Quy định của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng dự án

Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc, Công Ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn Luật Sư Thành Phố Hà Nội:

Nhằm mục đích tạo điều kiện linh hoạt cho các nhà đầu tư, Pháp luật Việt Nam cho phép nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án do mình thực hiện cho nhà đầu tư khác. Khi thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư, nhà đầu tư chuyển nhượng cần phải thực hiện thủ tục thay đổi nhà đầu tư với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đầu tư.

Trên thực tế, không phải tất cả các dự án đầu tư đều được chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác. Pháp luật về đầu tư có quy định các điều kiện đối với dự án đầu tư khi thỏa mãn các điều kiện đó mới được chuyển nhượng dự án đầu tư.

Tại khoản 1 Điều 46 Luật đầu tư 2020 quy định: “Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật này; Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này; Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản; Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có); Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư”. Như vậy, Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện theo quy định nêu trên. Cụ thể:

Thứ nhất: Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật đầu tư năm 2020.

Tại khoản 1 Điều 48 Luật đầu tư năm 2020 quy định về các trường hợp Nhà đầu tư chấm dứt hoạt động đầu tư, dự án đầu tư: “Nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư; Theo các điều kiện chấm dứt hoạt động được quy định trong hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp; Hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư”.

Tại khoản 2 Điều 48 Luật đầu tư năm 2020 quy định về các trường hợp Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư: “Dự án đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 47 của Luật này mà nhà đầu tư không có khả năng khắc phục điều kiện ngừng hoạt động; Nhà đầu tư không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này; Dự án đầu tư đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của nhà đầu tư; Dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai; Nhà đầu tư không ký quỹ hoặc không có bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư thuộc diện bảo đảm thực hiện dự án đầu tư; Nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư trên cơ sở giao dịch dân sự giả tạo theo quy định của pháp luật về dân sự; Theo bản án, quyết định của Tòa án, phán quyết trọng tài”.

Thứ hai: Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật đầu tư 2020. Việc nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế bao gồm: Tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế; Hình thức đầu tư; Phạm vi hoạt động đầu tư; Năng lực của nhà đầu tư; đối tác tham gia thực hiện hoạt động đầu tư; Điều kiện khác theo quy định tại luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nghị định của Chính phủ và điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.

Tại khoản 2 Điều 24 Luật đầu tư năm 2020 quy định về việc nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế phải đáp ứng các quy định, điều kiện sau đây: “Điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài quy định tại Điều 9 của Luật này; Bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Luật này; Quy định của pháp luật về đất đai về điều kiện nhận quyền sử dụng đất, điều kiện sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới, xã, phường, thị trấn ven biển”.

Như vậy, để đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài theo điểm b Khoản 1 Điều 45 Luật đầu tư 2014 thì không chỉ quy định về điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài mà còn quy định cả về trường hợp để bảo đảm quốc phòng, an ninh và quy định của pháp luật về đất đai về điều kiện nhận quyền sử dụng đất, điều kiện sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới, xã, phường, thị trấn ven biển làm điều kiện cho việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư.

Thứ ba: Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Do đó, trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì những trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng “tài sản gắn liền với đất” và phải tuân thủ điều kiện quy định của pháp luật về đất đai.

Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất; Phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án. Bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có): Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với diện tích đất chuyển nhượng.

Thứ tư: Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản. Do đó, trường hợp chuyển nhượng này phải tuân theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Quy định như vậy là rất cần thiết bởi có thể thấy được xu thế chuyển nhượng dự án hiện nay một phần lớn là chuyển nhượng các dự án bất động sản.

Theo khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện: Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

Luật kinh doanh bất động sản quy định rất chi tiết không chỉ về nguyên tắc chuyển nhượng dự án, điều kiện đối với dự án bất động sản chuyển nhượng mà còn cả các điều kiện của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án, thậm chí là cả quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án.

Thứ năm: Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có). Do đó, để đáp ứng được điều kiện này thì bên chuyển nhượng phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, theo quy định tại Luật đầu tư.

Thứ sáu: Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Theo Luật quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp 2014 quy định chi tiết về trách nhiệm quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh chứng tỏ nhà nước Việt Nam luôn quan tâm và quy định chặt chẽ trong việc sử dụng vốn Nhà nước thực hiện đầu tư sản xuất, kinh doanh, để ngân sách nhà nước được sử dụng đúng nới, đúng mục đích, hiệu quả. Ngoài việc tuân thủ quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư theo Luật đầu tư 2014, các doanh nghiệp nhà nước cần tuân thủ quy định tại Luật quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp 2014 trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư.

Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc, Công Ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn Luật Sư Thành Phố Hà Nội:

Việc đầu tư xây dựng dự án khi mới được phê duyệt kiến trúc, nhưng trên thị trường một số dự án bất động sản đã được rầm rộ quảng cáo, rao bán trôi nổi trên mạng xã hội nhằm ăn theo hạ tầng dẫn đến giá đất tăng vọt để rồi sau đó giảm mạnh, thua lỗ.

Hiện nay, trên các trang mạng xã hội, các trang về mua bán bất động sản liên tục đăng bài quảng cáo về các dự án, chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều nhà đầu tư không cần xuống xem đất mà chỉ cần nhìn ảnh 3D trên Google về vị trí khu đất và hồ sơ phê duyệt kiến trúc đã đặt cọc và chốt xuống tiền nhận chuyển nhận đầu tư dự án. Thậm chí, nhiều dự án chỉ có văn bản xác nhận của Chủ đầu tư. Việc giải phóng mặt bằng và giá giao bán chuyển nhượng dự án chưa bao gồm thuế tiền sử dụng đất.

Thực trạng này gây ảnh hưởng nhất định đến nền kinh tế nói chung, đến lợi ích của người dân, doanh nghiệp nói chung. Việc lập dự án, sau đó chuyển nhượng dự án là một trong những “chiêu trò” nhằm thâu tóm đất đai với giá bèo. Sau khi dự án được duyệt, chủ đầu tư sẽ chuyển nhượng, kiếm lời dưới hình thức bán công ty, bán cổ phần bao gồm cả quyền sở hữu dự án. Đối với những dự án rao bán trôi nổi này luôn tồn tại những vấn đề về pháp lý. Nếu người dân mua những dự án này sẽ gặp rất nhiều rủi ro. Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng chuyển nhượng dự án bất động sản nhằm mục đích trục lợi là do có sơ hở, lỏng lẻo trong quy định pháp luật, tạo điều kiện cho một số đối tượng kiếm lời.

Trên thực tế, nhiều dự án có dấu hiệu vi phạm các quy định của pháp luật đất đai chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất và có dấu hiệu vi phạm các quy định của pháp luật đất đai. Do vậy, cơ quan chức năng cần đưa ra các giải pháp hiệu quả để kiểm soát chặt chẽ việc chuyển nhượng dự án, tránh tình trạng chuyển nhượng dự án nhằm mục đích trục lợi đang diễn ra như hiện nay.