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo Thông tư 9/2014/TT-BTNMT thì kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.

Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cấp có thẩm quyền phê duyệt mà xác định diện tích đất trồng cây lâu năm được chuyển mục đích sử dụng thì phần diện tích đó sẽ được chuyển khi người dân có đơn xin chuyển.

Thủ tục thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà trọ?

 Theo hướng dẫn của Tổng Cục Quản lý đất đai tại Văn bản số 507/TCQLĐĐ-CSPC ngày 20/4/2016: “yêu cầu hộ gia đình, cá nhân phải có đất ở hợp pháp mới được kinh doanh nhà trọ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mà có nhu cầu phát triển nhà ở thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và sau đó thực hiện phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Nhà nước không giao đất, cho thuê đất trực tiếp đối với hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án phát triển nhà ở”.

Nếu diện tích đất trồng cây lâu năm thuộc diện được phép chuyển thì hộ gia đình, cá nhân phải làm đơn và thực hiện theo các bước sau đây.

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

1 – Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

2 – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, nộp kèm hồ sơ gồm: Sổ hộ khẩu; chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

Bước 2. Nộp hồ sơ

Cơ quan nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Lưu ý: Nếu hồ chưa đúng, chưa đầy đủ: Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

– Trong giai đoạn này, người sử dụng đất phải chú ý thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

– Nhận thông báo số tiền phải nộp, nộp tại cơ quan thuế và giữ hóa đơn để xuất trình theo yêu cầu.

Bước 4. Trả kết quả

Thời hạn giải quyết

+ Không quá 15 ngày (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

+ Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn

Lưu ý: Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đất trồng cây lâu năm?

Theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tiền sử dụng đất xác định như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp

=

Tiền sử dụng theo giá đất ở

–

Tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp

 

Về việc kinh doanh nhà trọ

Vì bạn xây nhà trọ quy mô nhỏ nên khi bạn có hoạt động cho thuê phòng trọ thì phải đăng ký kinh doanh theo hình thức hộ kinh doanh cá thể với ngành nghề kinh doanh là cho thuê phòng trọ (kinh doanh bất động sản). Đây là hoạt động kinh doanh có điều kiện nhưng do phạm vi và mức độ kinh doanh của bạn nhỏ lẻ, không thường xuyên nên trong trường hợp này căn cứ khoản 2 điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 sẽ không cần bắt buộc thành lập doanh nghiệp và đáp ứng yêu cầu về mức vốn pháp định 20 tỷ đồng. Ngoài ra, bạn phải đáp ứng được các điều kiện về an ninh trật tự đối với ngành nghề cho thuê phòng trọ.

Nội dung tư vấn của  Luật Sư Nguyễn Văn Tuấn – giám đốc công ty Luật TGS đăng trên Báo số 116 ra ngày 25/4/2020.