Thạc sỹ, Luật gia Hoàng Ngọc Hoài – Trả lời phỏng vấn Tạp chí Môi trường và Đô thị Việt Nam!

Ngày 13/07/2019 Thạc sỹ, Luật gia Hoàng Ngọc Hoài – Phó Giám đốc hãng Luật Tgs có buổi trả lời phỏng vấn  Tạp chí Môi trường và Đô thị. Mời các bạn cùng theo dõi.

Câu hỏi 1: Việc Ngân hàng bảo lãnh cho dự án, bảo lãnh căn hộ được pháp luật Việt Nam quy định như thế nào? Trường hợp nào phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh của Ngân hàng?

Thạc sỹ, Luật gia Hoàng Ngọc Hoài – Phó Giám đốc Hãng Luật TGS (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) trả lời:

Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) 2014 khi ra đời đã có điểm mới, yêu cầu phải có bảo lãnh NH trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, được quy định tại Điều 56, nhằm mục đích bảo vệ người mua nhà ở, hướng đến thị trường BĐS phát triển lành mạnh. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đến nay đã ban hành 2 thông tư hướng dẫn hoạt động bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai.

Cụ thể Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015, quy định về bảo lãnh NH, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 9/8/2015, sau đó là Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư số 07 quy định về bảo lãnh NH có hiệu lực từ 15/11/2017.

Theo Thông tư số 13, NHNN yêu cầu các Ngân hàng thương mại (NHTM) bắt buộc phải phát hành cam kết chứng thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai trong vòng 10 ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng mua bán. Theo đó, khi ký hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng, NH phải cam kết bảo lãnh cho bên mua bằng chứng thư bảo lãnh và gửi đến cho bên mua.

Trên thực tế, NH sẽ chỉ phát hành bảo lãnh cho người mua nhà trong dự án của chủ đầu tư khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật (có giấy phép xây dựng, có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán/cho thuê mua…). Đồng thời cung cấp đủ hồ sơ cần thiết (hợp đồng mua/thuê mua nhà ở…) làm cơ sở cho việc phát hành bảo lãnh. Nếu NH đã đồng ý phát hành bảo lãnh, NH sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (hoàn trả tiền cho người mua nhà) trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng hạn như đã cam kết với người mua. Văn bản bảo lãnh có giá trị pháp lý của NH cho người mua nhà là thư bảo lãnh và không phải là công văn mang tính chất đề nghị, hồi đáp.

Câu hỏi 2: Dự án Eco Green Tower được bảo lãnh bởi Ngân hàng Thương mại cổ phần Tiên Phong (TPBank), dự án chậm bàn giao hơn 1 năm, khách hàng đề nghị TPBank thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, tuy nhiên, ngân hàng này cho biết “Theo quy định, các ngân hàng có ký thoả thuận cấp hạn mức bảo lãnh với chủ đầu tư để bảo lãnh cho người mua nhà, sau đó trên cơ sở đề nghị của chủ đầu tư và bên mua, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh riêng cho từng bên mua và ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn trả cho người mua nhà trên cơ sở văn bản cam kết bảo lãnh đã phát hành cho từng bên mua“. “Khi cấp hạn mức bảo lãnh, ngân hàng luôn yêu cầu chủ đầu tư phải chỉ dẫn cho bên mua nộp tiền hoặc chuyển khoản vào tài khoản tại ngân hàng và ngân hàng thường chỉ bảo lãnh cho người mua trên cơ sở số tiền họ nộp hoặc chuyển vào ngân hàng. Do vậy, nếu bên mua, vì lý do nào đó mà không có được văn bản cam kết bảo lãnh bản gốc của ngân hàng phát hành cho riêng mình, thì không thể đòi ngân hàng trả tiền bảo lãnh“. Theo báo chí đưa tin, hiện ngân hàng này chưa ghi nhận trường hợp nào khách hàng mua nhà tại dự án Eco Green Tower có cam kết bảo lãnh từ TPBank, trong khi khách hàng phản ánh đã nộp tiền vào tài khoản mở tại TPBank theo đúng tiến độ. Như vậy, theo Luật sư, việc khách hàng nộp tiền mua nhà đúng tiến độ vào tài khoản của TPBank nhưng không được cấp văn bản cam kết bảo lãnh phát hành riêng dẫn đến việc hiện nay TPBank từ chối bảo lãnh cho khách hàng không xuất trình được văn bản cam kết bảo lãnh bản gốc thì trách nhiệm thuộc về ai?

