Những rủi ro khi khai gian giá mua bán nhà đất

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội):

Trong thực tế, khi tư vấn pháp luật cho Khách hàng về hợp đồng mua bán nhà ở, Luật sư chúng tôi gặp rất nhiều trường hợp tìm đến nhờ luật sư tư vấn về giao dịch nhà đất, hợp đồng mua bán nhà ở, nhượng quyền sử dụng đất và điển hình hay gặp câu hỏi liên quan đến việc “Tôi đang muốn bán căn nhà hiện tại của mình với giá 4.5 tỷ nhưng trong hợp đồng tôi chỉ để giá trị sang nhượng là 1.2 tỷ thì có được không, ngoài ra 2 bên sẽ làm một thỏa thuận bên ngoài khác với giá trị sang nhượng thực tế ?”, “Các bên thỏa thuận giá bán nhà trong hợp đồng mua bán được công chứng thấp hơn giá thực tế bên mua phải thanh toán cho bên bán có được hay không?”, “Thỏa thuận đó có phát sinh những rủi ro gì không?”

Đây là những trường hợp khá phổ biến khi mua bán nhà đất với mục đích nhằm giảm tiền thuế thu nhập cá nhân cho người bán; đổi lại người mua được người bán giảm một ít tiền phải trả coi là thỏa thuận để đôi bên cùng có lợi. Tuy nhiên, thỏa thuận này cũng phát sinh rất nhiều rủi ro pháp lý cho cả hai bên trong giao dịch.

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội):

Trước tiên, đối với bên bán, rủi ro có thể xảy ra ở đây đó là dễ xảy ra tranh chấp trong trường hợp nếu bên mua không có thiện chí thanh toán đúng giá bán nhà thực tế mà chỉ thanh toán đúng như giá ghi trong hợp đồng đã được công chứng và buộc bên bán phải thực hiện đúng nghĩa vụ bàn giao nhà trong hợp đồng. Thông thường, nếu khởi kiện ra Tòa án thì Tòa án sẽ căn cứ vào hợp đồng mua bán được công chứng, chứng thực để xác định giá bán căn nhà và lúc này bên bán nhà sẽ phải chịu thiệt hại nặng nề. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp Tòa án căn cứ vào các hợp đồng viết tay giữa các bên, biên lai giao nhận tiền giữa hai bên để công nhận việc mua bán là có thật và tuyên hợp đồng được công chứng là vô hiệu, vì hợp đồng này giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015. Do đó, tùy trường hợp cụ thể, tòa có thể công nhận hợp đồng công chứng hoặc hợp đồng tay giữa hai bên, nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phần lớn thiệt thòi đều thuộc về bên bán.

Đối với bên mua, rủi ro có thể xảy ra đó là trong trường hợp sau này bên mua bán lại căn nhà cho một người khác thì nguy cơ bên mua sẽ phải nộp thuế thu nhập cao hơn.

Tóm lại, khi mua bán nhà, các bên nên ghi đúng giá bán nhà trong hợp đồng mua bán đã được công chứng, chứng thực, đừng vì cái lợi trước mắt mà có thể gặp những rủi ro khôn lường về sau.

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội):

Tại Điều 124, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, giao dịch dân sự đó vô hiệu”.

Theo đó, trường hợp mua bán của chị Thảo là sẽ lập hợp đồng giao dịch mua bán bất động sản có giá trị thấp hơn giá trị thực tế với mục đích nhằm che giấu bản thoả thuận viết tay ghi nhận giá trị thực và trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế với bên thứ ba là Nhà nước nên hợp đồng đã ký sẽ vô hiệu do giả tạo. Do đó, hậu quả của hợp đồng vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Khi đó, bên bán có thể chỉ trả lại cho chị Thảo số tiền 5 tỷ được ghi nhận trên hợp đồng mua bán mà hai bên đã ký kết nếu biên bản thoả thuận viết tay ghi giá trị thực không đủ căn cứ để chứng minh có sự giao nhận đủ số tiền 8,5 tỷ đồng.

Hành vi này cũng khó có thể kết luận là hành vi lừa đảo bởi khi ký kết hợp đồng có giá trị thực tế nhỏ hơn giá trị thực, cả hai bên (bên bán và bên mua) đều biết và nhất trí thực hiện hành vi này. Đây có thể được coi là rủi ro trong giao dịch mua bán khi bên mua đồng ý thực hiện việc ghi nhận giá trị hợp đồng nhỏ hơn thực tế. Vì vậy, người mua nên cân nhắc kĩ càng trước khi thực hiện các giao dịch có giá trị lớn và xem xét kĩ các trường hợp bất thường mà bên bán đề xuất.

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội):

Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành, bên có bất động sản giao dịch phải chịu thuế thu nhập cá nhân với mức 2% giá trị chuyển nhượng bất động sản (Điều 29 Luật Thuết thu nhập cá nhân năm 2007). Về phía bên mua cũng phải đóng lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp lệ phí trước bạ.     Như vậy, trường hợp kê khai giá mua bán bất động sản thấp hơn giá trị thực nhằm giảm tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp là hành vi sử dụng chứng từ không hợp pháp nhằm làm giảm số tiền thuế phải nộp (khoản 4, Điều 143 Luật Quản lý thuế năm 2019). Đây là một trong những dạng hành vi trốn thuế. Khi đó, tuỳ vào tính chất và mức độ vi phạm của hành vi mà người thực hiện trốn thuế có thể phải chịu xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo pháp luật hiện hành. Cụ thể:

Về xử phạt vi phạm hành chính: theo Điều 17, Nghị định số 125/2020/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hoá đơn thì tuỳ vào số tình tiết tăng nặng hoặc giảm nhẹ, người thực hiện hành vi trốn thuế có thể phải chịu mức phạt tiền từ 1 đến 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế. Bên cạnh đó, người vi phạm còn có thể phải chịu hình thức xử phạt bổ sung là buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước (nếu đã quá thời hạn nộp phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước; buộc điều chỉnh lại số lỗ, số thuế giá trị gia tăng đầu vào được khấu trừ trên hồ sơ thuế (nếu có).

Về truy cứu trách nhiệm hình sự: theo Điều 136 quy định về “Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính về quản lý thuế” của Luật Quản lý thuế năm 2019 thì trường hợp vi phạm pháp luật về quản lý thuế đến mức phải truy cứu trách nhiệm hình sự thì thực hiện theo quy định pháp luật về hình sự. Theo Tội trốn thuế được quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015 được sửa đổi bởi khoản 47, Điều 1 Bộ luật Hình sự năm 2017 thì tuỳ theo số tiền trốn thuế và tính chất của hành vi mà người phạm tội phải chịu mức phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng, phạt tù từ 03 tháng đến 07 năm. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể phải chịu hình thức xử phạt bổ sung là phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản. Bên cạnh đó, nếu chủ thể phạm tội là pháp nhân thương mại thì có thể bị phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 10.000.000.000 đồng; bị đình chỉ hoạt động có thời hạn từ 06 tháng đến 03 năm, thậm chí là vĩnh viễn. Ngoài ra, pháp nhân thương mại còn có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng, cấm kinh doanh, cấm hoạt động trong một số lĩnh vực nhất định hoặc cấm huy động vốn từ 01 năm đến 03 năm.