Luật sư bình luận những điểm mới Nghị định 02/2022/NĐ-CP

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn luật sư thành phố Hà Nội.

Nếu Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định các mẫu hợp đồng theo loại giao dịch (mua bán, cho thuê, thuê mua), thì Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ đã có sự thay đổi lớn, khi quy định các mẫu hợp đồng theo loại hình nhà ở, công trình xây dựng (căn hộ chung cư, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, nhà ở riêng lẻ và nhà, công trình xây dựng khác.v.v…). Đây là sự thay đổi cần thiết và phù hợp với thực tiễn, vì mỗi loại hình bất động sản khác nhau thì sẽ có nhiều đặc thù riêng biệt, từ thiết kế, xây dựng, mục đích sử dụng và cách thức vận hành, đến những đặc điểm pháp lý, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng khác nhau.v.v.. Do đó, việc quy định mẫu hợp đồng theo đối tượng giao dịch (loại hình nhà ở, công trình xây dựng) sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các bên trong việc giao kết, thực hiện hợp đồng và giải quyết các vấn đề, vướng mắc hoặc tranh chấp pháp sinh, đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng. 

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn luật sư thành phố Hà Nội.

Từ khoảng năm 2014 đến nay, các sản phẩm lai ghép giữa căn hộ và khách sạn (condotel), văn phòng và khách sạn (officetel) xuất hiện trên thị trường kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, chúng ta vẫn chưa có hành lang pháp lý về loại sản phẩm này. Trong khi đó, nhu cầu kinh doanh, mua bán, cho thuê đối với loại sản phẩm này là rất lớn. Các tổ chức, cá nhân đã tìm cách lách luật bằng các hình thức chuyển nhượng mang nhiều rủi ro pháp lý, như ký kết hợp đồng ủy quyền toàn phần, ủy quyền định đoạt… Điều này đã dẫn đến nhiều hệ lụy, nhiều khi quyền lợi của người mua, thuê mua condotel, officetel không được đảm bảo, gây thất thu thuế cho Nhà nước, cũng như phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác quản lý nhà nước, giải quyết các tranh chấp liên quan đến loại hình sản phẩm này. 

Trước Nghị định 02/2022/NĐ – CP thì Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó đã có quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đối với các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Và với quy định về “mẫu Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ – CP của Chính phủ và  Mẫu số 02 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này, thì pháp luật đã thừa nhận tính pháp lý của các loại hình giao dịch này. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các bên trong việc giao kết và thực hiện các loại hợp đồng này, phần nào khắc phục những khó khăn và vướng mắc đang phát sinh trong thực tiễn.

Tuy nhiên, các quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ – CP của Chính phủ chỉ dừng lại ở việc quy định mẫu hợp đồng, chưa có các quy định cụ thể về điều kiện kinh doanh, mua bán, cho thuê, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên.v.v.. Do đó, các quy định hiện hành vẫn chưa đầy đủ, chưa đảm bảo được các cơ sở pháp lý cần thiết và toàn diện đối với các giao dịch mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú.  Do đó, Luật kinh doanh bất động sản và các Nghị định của Chính phủ cần phải có những quy định riêng và chi tiết, cụ thể hơn, tạo điều kiện cho loại hình kinh doanh này phát triển một cách lành mạnh, hạn chế được các tranh chấp, rủi ro, và đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích của các bên.

Ý kiến của Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn luật sư thành phố Hà Nội đã được đăng tải trên:

Báo lao động:https://laodong.vn/bat-dong-san/da-duoc-phap-luat-cong-nhan-thi-truong-condotel-officetel-co-khoi-sac-1021002.ldo?