Thạc sỹ, Luật gia Hoàng Ngọc Hoài – Phó Giám đốc Hãng Luật TGS (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) trả lời:

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

“Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1, Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

2, Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

3, Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.”

Như vậy chúng ta phải xem Ngân Hàng TPBank có nằm trong danh sách ngân hàng đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai hay không. Bởi nếu TPBank không nằm trong danh sách này thì việc bảo lãnh của họ là trái quy định pháp luật.

Trong trường hợp TPBank đủ năng lực để bảo lãnh, thì theo quy định chi tiết tại Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN:

“Điều 12. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 

1, Khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản, ngân hàng thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây: 

a) Nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; 

b) Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua; 

c) Ngân hàng thương mại đánh giá chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích; 

d) Ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hiện hoạt động bảo lãnh ngân hàng tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động; 

đ) Thỏa thuận cấp bảo lãnh với chủ đầu tư, cam kết bảo lãnh phải phù hợp với quy định tại khoản 2, 3 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014;  

e) Cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở. 

Hợp đồng bảo lãnh theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản được lập dưới một trong các hình thức cam kết bảo lãnh quy định tại khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư này.”

Như vậy đúng theo quy định thì cam kết bảo lãnh là một loại hình thức của hợp đồng bảo lãnh. Khi TPBank là đơn vị bảo lãnh thì giữa ngân hàng và chủ đầu tư dự án phải ký kết hợp đồng bảo lãnh với nhau, đồng thời cung cấp bản sao hợp đồng bảo lãnh này cho phía người mua. Bởi vậy, nay người mua nhà, thuê mua nhà yêu cầu ngân hàng TPBank phải thực hiện bảo lãnh, TPBank yêu cầu khách hàng phải cung cấp văn bản bảo lãnh gốc là không đúng, vì người mua, người thuê dự án chỉ được cung cấp bản sao văn bản cam kết từ chủ đầu tư. Do vậy với vai trò là ngân hàng bảo lãnh, phía TPBank vẫn phải tiến hành thực hiện bảo lãnh khi phía chủ dự án không thể bàn giao nhà đúng thời hạn cho khách hàng mua/ thuê mua nhà.

Câu hỏi 3: Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Sông Đà 1.01 hiện nay đã mất khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng, TPBank đã tiến hành thu giữ một số tài sản đảm bảo để xử lý nợ theo quy định. Không chỉ Eco Green Tower mà dự án Tokyo Tower cũng trong tình trạng tương tự. Không thực hiện đúng cam kết bàn giao nhà theo đúng tiến độ với khách hàng tại nhiều dự án, chủ đầu tư sẽ bị xử lý như thế nào theo quy định hiện hành? Khách hàng có thể khởi kiện chủ đầu tư hay không?

Thạc sỹ, Luật gia Hoàng Ngọc Hoài – Phó Giám đốc Hãng Luật TGS (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) trả lời:

Chủ đầu tư chậm tiến độ so với thời gian cấp thẩm quyền phê duyệt trong giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt theo quy định tại Nghị Định 121/2013/NĐ-CP. Còn việc chủ đầu tư chậm tiến độ so với hợp đồng mua bán với khách hàng sẽ chịu trách nhiệm theo hợp đồng mua/ thuê mua căn hộ.

Theo Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, người mua nhà có những quyền sau:

– Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

– Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

– Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng…

Theo điểm h khoản 6 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, chủ đầu tư phải buộc hoàn trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) khi chậm giao nhà theo hợp đồng.

