Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho con

Thạc sĩ. Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH  TGS – Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội.

Vợ chồng thính giả muốn chuyển quyền sử dụng đất cho hai con thì nên làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho các con. Để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất cho hai con thì thính giả cần thực hiện các thủ tục như sau:

Đầu tiên, các bên cần lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Tiếp đó, thính giả cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên) quyền sử dụng đất cho hai con tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc UBND cấp xã nơi có đất. Hồ sơ đăng ký bao gồm: (Đơn đăng kí biến động quyền sử dụng đất; Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; và các loại giấy tờ khác như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân).

Vì quyền sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ (vào năm 1993) cho chủ sử dụng đất là hộ gia đình thính giả nên theo quy định tại các Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015, Khoản 29 Điều 3, Điều 167,  Luật Đất đai 2013, Khoản 2 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, và Khoản 5 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì việc tặng cho quyền sử dụng đất phải được sự đồng ý và có chữ ký trực tiếp hoặc thông qua ủy quyền của các thành viên trong hộ gia đình (từ đủ 15 tuổi trở lên) đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước cấp GCNQSDĐ vào năm 1993.

Thạc sĩ. Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH  TGS – Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội.

Khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động, chuyển quyền sử dụng đất thì sẽ phát sinh nghĩa vụ tài chính như: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (0.5% giá trị nhà đất) và các chi phí khác như: phí thẩm định hồ sơ, Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính.v.v..

Tuy nhiên, tại Khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2013 và Khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ, thì việc thính giả tặng cho quyền sử dụng đất cho hai con thì sẽ thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể như sau:

–  “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.” sẽ thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân (Khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2013)

– “Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” sẽ thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ (Khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP của Chính phủ).

Đối với các chi phí khác (phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc, lập bản đồ địa chính;  lệ phí trích lục bản đồ.v.v..) sẽ theo quy định cùa Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có bất động sản quyết định. Do đó, thính giả cần tham khảo Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định về các khoản phí nêu trên, để xác định các loại phí mà mình phải nộp nêu trên.

Thạc sĩ. Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH  TGS – Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội.

Theo thông tin thính giả cung cấp thì tôi hiểu phần diện tích đất mà gia đình thính giả đang muốn chuyển mục đích sang đất ở là đất vườn, nằm trong cùng 01 thửa đất có nhà ở và có một phần diện tích đã được công nhận là đất thổ cư. Đối với trường sử dụng đất này thì theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở, thính giả sẽ phải nộp tiền sử dụng đất, tương đương với 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể như sau: “2. Đối với hộ gia đình, cá nhân: a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”