Không bổ sung tài sản mới hình thành trên đất vào sổ đổ thì có chuyển nhượng được không?

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai 2015 thì “đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. Do đó, việc bổ sung thông tin tài sản mới hình thành trên đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể là nhà ở 03 tầng trong trường hợp này là không bắt buộc.

Đối với nhà ở muốn tham gia giao dịch như mua bán, cho thuê mua, tặng cho…. phải đủ các điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 như sau:

“a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”

Như vậy, đối với trường hợp nhà ở đã hình thành không được đăng ký quyền sở hữu thì không đủ điều kiện thực hiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Do đó, nếu bạn muốn chuyển nhượng thì chỉ có thể lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Mặc dù khi thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng thì công chứng viên sẽ đi kiểm tra hiện trạng đất nhưng cũng sẽ không công nhận nhà ở trên đất vào hợp đồng chuyển nhượng vì không xác định chủ sở hữu ngôi nhà đó.

Trên thực tế thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên sẽ có thỏa thuận riêng về chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở trên đất dù không được bổ sung trong giấy chứng nhận. Tuy nhiên, việc thỏa thuận ngoài hợp đồng này có thể khiến giá trị của tài sản là nhà trên đất giảm đi so với giá trị thực tế bởi lẽ không có ràng buộc nào mặt pháp lý. Do đó, về mặt pháp lý thì chủ sở hữu nhà ở vẫn nên thực hiện đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan chức năng để đảm bảo tính hợp pháp của các hợp đồng chuyển nhượng cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình tránh những rủi ro không đáng có xảy ra.  

Ý kiến của Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS đã được đăng tải trên: 

Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam: https://lsvn.vn/khong-bo-sung-tai-san-moi-hinh-thanh-tren-dat-vao-so-do-co-chuyen-nhuong-duoc-khong1636558946.html