Luật sư Nguyễn Đức Hùng tư vấn về trường hợp tranh chấp cấp phát sổ đỏ

Câu hỏi của độc giả gửi về hộp thư bạn đọc của Báo Điện tử Đài Tiếng Nói Việt Nam (VOV) để chuyển tới Luật sư Hãng Luật TGS để nhờ tư vấn và mong được giải đáp:

Chào Luật sư! Tôi có vài câu hỏi cần được Luật sư hỗ trợ và tư vấn như sau: Tôi có mua 1 lô đất với diện tích là 300m2 (đất trồng cây hàng năm) trên đường xã 3m, ở một xã thuộc tỉnh Quảng Nam. Khi tôi làm sổ mới chuyển qua tên tôi thì trên sổ chỉ còn 250m2. Tôi đến phòng địa chính cấp Huyện hỏi thì cán bộ ở đây trả lời như sau:” Vì đất này nằm gần đường nên phải cấp lùi vào trong cách đường 5m, để sau này nếu có làm đường thì sẽ thuận tiện hơn và đẹp hơn”. Tôi đã không đồng ý với cách giải quyết trên nhưng bên phòng địa chính Huyện không chịu giải quyết hay giải thích thỏa đáng.

Việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người sử dụng đất có sai sót về diện tích thửa đất là điều lan dải và gây phiền hà cho người sử dụng đất. Trong khi đó, lỗi này thuộc về cơ quan đo đạc địa chính. Tuy nhiên, việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền tự ý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thiếu diện tích so với thực tế với lý do trong tương lai sẽ làm đường là điều hết sức phi lý, vi phạm pháp luật mà chế tài xử lý người gây ra sai sót thì chưa tương xứng. Để giải quyết vấn đề nêu trên của độc giả, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Trưởng Phòng Tranh Tụng, Hãng Luật TGS- (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội)  tư vấn như sau:

Phòng địa chính Huyện đã cấp sổ không đúng diện tích đất thực trong sổ cũ khi tôi và sang tên qua tôi như vậy có đúng không.

Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho anh/chị thể hiện không đúng diện tích thửa đất theo thực tế và hợp đồng chuyển nhượng khi anh/chị phát hiện ra sai sót này thì tiến hành thủ tục yêu cầu đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp căn cứ  khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2013 và Điều 86 Nghị định 43/2014

Hiện tại đất của tôi không nằm trong diện quy hạch thu hồi của UBND huyện, tỉnh mà bên địa chính Huyện trả lời như vậy có đúng không?

Anh/chị nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ sử dụng đất trước đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tức là người sử dụng đất cũ đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh/chị. Hơn nữa, khi tiến hành thực hiện các thủ tục hành chính để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất anh/chị cần đáp ứng các quy định và điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Việc cơ quan địa chính tự ý trừ 50m2 đất của anh/chị với lý do để làm đường là không đúng theo quy định của pháp luật. Việc làm đường thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm hoặc theo giai đoạn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ quan nhà nước chưa có kế hoạch thu hồi đất nhằm thực hiện dự án theo khoản 1 Điều 16 và trình tự thủ tục thu hồi đất theo Điều 69 thì chỉ khi nào gia đình anh/chị nhận được Thông báo thu hồi đất, Quyết định thu hồi đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện tích thực tế sau khi đã bị thu hồi. Anh/chị cũng cần lưu ý khi có quyết định thu hồi đất của người sử dụng đất thì pháp luật hạn chế quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất.

Để giải quyết vấn đề này chị có thể khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính đến TAND cấp có thẩm quyền yêu cầu giải quyết.

Tôi không nhận được bất kỳ thông báo hay quyết định thu hồi đất của bất cứ ban ngành nào cả. Trường hợp muốn thu hồi đất trồng cây hàng năm của tôi thì phải có Quyết định của ai? Nếu có quyết định thu hồi thì đất của tôi là đất trồng cây hàng năm có được bồi thường hay không?

Tại Điều 66 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền thu hồi đất nhằm thực hiện dự án bao gồm:

 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

+ Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

+ Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

+Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

+Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

Tùy vào dự án cụ thể mà cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất gia đình chị có thể là UBND cấp huyện hoặc UBND cấp tỉnh.

Trường hợp gia đình chị bị thu hồi diện tích đất có mục đích là đất trồng cây lâu năm nếu không thuộc trường hợp thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất theo Điều 82 Luật Đất đai 2013 thì anh/chị được bồi thường về đất.

Căn cứ vào điểm b khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai thì Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm  đất nông nghiệp nên việc bồi thường  về đất và chi phí đầu tư vào đất được tiến hành theo quy định tại khoản 1 Điều 77 Luật Đất đai và Điều 3 Nghị định 47/2014. Giá đất nông nghiệp được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất được áp dụng theo Bảng giá đất của chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành theo từng giai đoạn.

 Trường hợp nếu phòng địa chính huyện cấp sai diện tích đất cho tôi như trên thì tôi phải giải quyết như thế nào? Và trình tự giải quyết ra sao (nếu có mẫu đơn thì vui lòng gửi giúp tôi).

Do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh/chị không đúng diện tích theo thực tế. Khi anh/chị phát hiện ra sai sót này cần tiến hành thủ tục yêu cầu đính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi căn cứ vào khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2013

Trình tự giải quyết

Anh/chị chuẩn bị một bộ hồ sơ yêu cầu đính chính gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 1: Nộp hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân nộp tại Văn phòng đăng ký nơi có đất 01 bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 3 điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính. Hồ sơ được cán bộ tại Bộ phận một cửa kiểm tra, khi đã đúng theo quy định của luật, người nộp hồ sơ nhận phiếu hẹn trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính. Nếu có thiếu sót, người nộp hồ sơ sẽ được cán bộ hướng dẫn để bổ sung thêm.

Bước 2: Giải quyết hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót, thực hiện giải quyết hồ sơ theo quy định sau:

+ Trường hợp người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện xác nhận đính chính vào Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót, đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

+ Trường hợp người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất phải nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện – đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp; hoặc trình Sở tài nguyên và môi trường – đối với Giấy chứng nhận do Sở tài nguyên và môi trường cấp – thực hiện xác nhận đính chính vào Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót, đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính;

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra, lập biên bản về nội dụng và nguyên nhân sai sót, lập hồ sơ trình Sở tài nguyên và môi trường thực hiện việc đính chính vào Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót đối với Giấy chứng nhận do Sở tài nguyên và môi trường cấp cho người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất trong dự án phát triển nhà ở, đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Sau khi thực hiên các công việc trên, Sở tài nguyên và môi trường ký đính chính vào Giấy chứng nhận hoặc ký cấp Giấy chứng nhận mới.

Bước 3: Trả kết quả.

Thời gian đính chính sổ đỏ:

– Thời gian không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo hướng dẫn phía trên (Căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

– Sau khi có kết quả đính chính trong thời hạn 03 ngày làm việc phải trả lại sổ đỏ cho công dân.

Lưu ý: Thời gian tính ngày làm việc, không kể ngày nghỉ, ngày lễ, tết.

Lệ phí đính chính sổ đỏ

–  Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định

– Hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn không phải nộp lệ phí địa chính.

* Mọi trường hợp cấp phôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều phải nộp lệ phí cấp phôi sổ.