Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc, Hãng Luật TGS tư vấn đất đai trên Kênh Đài Tiếng nói Việt Nam

Trường hợp 1:

– BTV: Bà Bùi Thị Hợp ở Đại An, xã Nam Thắng, huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định hỏi:

Băng: Tôi có mua mảnh đất thổ cư của 1 người cùng đội, trước khi mua người ta bảo là có sổ, tin tưởng là người quen giao tiền đầy đủ. Giờ hỏi thì họ bảo sổ thất lạc mất hết, bây giờ làm thế nào? Chỉ có giấy viết tay có ký kết của đội trưởng với UBND xã chứng thực thì có được không? Giấy viết cách đây 1 năm? Họ chỉ còn sổ cấp năm 1993, sau đó đã được cấp đổi vào năm 1994 rồi?

– BTV: Trước hết, xin hỏi luật sư, nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ có giấy tờ mua bán viết tay như vậy thì có đủ điều kiện để sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

– Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội

Theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, đối với đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư) thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“Giấy chứng nhận”)

Đồng thời, Điều 188 Luật đất đai năm 2013 cũng quy định: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: “a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Mặt khác, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thính giả mới được thực hiện cách đây 01 năm (khoảng năm 2018 -2019) nên cũng không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền đối với các giao dịch được thực hiện trước ngày 01/7/2014 theo Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

Vì vậy, nếu thửa đất ở mà thính giả đã mua chưa được cấp Giấy chứng nhận thì sẽ không đủ điều kiện chuyển nhượng, và do đó sẽ không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên quyền sử dụng đất) theo quy định của pháp luật

– BTV: Nếu bên bán nói sổ đỏ thất lạc mất hết, nhưng thực ra họ lại đem giấy tờ đó đi làm thủ tục chuyển nhượng đất cho người khác thì bà Hợp phải làm như thế nào để chứng minh giao dịch của mình là có thật, thưa luật sư?

– Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội

Trong trường hợp này, bà Hợp có thể chứng minh giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Hợp là có thật bằng các chứng cứ, bao gồm: Giấy viết tay về việc mua bán đất, giấy tờ về việc giao nhận tiền mua bán đất, hoặc các chứng cứ khác (nếu có): Xác nhận của các nhân chứng, hoặc các tin nhắn trao đổi giữa các bên có liên quan đến giao dịch này.v.v…Do đó, bà Hợp cần phải thu thập và lưu giữ các tài liệu, chứng cứ này, để có căn cứ bảo vệ các quyền và lợi ích hơp pháp của mình, nhất là khi có tranh chấp và khiếu kiện liên quan đến vụ việc.

– BTV: Theo luật sư, trong trường hợp này, bà Hợp có nên khởi kiện ra tòa để hủy giao dịch mua bán đất này hay không?

– Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội

Nếu người bán đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Hợp và nhận tiền chuyển nhượng đất nhưng sau đó lại chuyển nhượng thửa đất cho người khác, thì đó là hành vi vi phạm hợp đồng và trái với quy định của pháp luật. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất này sẽ thuộc trường hợp bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015.

Thậm chí, nếu người bán đất không hoàn trả bà Hợp số tiền mua đất đã nhận mà cố ý chiếm đoạt số tiền này, thì hành vi đó còn có dấu hiệu của “Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản” hoặc “Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” theo quy định tại Điều 174 và Điều 175 Bộ luật hình sự 2015, được sửa đổi, bổ sung 2017.

Do đó, nếu các bên có liên quan không tự hòa giải, thỏa thuận được với nhau, thì bà Hợp có quyền khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết vụ việc, bảo vệ các qyền và lợi ích hợp pháp cho bà Hợp theo thủ tục của Luật tố tụng dân sự. Trong trường hợp này, bà Hợp có quyền yêu cầu Tòa án hủy bỏ (tuyên vô hiệu) đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người bán đất với bên thứ ba.

Trong trường hợp vụ việc có dấu hiệu hình sự thì bà Hợp có quyền làm đơn trình báo, tố giác tội phạm gửi đến Cơ quan Cảnh sát điều tra, để yêu cầu điều tra, xác minh và giải quyết vụ việc theo thủ tục của Luật tố tụng hình sự.

Trường hợp 2:

– BTV: Ông Phạm Như Hòa ở xã Minh Đức, huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên hỏi:

Băng: Gia đình tôi có mảnh đất để lại, bố mẹ mất 1965 và 1989 không để lại di chúc. Vì con cái mỗi người 1 nơi, nhà không ai ở, đổ nát, chúng tôi dựng nhà thờ nhỏ. Nhà chúng tôi có 4 chị em, ông thứ 2 vừa rồi bảo là làm sổ đỏ thửa đất đó rồi, làm sổ đỏ 2 vợ chồng mà vợ là vợ kế… trong khi đó chị tôi với tôi là trưởng và em gái tôi không được gì cả.

– BTV: Xin hỏi luật sư, theo quy định, bố mẹ mất năm 1965 và năm 1989, không để lại di chúc, tính đến nay, còn thời hiệu để khởi kiện phân chia di sản thừa kế hay không?

– Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội

Theo quy định tại Điều 623 Bộ luật dân sự 2015 thì thời hiệu chia di sản thừa kế là 30 năm đối với bất động sản và 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Sau thời hạn này thì di sản thuộc về người đang quản lý.

Tuy nhiên, do bố mẹ thính giả đều chết trước ngày 10/9/1990 (ngày công bố Pháp lệnh thừa kế năm 1990) nên theo hướng dẫn tại Giải đáp số 01/GĐ-TANDTC ngày 05/01/2018 của Tòa án nhân dân Tối cao và Án lệ số 26/2018/AL của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao (Đối với trường hợp thừa kế mở trước ngày 10/9/1990 thì thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế là bất động sản được tính từ ngày 10/9/1990), thì thời hiệu khởi kiện chia thừa kế của thửa đất (là di sản thừa kế của bố mẹ thính giả) sẽ là 30 năm, tính từ ngày 10/9/1990, và cho đến nay vẫn còn thời hiệu khởi kiện (cho đến ngày 10/9/2020)

– BTV: Mảnh đất do bố mẹ để lại nhưng người con thứ 2 đã làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần có chữ ký của các anh chị em là đồng thừa kế thì có đúng với quy định hay không, thưa luật sư?

– Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội

Bố mẹ thính giả chết, không để lại di chúc nên thửa đất (là di sản thừa kế của bố mẹ thính giả) sẽ được chia theo quy định của pháp luật, cho những người thừa kế, thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố mẹ thính giả, bao gồm: cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của bố mẹ thính giả, nếu những người này còn sống vào thời điểm mở thừa kế, tức là thời điểm bố và mẹ thính giả mất. Những người thừa kế này sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau.

Do đó, việc phân chia và định đoạt thửa đất này phải dựa trên sự thỏa thuận và thống nhất của những người đồng thừa kế của bố mẹ thính giả. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“Giấy chứng nhận”) chỉ có thể được thực hiện khi có Văn bản phân chia di sản thừa kế có chữ ký đồng ý của tất cả các đồng thừa kế của bố mẹ thính giả

Vì vậy, nếu vợ chồng người con thứ hai đã tự ý thực hiện thủ tục và được cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ thửa đất mà không có sự đồng ý của thính giả và những đồng thừa kế khác, thì đó là việc làm không đúng pháp luật.

– BTV: Vậy trong trường hợp này, gia đình ông Phạm Như Hòa cần phải làm gì, luật sư có tư vấn gì không? Nên khởi kiện chia di sản thừa kế hay khởi kiện việc cấp sổ đỏ không đúng quy định?

– Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì “tranh chấp về thừa kế tài sản” là một trong các tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Đồng thời, tại Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 cũng quy định: “ Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết.”  Theo quy định này, trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án dân sự về tranh chấp thừa kế tài sản, thính giả cũng quyền yêu cầu Tòa án hủy bỏ quyết định cấp Giấy chứng nhận cho vợ chồng người con thứ hai.

Vì vậy, nếu thính giả và các đồng thừa kế khác không thể tự thỏa thuận, thống nhất được việc phân chia thửa đất và thính giả có mong muốn giải quyết cả hai vấn đề (là hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho vợ chồng người con thứ hai và phân chia di sản thừa kế) thì thính giả nên khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án, với cả hai yêu cầu là:  Hủy Quyết định cấp Giấy chứng nhận cho vợ chồng người con thứ hai và buộc người con thứ hai chia di sản thừa kế. Như vậy thì vụ việc sẽ được giải quyết nhanh chóng, toàn diện và triệt để nhất.

Trường hợp 3:

– BTV: Chúng tôi đã nhận được điện thoại của ông Tần ở thôn Đoài, xã Tam Giang, huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh hỏi:

Băng: Năm 1991, HTX bán cho 3 anh em 2 thửa đất làm nhà ở. Anh em tôi do khó khăn để lại cho tôi, từ đó đến giờ sử dụng, thuế đất phi nông nghiệp đóng đầy đủ, các con lớn tôi muốn chia cho các cháu thì có phải mất tiền lệ phí không?

– BTV: Xin hỏi luật sư, đất gia đình thính giả sử dụng từ năm 1991, nguồn gốc là mua của Hợp tác xã, xin hỏi đất này có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

– Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội

Theo quy định của pháp luật thì Hợp tác xã không có quyền giao đất, hay bán đất cho hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, để giải quyết các tồn tại của lịch sử, cũng như đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, thì các trường hợp này vẫn có thể được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“Giấy chứng nhận”) theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

Tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định: “2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.”

Theo quy đinh này, nếu thửa đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì gia đình thính giả sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

– BTV: Thính giả cho rằng đất sử dụng trước ngày 15/10/1993, không có tranh chấp, đóng thuế sử dụng đất đầy đủ thì không phải nộp tiền sử dụng đất, như vậy có đúng với quy định của pháp luật đất đai không, thưa luật sư?

– Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội

Quan điểm nêu trên của thính giả là chưa thực sự phù hợp với các quy định của pháp luật. Bởi vì, theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ, việc gia đình thính giả có phải nộp tiền sử dụng đất hay không sẽ phụ thuộc vào việc thính giả có hay không các giấy tờ chứng minh việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất, bao gồm: Các loại phiếu thu, biên lai, hóa đơn thu tiền, hoặc các loại giấy tờ khác chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất của Ủy ban nhân dân các cấp hoặc của cơ quan, tổ chức giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định tại Thông tư số 76/2014/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung tại  Thông tư số 10/2018/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP  của Chính phủ quy định: Trường hợp sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ để chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“Giấy chứng nhận”) sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất. Ngược lại, nếu không có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền để sử dụng đất cho các cơ quan, tổ chức thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định.

Do đó, để không phải nộp tiền sử dụng đất thì thính giả cần có các giấy tờ chứng minh việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất. Nếu không có các loại giấy tờ này thì gia đình thính giả sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định mà tôi đã nêu trên.

– BTV: Ngoài tiền sử dụng đất, thính giả khi làm thủ tục chia tách cho các con và cấp giấy chứng nhận cho các con đứng tên luôn thì phải nộp những khoản lệ phí gì khác hay không, thưa luật sư?

– Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội

Để thực hiện thủ tục tách thửa và cấp Giấy chứng nhận cho các con thì gia đình thính giả sẽ phải nộp một số loại phí và lệ phí như sau:  Phí đo đạc địa chính, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Thông tư số 85/2019/TT-BTC của Bộ tài chính; lệ phí trước bạ, với mức là  0,5% giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP.

Tuy nhiên, nếu thỉnh giả làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho các con thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 20/2019/NĐ-CP của Chính phủ và được hướng dẫn tại Điều 5 Thông tư số 301/2016/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 20/2019/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Trường hợp 4:

– BTV: Gọi điện tới chương trình, anh Nguyễn Như Trung ở huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh trình bày trường hợp của gia đình mình như sau:

Băng: Năm 2009 gia đình nhà tôi có dồn điền đổi thửa, ruộng là ruộng nhà tôi sử dụng nhưng sổ đỏ tên của chú tôi, chú tôi mất rồi. Giờ muốn chuyển sổ đỏ sang tên nhà tôi thì làm như thế nào? Hiện tại chỉ có giấy chú tôi ghi chuyển đất cho người này người kia thôi.

– BTV: Xin hỏi luật sư, văn bản chú của thính giả viết tay chia đất cho người này người khác có được coi là văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình thính giả hay không?

– Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, nếu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình thính giả và người chú được xác lập từ trước ngày 01/7/2014 thì gia đình thính giả vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“Giấy chứng nhận”). Nếu giao dịch chuyển nhượng đất được thực hiện sau thời điểm ngày 01/7/2014, thì giấy chuyển nhượng viết tay sẽ không hợp pháp.

– BTV: Trong trường hợp mảnh giấy viết tay đó không có giá trị pháp lý, mảnh đất gia đình thính giả đang sử dụng nhưng sổ đỏ mang tên người chú, thì có được coi là di sản thừa kế do người chú để lại cho các con của chú đó hay không, thưa luật sư?

– Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội

Theo thông tin thính giả cung cấp, tôi hiểu là sau khi dồn điền, đổi thửa năm 2009 thì người chú của thính giả vẫn đứng tên trên Giấy chứng nhận cho đến khi chết. Vì vậy, nếu giấy tờ chuyển nhượng đất (viết tay) là không có giá trị pháp lý thì về mặt pháp lý, quyền sử dụng đất sẽ được coi là di sản thừa kế của chú thính giả theo quy định của pháp luật dân sự.

– BTV: Vậy muốn được sang tên thì gia đình anh Trung cần phải làm gì, thưa luật sư? Có cần có sự ký xác nhận đồng ý của tất cả các đồng thừa kế của người chú hay không?

– Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội

Nếu Giấy chuyển nhượng đất (viết tay) là không hợp pháp, không thuộc trường hợp quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, thì để được cấp Giấy chứng nhận, thính giả cần đề nghị các đồng thừa kế của chú thính giả thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế, đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho các thừa kế của chú thính giả. Sau đó, những người này sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình thính giả theo quy định của pháp luật. Căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng này thì gia đình thính giả mới có thể thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho gia đình mình.

Nếu có tranh chấp thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân, yêu cầu Tòa án giải quyết vụ việc, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình theo quy định của pháp luật.

Thính giả nên liên hệ và làm việc trực tiếp với Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương (nơi có đất) để được hướng dẫn cụ thể và thực hiện chính xác và đầy đủ nhất các quyền và nghĩa vụ của mình.

>> Xem chi tiết tại: https://m.vov.vn/phap-luat/tu-van-luat/giay-viet-tay-trong-mua-ban-dat-co-gia-tri-phap-ly-nhu-the-nao-1013222.vov