Khi nào giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay được công nhận?

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội.

Pháp luật hiện hành chưa có một quy định cụ thể về việc thế nào là một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay. Tuy nhiên, có thể hiểu rằng, đây là giao dịch mà hai bên đã thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua một văn bản viết tay mà trong đó không có việc công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Về mặt hình thức của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai có quy định :

“ 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;…..”.

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, trừ các trường hợp quy định tại Điểm b của quy định trên. Nếu không có công chứng hoặc chứng thực, thì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó sẽ bị coi là vô hiệu, từ đó mà không thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì vậy, theo pháp luật hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua giấy viết tay là không hợp pháp và sẽ bị coi là vô hiệu.

Tuy nhiên, không phải tất cả các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay không có công chứng hoặc chứng thực đều bị coi là vô hiệu. Theo đó, tại mục số 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai như sau :

“ 1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đaivà Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014. “

Như vậy, giao dịch mua bán quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay được công nhận khi :

– Giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trước ngày 01/01/2008

– Giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sau ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định này.