Trả lời Luật Việt Nam về các vấn đề xoay quanh đến Bồi thường đất

Tiến Sĩ, Luật Sư Lê Ngọc Khánh – Hãng Luật TGS (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) trả lời phỏng vấn Kênh Luật Việt Nam về các vấn đề liên quan đến Bồi thường đất. Cụ thể:

Câu hỏi 1: Khi Nhà nước thu hồi đất thì nhà cửa, hoa màu trên đất có được bồi thường không? Nếu có thì được bồi thường bao nhiêu?

» Luật sư trả lời:

Luật Đất đai 2013 quy định về việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất; trong đó có bồi thường về công trình nhà ở và công trình khác được quy định tại Điều 89 Luật đất đai và theo Điều 9 Nghị định số 47/NĐ-CP

“Điều 9. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

Việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

2. Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:

Trong đó:

Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

3. Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

4. Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.”

và

Bồi thường về cây trồng, vật nuôi trên đất được quy định tại Điều 90 Luật đất đai 2013:

“Điều 90. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

c)Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường;

b) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.”

Câu hỏi 2: Vậy trường hợp khi thu hồi đất mà nhà, công trình xây dựng khác chỉ bị phá dỡ một phần thì việc bồi thường được thực hiện như thế nào?

» Luật sư trả lời:

Như tôi vừa nói, việc thu hồi, bồi thường và hỗ trợ cho người có đất, tài sản trên đất bị thu hồi một phần sẽ được xác định giá trị theo Điều 9 Nghị định 47/2014 thì ngoài chi phí nhà nước bồi thường khi phá dỡ còn hỗ trợ người dân khoản chi phí để sửa chữa cho công trình có thể sử dụng được.

Câu hỏi 3: Ngược lại, với những hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất bị thu hồi vượt hạn mức thì phần diện tích đất vượt hạn mức này có được bồi thường hay không?

» Luật sư trả lời:

Bạn cần phải nói rõ là hạn mức đối với đất nông nghiệp. Bởi vì, đối với loại đất ở thì nhà nước quy định công nhận quyền sử dụng đất tối đa, nếu quá thì phần diện tích còn lại sẽ chuyển sang loại đất khác như đất trồng cây lâu năm, đất vườn. Đối với đất nông nghiệp, khi nhà nước giao đất trong hạn mức nhưng trong quá trình sử dụng có nhu cầu nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất dẫn đến vượt hạn mức.

Tại Điều 77 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”

Như vậy, đối với hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp chuyển nhượng không có Giấy chứng nhận thì chỉ được bồi thường về đất giao trong hạn mức đất nông nghiệp. Đối với phần diện tích nông nghiệp vượt hạn mức không bồi thường về đất nhưng được hỗ trợ theo quy định sau tại Điều 25 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau: Ngoài việc hỗ trợ quy định tại các Điều 19, 20, 21, 22, 23 và 24 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng đối với người có đất thu hồi; trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ cho phù hợp với thực tế của địa phương;

Câu hỏi 4: Trường hợp Nhà nước bồi thường giá đất quá thấp so với giá chuyển nhượng trên thị trường thì người dân có được khiếu nại hay không? Thủ tục khiếu nại thế nào để quyền lợi của người dân được đảm bảo?

» Luật sư trả lời:

Sở dĩ có tình trạng giá đất thấp là do khung giá đất thấp và do Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn, nhưng không quá 30% so với mức giá tối đа của cùng loạі đất trong khung giá đất.

Tại Điều 18 Luật đất đai 2013 quy định việc nhà nước được ban hành khung giá đất, bảng gái đất và quyết định giá đất. Do vậy, UBND cấp tỉnh theo chu kỳ sẽ ban hành bảng giá đất đối với từng loại đất. Khi Nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng theo bảo giá đất và tính tỷ lệ chênh lệch so với thị trường. Do vậy, giá đất bồi thường cho người bị thu hồi đất luôn thấp hơn so với thị trường.

Khi người có đất bị thu hồi cho rằng cơ quan nhà nước khi thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ không đúng theo quy định của pháp luật, xâm phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì họ có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện vụ án hành chính theo Điều 204 Luật đất đai 2013. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Câu hỏi 5: Trong quá trình thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất, có trường hợp sau khi thực hiện quyết định thu hồi đất ở, số diện tích đất ở còn lại nhỏ hơn hạn mức giao đất ở và cũng có trường hợp người bị thu hồi đất ở thuộc diện không được bồi thường về đất mà họ không còn nơi ở nào khác. Vậy quyền lợi của những người này ra sao?

» Luật sư trả lời:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.