Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản

Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản như thế nào? Điều kiện để dự án bất động sản được chuyển nhượng (toàn bộ, hoặc một phần) như thế nào? Vậy Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng là đơn vị nào?

Theo Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc, Công Ty Luật TNHH TGS – Đoàn Luật Sư Thành Phố Hà Nội:

Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản

Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định cụ thể tại điều 48 Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau: Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là một trong những hình thức kinh doanh bất động sản có sẵn. Việc chuyển nhượng sẽ do các bên thỏa thuận thông qua hợp đồng và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản.

Theo đó, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu:

• Không làm thay đổi mục tiêu, nội dung của dự án. Trong trường hợp nếu làm thay đổi mục tiêu dự án và nội dung dự án thì phải tiến hành xin phép dự án và Giấy phép xây dựng mới.
• Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
• Phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản.
• Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.

Về điều kiện để chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS đối với dự án BĐS, chủ đầu tư chuyển nhượng dự án BĐS và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án BĐS:

Theo khoản 1 điều 49 Luật kinh doanh bất động sản 2014 khi một dự án BĐS được chuyển nhượng thì dự án đó phải đáp ứng đủ 4 điều kiện. Cụ thể:

• Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt.

Theo đó, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện về việc dự án đã có quy định xây dựng chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, sau này cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào đó để ra sổ. Điều này nhằm đảm bảo chắc chắn dự án được thành lập và thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

• Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng; đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

Quy định này nhằm ngăn chặn việc xảy ra trường hợp đầu cơ, tránh tình trạng nhiều nhà đầu tư không có khả năng thực hiện, làm chậm trễ và nâng cao giá thành đầu tư vào dự án. Khi dự án đáp ứng được điều kiện trên cho thấy chủ thể chuyển nhượng đã thực sự đầu tư nhưng vì những tác động khó khăn, cắt lỗ nên phải chuyển nhượng dự án bất động sản để giải quyết những khó khăn trong thực tiễn.

• Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp, dự án đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì chủ đầu tư sẽ không thể chuyển nhượng được dự án. Tuy nhiên, việc quy định “dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất” còn chung chung, chưa xác định được thời điểm xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

• Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

Trong trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời giạn chậm tiến độ thực hiện dự án; Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

• tweet
• 

Đội ngũ luật sư bào chữa – Công ty Luật TGS

 

Luật sư – Nguyễn Văn Tuấn – Giám Đốc Công ty Luật TGS

Ông là một luật sư giỏi có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai. Luật sư đã tham gia tranh tụng nhiều vụ án tranh chấp đất đai, vụ án hình sự, kinh tế, thương mại,.. trên toàn quốc.

 

Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Công ty Luật TGS

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng là một luật sư giỏi, đã từng công tác tại Công ty Luật TNHH NHB và nhiều công ty luật có thương hiệu khác, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Đất đai, hình sự, dân sự.

 

Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Luật sư Công ty Luật TGS

Luật sư Đức Hùng từng công tác tại nhiều tổ chức hành nghề luật sư uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực tranh tụng hình sự, đất đai, tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình.

 

Luật sư Hà Huy Sơn – Luật sư Công ty Luật TGS

Là một luật sư giỏi trong lĩnh vực hình sự. Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Hình Sự, luật sư Hà Huy Sơn đã gây dựng được cho mình thương hiệu riêng và sự uy tín vững chắc đối với khách hàng.

Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn miễn phí

• Luật Sư - Văn Phòng Luật TGS Law
• Địa chỉ: Số 34, Ngõ 187 Trung Kính, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội.
• Điện thoại: 0984.769.278
• Email: contact.tgslaw@gmail.com
• Hotline: 0985.928.544 - Luật Sư Nguyễn Văn Tuấn

Hoặc Bạn Có Thể Gửi Nội Dung Đăng Ký Tư Vấn Miễn Phí Qua Biểu Mẫu Dưới Đây Chúng Tôi/Luật Sư Sẽ Liên Hệ Lại Ngay!

Việt Nam có bao nhiêu dân tộc (trả lời bằng số 64)