Tranh chấp đất hương hỏa thì giải quyết thế nào?

Nội dung câu hỏi

Chào Luật sư. Tôi có một vấn đề mong nhận được sự tư vấn từ Luật sư. Ba má tôi sinh được 5 người con và chia cho mỗi người 1 phần tài sản. Tuy nhiên ba má có nói miệng là sau này ai lo cho ông bà thì sẽ chia phần nhiều hơn và ông bà sống với người con út nên khi ông bà mất đi thì để lại 3 phần tài sản cho người con út (thay vì mỗi người có 1 phần). Trong 3 phần tài sản đó có 1 căn nhà xưa kia ông bà nói là nhà thờ phụng ông bà tổ tiên, đất chưa có giấy chứng nhận sử dụng đất, chỉ có người con út này đứng tên trên hộ khẩu, nhưng sau này người con út mới xin đất từ cha mẹ và xây thêm 1 căn nhà nên di dời về ở trong căn nhà mới này và nhà thờ đó ngăn thành phòng trọ cho thuê. Người con út lấy nhà thờ cho thuê, chúng tôi không có ý kiến gì nhưng đến khi người con út này bán luôn căn nhà này thì anh em mới biết và lên tiếng thì người con út này chối nói là tôi vẫn cho thuê. Chúng tôi yêu cầu đưa hợp đồng thuê nhà thì không đưa, trong khi căn nhà đó người mua đang xây cất lại mới. Vậy xin hỏi luật sư:

Thứ 1: Nếu căn nhà đã bán thì những anh em còn lại có phần không?

Thứ 2: Chúng tôi có nghe nói là người con út này có làm di chúc và nhờ 1 người bên vợ làm chứng không có mặt anh em chúng tôi, nếu đúng như vậy thì di chúc này thì có hợp pháp không?

Nếu như phải khởi kiện tranh chấp thì chúng tôi bắt đầu từ đâu ?

Kính mong sự giúp đỡ của Luật sư ! Tôi xin chân thành cảm ơn

Luật sư tư vấn  

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, với nội dung câu hỏi của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau

Thứ nhất, ngôi nhà và đất của cha mẹ để lại thì những người con có phần không?

Khi cha mẹ bạn còn sống có nói miệng rằng việc cho đất và nhà cụ thể có mọi người chứng kiến nhưng theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Theo đó hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được thể hiện bằng văn bản và phải có công chứng, chứng thực mới đảm bảo điều kiện về mặt hình thức của hợp đồng ( mới đảm bảo tính có hiệu lực). Nếu là di chúc miệng phải đảm bảo theo khoản 5 Điều 630 BLDS 2015 : ” Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.” . Tức là điều kiện để di chúc bằng miệng có hiệu lực là người lập phải thể hiện ý chí trước mặt ít nhất 2 người làm chứng và những người làm chứng này phải ghi lại và cùng kí tên điểm chỉ thì di chúc bằng miệng đó mới có hiệu lực .

Nếu di chúc miệng của ba mẹ bạn lập cũng không đảm bảo tính có hiệu lực theo quy định trên, nên di sản sẽ được chia theo pháp luật.

Theo quy định tại Điều 651 BLDS 2015 về người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

Vì cha mẹ bạn mất, theo như bạn nói thì còn các người con thì 5 người con đều là các đồng thừa kế đối với phần di sản do cha mẹ bạn để lại. Các đồng thừa kế đều là người có quyền đối với phần di sản. Về nguyên tắc chia di sản thừa kế theo pháp luật sẽ là chia đều. Nếu người con út muốn bán thì cũng phải được sự đồng ý hay chính là chữ ký của các đồng thừa kế trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất.

Thứ hai, việc em út bạn lập di chúc và nhờ người làm chứng có hợp pháp không?

– Di chúc phải do người có di sản lập để chuyển giao tài sản của mình trước khi chết cụ thể theo Điều 624 BLDS: “Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.”

– Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây: (khoản 1 Điều 630 BLDS 2015):

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

Dựa vào các quy định trên việc em bạn tự lập di chúc thay cho người đã mất là bất hợp pháp: cả về chủ thể lẫn nội dung vi phạm quy định pháp luật.

Thứ ba, thủ tục khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp

Nếu như bạn nói thì em bạn đã bán mảnh đất và nhà ở mà cha mẹ bạn để lại cho người khác khi chưa có chữ ký của các đồng sở hữu khác và chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là

+ Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Đất không có tranh chấp

+ Đất đang trong thời hạn sử dụng

+ Đất không bị cưỡng chế để đảm bảo kê biên thi hành án…….

Nếu như em út của bạn bán thì giao dịch đó sẽ không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch thứ nhất về thẩm quyền ký kết ( Điều 117 BLDS điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự) và không thực hiện đúng quy định của pháp luật. Nếu em bạn bạn thì giao dịch đó gia đình bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu.  Hoặc gia đình bạn có thể thực hiện thủ tục và lập hồ sơ để yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân nơi có đất. Mà không nhất thiết phải kiện ra tòa để hợp thức hóa về Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng của gia đình bạn đối với đất đã.