Những vấn đề pháp lý xoay quanh NHÀ Ở XÃ HỘI bạn cần biết

Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội)

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2020, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. Nhà ở xã hội được chia làm hai loại: nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước (được xây dựng bằng vốn nhà nước ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước theo khoản 1 Điều 53)  và nhà ở xã hội không thuộc sở hữu nhà nước (do doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng theo khoản 2, 3 Điều 53).

Về việc bán nhà ở xã hội, pháp luật nhà ở hiện hành quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn (khoản 1 Điều 63). Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách, đối tượng có nhu cầu mua nhà ở xã hội nộp hồ sơ cho chủ đầu tư dự án. Sau khi tập họp đầy đủ giấy tờ đăng ký của các đối tuọng có  nhu cầu, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm xem xét từng hồ sơ đăng ký, đối chiếu với các quy định về đối tượng, điều kiện theo quy định để lập danh sách đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc dự án do mình làm chủ đầu tư gửi về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra nhằm xác định đúng đối tượng được hỗ trợ và loại trừ việc người được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được hỗ trợ nhiều lần hoặc đã có nhà ở, đất ở; đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở; có phát sinh nộp thuế thu nhập cá nhân tại địa phương (theo khoản 1 Điều 20 Nghị định số 100/2015/NĐ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội). Như vậy, với quy định trên, trường họp nhà ở xã hội không thuộc sở hữu nhà nước thì việc mua nhà ở xã hội phải mua qua nhà thầu.

Còn đối với trường hợp nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (khoản 2 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP). Theo đó, pháp luật nhà ở hiện hành chỉ quy định về hình thức thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước.

Vì vậy, việc chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội nói rằng việc mua nhà ở xã hội phải mua qua nhà thầu là đúng trong trường hợp mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách.

Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội)

Căn cứ theo Điều 16 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đựơc sửa đổi, bổ sung bởi điểm a, khoản 10 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định về vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở, theo đó, có 04 nhóm đối tượng được vay vốn trường hợp mua nhà ở xã hội bao gồm: người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà. Về lãi suất vay, Lãi suất cho vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Hội đồng quản trị Ngân hàng Chính sách xã hội cho từng thời kỳ; còn lãi suất vay tại các tổ chúc tín dụng được chỉ định do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xác định và công bố trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại trong cùng thời kỳ. Thời hạn vay do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.

Như vậy, theo quy định trên, trường hợp người mua nhà là các đối tượng nêu trên đáp ứng được đầy đủ các quy định pháp luật về điều kiện vay vốn thì vẫn được vay vốn ngân hàng để mua nhà ở xã hội. Do đó, việc chủ đầu tư nói rằng người mua không đuợc vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội là không đúng với quy định của pháp luật.

Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội)

Theo quy định Điều 49 Luật nhà ở 2014 thì những đối tượng sau nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 Luật này sẽ được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:

– Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

– Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

– Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

– Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

– Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

– Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

– Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

– Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;

– Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

– Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội)

Căn cứ Khoản 1 Điều 20 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, người có như cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội sẽ nộp hồ sơ cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng có trách nhiệm gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua theo thứ tự ưu tiên (trên cơ sở chấm điểm theo quy định) về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra nhằm loại trừ việc người được mua, thuê, thuê mua được hỗ trợ nhiều lần.

Trường hợp đối tượng dự kiến được mua, thuê, thuê mua theo danh sách do chủ đầu tư lập mà đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở theo quy định hoặc đã được mua, thuê, thuê mua tại dự án khác thì Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong danh sách được mua, thuê, thuê mua.

Sau 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng.

Sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập đầy đủ danh sách các đối tượng được mua, thuê, thuê mua gửi về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để công bố công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc (kể từ ngày nhận được danh sách) và lưu trữ để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra (hậu kiểm).

Đồng thời, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm công bố công khai danh sách này tại trụ sở làm việc của chủ đầu tư và tại sàn giao dịch bất động sản hoặc trang thông tin điện tử của chủ đầu tư (nếu có).