Ngoài ra, để bảo vệ quyền lợi người mua, theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản còn quy định bảo lãnh trong bán nhà hình thành trong tương lai. Cụ thể:

– Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

– Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua khi ký kết hợp đồng.

– Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Khoản 2 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản quy định rõ: Việc phạt và bồi thường thiệt hại do chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.

– Khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, người mua có quyền yêu cầu trực tiếp chủ đầu tư giao nhà, yêu cầu bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm theo mức các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng.

– Trường hợp, chủ đầu tư không thực hiện bồi thường thiệt hại, người mua có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp quận/ huyện nơi căn hộ mình mua/ thuê mua.

Ngoài bồi thường thiệt hại cho người mua, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà còn bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 250 – 300 triệu đồng khi triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Theo điểm c khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

Trường hợp đủ yếu tố cấu thành tội phạm còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Câu 4: Luật sư có khuyến cáo gì để khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai được ngân hàng bảo lãnh và hưởng quyền lợi bảo lãnh theo đúng quy định khi có sự cố xảy ra?

Thạc sỹ, Luật gia Hoàng Ngọc Hoài – Phó Giám đốc Hãng Luật TGS (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) trả lời:

Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người dân cần quan tâm đến bốn yếu tố đó là:

• Giấy phép xây dựng của dự án;
• Dự án đã được Sở xây dựng cho phép bán/ thuê mua căn hộ hay chưa;
• Dự án đã được NH bảo lãnh trong việc bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa?
• Chủ đầu tư có thuộc diện có uy tín, kinh nghiệm, đủ năng lực tài chính không.

Trong các yếu tố nói trên thì yếu tố thứ ba rất quan trọng, do đây là một trong những căn cứ để bảo vệ quyền lợi trực tiếp cho người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành được việc bàn giao nhà đúng tiến độ hoặc vi phạm khác theo hợp đồng mua bán căn hộ. Người dân khi có nhu cầu mua căn hộ thuộc các dự án nhà ở nên xem xét kỹ về các khía cạnh pháp lý để lựa chọn các dự án phù hợp cho nhu cầu mua căn hộ của mình, đồng thời hạn chế được tối đa các tranh chấp có thể phát sinh làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà khi chủ đầu tư không thể bàn giao căn hộ đúng tiến độ cam kết.

“12. Cam kết bảo lãnh là văn bản do bên bảo lãnh hoặc bên bảo lãnh đối ứng hoặc bên xác nhận bảo lãnh phát hành theo một trong các hình thức sau:

a) Thư bảo lãnh là văn bản cam kết của bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh về việc bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh.

Trường hợp bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh thì thư bảo lãnh bao gồm cả văn bản cam kết của bên bảo lãnh đối ứng với bên bảo lãnh, bên xác nhận bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh;

b) Hợp đồng bảo lãnh là văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh và các bên có liên quan (nếu có) về việc bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh.

Trường hợp bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh thì hợp đồng bảo lãnh bao gồm cả văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh đối ứng với bên bảo lãnh và các bên liên quan khác (nếu có), giữa bên xác nhận bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh và các bên liên quan khác (nếu có).

Điều 13. Hồ sơ đề nghị bảo lãnh

Hồ sơ đề nghị bảo lãnh bao gồm các loại tài liệu chủ yếu sau:

a) Văn bản đề nghị bảo lãnh;

b) Tài liệu về khách hàng;

c) Tài liệu về nghĩa vụ được bảo lãnh;

d) Tài liệu về biện pháp bảo đảm (nếu có);

đ) Tài liệu về các bên liên quan khác (nếu có).

Căn cứ tình hình thực tế nghiệp vụ bảo lãnh của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và đặc điểm cụ thể của từng nhóm khách hàng, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hướng dẫn cụ thể, công bố công khai về yêu cầu hồ sơ cần gửi tới để tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét cấp bảo lãnh.”