Phải làm gì khi chung cư bị chậm cấp sổ hồng?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Những năm gần đây, căn hộ chung cư là một loại nhà ở đang được ưu chuộng bởi sự tiện ích và hiện đại so với nhà ở thông thường. Tuy nhiên, khác với việc mua nhà ở riêng lẻ hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường, đa số việc mua nhà ở chung cư đều là mua nhà ở sẽ hình thành trong tương lai, và chỉ khi xây dựng xong và được sự thẩm định của cơ quan nhà nước thì căn họ chung cư mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (hay còn gọi là sổ hồng)

Tuy nhiên, vì nhiều lý do mà tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay còn gọi dân dã là Sổ hồng chung cư lại xảy ra khá phổ biến. Nhiều trường hợp, cư dân dọn về chung cư ở đã lâu, nhưng chờ mãi vẫn chưa được bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.

Việc không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp gây tâm lý hoang mang, bất an cho chủ sở hữu nhà ở. Nhiều trường hợp cư dân muốn vay tiền, thế chấp ngân hàng để kinh doanh buôn bán thì không có cơ sở pháp lý; hoặc trường hợp muốn thay đổi chỗ ở, cư dân cũng khó chuyển nhượng được. Đã có không ít trường hợp người mua nhà khiếu kiện gay gắt, phát sinh tụ tập đông người, căng băng rôn, biểu ngữ, ảnh hưởng đến an ninh trật tự.

Trở lại với câu hỏi của bạn, thì việc gia đình bạn đã mua căn hộ chung cư và chuyển vào ở được gần 2 năm, mà vẫn chưa được bàn giao Sổ hồng thì rõ ràng đây là hành vi vi phạm pháp luật của chủ đầu tư. Cụ thể:

Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP (có hiệu lực từ 5/1/2020) về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, tính từ ngày bàn giao nhà ở, đất cho người mua, hoặc kể từ thời điểm người mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận mà chủ đầu tư chậm làm sổ hồng cho cư dân sẽ bị xử phạt hành chính.

Theo đó, chủ đầu tư nào chậm bàn giao sổ hồng cho người mua nhà từ sau 50 ngày đến 6 tháng sẽ bị phạt tiền từ 10-100 triệu đồng; chậm từ 6-9 tháng sẽ bị phạt từ 30-300 triệu đồng; chậm từ 9-12 tháng sẽ bị phạt từ 50-500 triệu đồng; chậm từ một năm trở lên sẽ bị phạt từ 100 triệu đến 1 tỉ đồng.

Nếu chủ đầu tư đang có hành động chây ì, chậm làm Sổ hồng chung cư gây ảnh hưởng đến quyền lợi của mình, bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư nhanh chóng thực hiện thủ tục hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý hành vi vi phạm nói trên.

Cũng theo Điều 26 Luật Nhà ở 2014 và khoản 4 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, trừ trường hợp người mua tự nguyện thực hiện. Nếu vi phạm từ 12 tháng trở lên, chủ đầu tư sẽ bị phạt 100-300 triệu đồng với vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất), 300-500 triệu đồng với vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất, từ 500 triệu đồng đến một tỷ đồng với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

Ngoài ra, chủ đầu tư còn bị buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng, bạn có thể kiến nghị, tổ chức cuộc gặp trực tiếp với chủ đầu tư để trao đổi và đề nghị hoàn tất giao sổ cho mình.

Trong trường hợp chủ đầu tư tiếp tục vi phạm nghĩa vụ, bạn có thể làm đơn kiến nghị với thanh tra xây dựng hoặc UBND cấp có thẩm quyền để can thiệp.

Nếu trong hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm khi chậm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc người mua có thiệt hại do hành vi chậm thực hiện thì yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo điều khoản đã thỏa thuận hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền.

Trường hợp bạn tự thực hiện thủ tục cấp sổ hồng, theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng thì không quá 15 ngày.

Ngoài ra, khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi rõ hạn trả kết quả. Nếu quá thời hạn mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa giải quyết thì bạn được quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính theo quy định củ pháp luật.

Thực tế, hầu như chủ đầu tư không thể hoặc chậm làm được sổ hồng cho chủ sở hữu nhà ở đều xuất phát từ một số lý do như: chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính,  chủ đầu tư đem các căn hộ chung cư hoặc dự án đi thế chấp tài sản và chưa được giải chấp, cũng có thể là do chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công bởi vì xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt,…

Để tránh mua phải các dự án vi phạm như vậy, tôi khuyên người mua nhà nên tìm hiểu, tham vấn pháp luật trước để có thể tránh thiệt hại về diện tích nhà ở, giá trị công trình và rủi ro pháp lý khác; đồng thời cũng cần phải xem xét kỹ các điều khoản trong Hợp đồng mua bán nhà ở về việc bàn giao sổ hồng,…

Ý kiến của Luật sư Nguyễn Văn Tuấn được đăng tải trên Báo Pháp Luật Việt Nam: https://baophapluat.vn/hoi-dap-365/chu-dau-tu-cham-cap-so-hong-nguoi-mua-chung-cu-nen-lam-gi-564962.html