Giải quyết tranh chấp về việc cấp trùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ban điện tử Đài tiếng nói Việt Nam(VOV) nhận được thư độc giả của Anh Chương ở Điện Biên có đặt câu hỏi như sau:

Gia đình tôi có một thửa đất diện tích 236m2, thửa đất này được mua lại từ người ông – là em trai của bà ngoại tôi. Thửa đất này ông họ tôi được thừa kế từ năm 1973. Cho đến năm 1983, ông họ tôi mới nhượng lại cho cha tôi. Năm 1986, trên xã có lập sơ đồ địa chính đất đai, mặc dù ba tôi sử dụng sử dụng nhưng lại không để ý khai báo và chưa kê khai gì cả.

Lúc đó, người ông họ tôi đã kê khai nhưng lại khai chồng lên một phần khoảng 3 mét sang phần đất nhà tôi. Đến năm 1991 thì ông họ tôi đã làm sổ đỏ, còn đất của gia đình tôi tôi tới năm 1994 khi xã thực hiện kê khai lại thì ba tôi mới kê khai đất đó và cũng được cấp sổ đỏ đầy đủ diện tích đất mà gia đình tôi sử dụng.

Nay người ông họ lại kiện và đòi lại mảnh đất gia đình tôi đang sử dụng & và đưa ra lý do người ông họ có sổ đỏ trước nhà tôi sau đó nhà tôi mới được cấp sổ đỏ chồng lên đất thuộc sở hữu hợp pháp của ông.

Vậy luật sư tư vấn cho tôi là đất đó gia đình tôi sử dụng có hợp pháp không? Làm thế nào để bảo vệ được quyền, lợi ích của gia đình tôi?

Xin cảm ơn luật sư!

Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Trưởng Phòng Tranh Tụng, Hãng Luật TGS trả lời câu hỏi của Anh Chương như sau:

Về nguyên tắc, cơ quan có thẩm quyền chỉ được phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng một diện tích đất cho một đối tượng sử dụng duy nhất, có thể là cá nhân, tổ chức hay hộ gia đình và xác định ranh giới thửa đất rõ ràng. Việc Ủy ban nhân dân huyện nơi địa phương anh cấp 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bị chồng lấn toàn bộ hay một phần diện tích đất lên nhau là không phù hợp và cần phải có phương án khắc phục, đất thuộc sở hữu hợp pháp của ai thì trả lại cho người đó.

Trước hết bạn cần phải chứng minh được thửa đất đó thuộc quyền sở hữu hợp pháp của gia đình bạn. Để chứng minh được bạn cần phải thu thập và xuất trình các các giấy tờ quy định tại Khoản 1, Điều 100 Luật Đất đai 2013, trong đó các giấy tờ về việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất hay có thể lập các biên bản họp tại địa phương, các hộ gia đình liền kề và hay người có chức sắc, người có uy tín đều thừa nhận và ký vào trong biên bản họp về việc xác định diện tích đất đó là thuộc quyền của ai? Quan trọng nhất đó là việc người ông họ của bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cha bạn có lập thành văn bản hay không? hay có ai chứng kiến hay không? Từ các căn cứ trên thì cơ quan có thẩm quyền mới có thể xem xét để nhận định, giải quyết cho gia đình bạn.

Khi đó bạn có quyền yêu cầu UBND huyện thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.

Sau đó bạn có thể thực hiện các phương án như xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giải quyết tranh chấp theo thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Bộ luật dân sự và Luật đất đai hiện hành hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo thủ tục tố tụng hành chính.

Thứ nhất, Theo Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 quy định về những trường hợp Nhà nước thu hổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp có:

“d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”

Như vậy, trường hợp của gia đình bạn và bác trưởng họ sẽ bị thu hồi lại Giấy chứng nhận đã cấp. Gia đình bạn cũng có thể thỏa thuận cùng bác trưởng họ để ủy ban nhân dân huyện cấp lại Giấy chứng nhận đúng với diện tích đất của mỗi người. Nếu thỏa thuận được với nhau thì phải có văn bản thỏa thuận. Văn bản đó sẽ là căn cứ để yêu cầu ủy ban nhân dân huyện thu hồi và thực hiện cấp lại cho đúng diện tích thực tế.

Thứ hai, nếu không thỏa thuận được thì khởi kiện ra tòa án nhân dân. TAND xem xét các căn cứ mà các bên đưa ra để nhận định, còn nếu hai bên không đưa ra được chứng minh về quyền sở hữu của mình đối với diện tích đất tranh chấp thì Tòa án có thể dựa trên cơ sở việc ai sử dụng ổn định lâu dài thì sẽ xác định ai là người sử đụng đất theo quy định tại điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể

“1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).”

Theo đó, nếu gia đình bạn đáp ứng được điều kiện để xác định có sử dụng đất ổn đinh, lâu dài trước thời điểm người bác sử dụng trên diên tích đất đang xảy ra tranh chấp thì khi Tòa án giải quyết gia đình bạn sẽ được công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đó.

Thứ ba, trong trường hợp mà UBND không giải quyết về việc yêu cầu thu hồi và cấp lại sổ đỏ theo đúng thực tế, thì việc lựa chọn phương án giải quyết theo thủ tục tố tụng hành chính sẽ hạn chế sự mâu thuẫn trong nội bộ gia đình bạn mà vẫn bảo vệ được quyền và lợi ích của gia đình bạn.

Theo Điều 103 Luật tố tụng hành chính 2010 thì cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền khởi kiện vụ án hành chính đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc trong trường hợp không đồng ý với quyết định, hành vi đó hoặc đã khiếu nại với người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại, nhưng hết thời hạn giải quyết khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại mà khiếu nại không được giải quyết hoặc đã được giải quyết, nhưng không đồng ý với việc giải quyết khiếu nại về quyết định, hành vi đó.

Ở đây, quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người ông họ hoặc chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người ông họ đó sẽ là đối tượng khởi kiện bởi vì nó được coi là quyết định hành chính và nó ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của gia đình bạn. Kết quả của quá trình giải quyết theo thủ tục tố tụng hành chính là việc có hay không hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người ông họ bạn.