Nghị định 30/2021: Nhà đầu tư có đất sẽ được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án nhà ở? Không nên hiểu sai

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 26/3/2021.

Luật đầu tư số 61/2020/QH14 được Quốc hội thông bao ngày 17/06/2020 có hiệu từ cơ bản từ ngày 01/01/2021 là một tín hiệu tốt cho thị trường đầu tư nước ta, hứa hẹn một môi trường đầu tư lành mạnh, thu hút hơn và tháo gỡ những vướng mắc, hạn chế đã tồn tại.

Trong đó có một quy định mới trong Luật đầu tư 2020 nhiều nhà đầu tư nhắc đến đó là Khoản 4 Điều 29 về việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư, theo đó:

“4. Đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp sau đây:

  1. a) Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật và đất đai;
  2. b) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
  3. c) Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao;
  4. d) Trường hợp khác không thuộc diện đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật.”

Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, quy định mới này đã được dự đoán trước sẽ được nhà nước công nhận và đưa vào các quy định pháp luật khi mà trên thực tế cũng nhiều trường hợp các cơ quan có thẩm quyền ưu tiên hoặc giao cho luôn nhà đầu tư có quyền sử dụng đất đưa vào dự án đó.

Nhiều nhà đầu tư khá hân hoan với quy định mới này, đặc biệt là những nhà đầu tư về lĩnh vực bất động sản. Thời gian vừa qua một số nhà đầu tư đã thực hiện thu mua đất của nhiều hộ dân, thường là đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, sau đó làm dự án phân lô, bán nền, nếu chỉ chiếu theo quy định trên thì đây là một cánh cửa mở, tạo điều kiện, thúc đẩy loại hình kinh doanh bất động sản này phát triển mạnh mẽ hơn.

Đây không phải là quy định hoàn toàn mới

Riêng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, đã có Nghị định 99/2015 có quy định như vậy, cụ thể trong quy định về Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại tại Điều 18 Nghị định 99, Khoản 2 có nêu: “Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thì Sở Xây dựng kiểm tra và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư.”

Nghị định đã nêu rõ, chỉ trong trường hợp quyền sử dụng đất đối với loại là đất ở mới được thực hiện dự án, nên các nhà đầu tư khi đó cần phải thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì mới được thực hiện dự án, trong khi với các trường hợp chuyển đổi mục đích với diện tích lớn thì không phải là vấn đề đơn giản. Giải pháp của một số chủ đầu tư là phân nhỏ – chuyển dần, chuyển đến đâu thì bán đến đó hoặc ngược lại, nhưng “lách” như vậy lại không được pháp luật cho phép khi mà phải có quyền sử dụng đất đúng loại thì mới được chấp thuận chủ trương đầu tư cho dù là đất đấu thầu, được giao hay đất tự có, đồng thời cũng phải hoàn thiện các cơ sở hạ tầng kỹ thuật thì mới có thể đưa bất động sản trong dự án vào kinh doanh (theo quy định trong Luật kinh doanh bất động sản), rủi ro pháp lý này xảy ra với khá nhiều chủ đầu tư.

Nghị định 30/2021 không đi ngược tinh thần của Luật đầu tư 2020

Luật sư Tuấn nhận định, với quy định tại Điều 29 Luật Đầu tư 2020 không hề đi ngược lại tình thần của quy định trong Luật nhà ở, cũng không phủ nhận hay làm mất đi hiệu lực của Nghị định 99/2015, bởi lẽ xét theo mối quan hệ Luật chung – riêng thì quy định tại Luật đầu tư là quy định chung cho các loại dự án đầu tư chứ không phải chỉ quy định đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, với mỗi loại dự án sẽ có quy định riêng để điều chỉnh, quy định đó sẽ được ưu tiên áp dụng theo nguyên tắc áp dụng pháp luật chung.

Việc Nghị định 30/2021 ra đời mang lại nhiều ý kiến trái chiều, cụ thể tại Khoản 5, Nghị định 30, sửa đổi Điều 18 Nghị định 99 như sau:

“2. Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định dưới đây và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

  1. a) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp;
  2. b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở;
  3. c) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.”

Có ý kiến cho rằng, Nghị định 30 này đã đóng lại cánh cửa mà Luật đầu tư 2020 vừa mở cho họ, nhưng thực tế cánh cửa đó chưa từng mở ra, bởi lẽ nếu như bất cứ loại đất nào cũng có thể sử dụng để làm dự án nhà ở thì quy hoạch đô thị có thể sẽ thành một mớ bòng bong, phá vỡ chính sách gìn giữ đất đai, mất cân bằng cơ cấu kinh tế ngành.

Quy định về lựa chọn chủ đầu tư tại Nghị định 30 cũng có sự thay đổi mang tính tích cực cho các nhà đầu tư muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại, theo đó, họ không cần phải chuyển đổi đất sang mục đích ở mà có thể vừa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, hứa hẹn rút ngắn đi thời gian thực hiện dự án cho nhiều dự án còn đang bị treo vì thủ tục.

Các bạn có thể xem thông tin chi tiết và tải xuống Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 trong file đính kèm TẠI ĐÂY

call-to-like

Đội ngũ luật sư bào chữa – Công ty Luật TGS

lstuan

 

Luật sư – Nguyễn Văn Tuấn – Giám Đốc Công ty Luật TGS

Ông là một luật sư giỏi có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai. Luật sư đã tham gia tranh tụng nhiều vụ án tranh chấp đất đai, vụ án hình sự, kinh tế, thương mại,.. trên toàn quốc.

lshunga

 

Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Công ty Luật TGS

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng là một luật sư giỏi, đã từng công tác tại Công ty Luật TNHH NHB và nhiều công ty luật có thương hiệu khác, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Đất đai, hình sự, dân sự.

lshungb

 

Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Luật sư Công ty Luật TGS

Luật sư Đức Hùng từng công tác tại nhiều tổ chức hành nghề luật sư uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực tranh tụng hình sự, đất đai, tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình.

lsson

 

Luật sư Hà Huy Sơn – Luật sư Công ty Luật TGS

Là một luật sư giỏi trong lĩnh vực hình sự. Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Hình Sự, luật sư Hà Huy Sơn đã gây dựng được cho mình thương hiệu riêng và sự uy tín vững chắc đối với khách hàng.

tu van
ảnh đại diện luật sư tuấn

Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn miễn phí

  • Luật Sư - Văn Phòng Luật TGS Law
  • Địa chỉ: Số 34, Ngõ 187 Trung Kính, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội.
  • Điện thoại: 0984.769.278
  • Email: contact.tgslaw@gmail.com
  • Hotline: 0985.928.544 - Luật Sư Nguyễn Văn Tuấn

Hoặc Bạn Có Thể Gửi Nội Dung Đăng Ký Tư Vấn Miễn Phí Qua Biểu Mẫu Dưới Đây Chúng Tôi/Luật Sư Sẽ Liên Hệ Lại Ngay!