Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật

Câu hỏi: Công ty luật TNHH TGS đã nhận được yêu cầu tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại Hưng Yên giữa 2 khách hàng là ông Nguyễn Xuân Đ và bà Nguyễn Thị K. Cụ thể:

– Năm 2002, anh Q (cháu ruột của bà Nguyễn Thị K) có vào làm việc tại công ty TNHH  D – MPK do bà Nguyễn Thị K.N làm Giám đốc, đại diện theo pháp luật. Trong quá trình làm việc, anh Q có một khoản nợ đối với công ty TNHH D – MPK. Tuy nhiên, khoản nợ và mục đích vay chưa được làm rõ. Đồng thời, không có tài liệu, giấy tờ liên quan xác nhận khoản nợ này.

– Do anh Q không trả được nợ, bà Nguyễn Thị K.N có liên hệ với gia đình anh Q gồm ông Đào Mạnh T và bà Nguyễn Thị C (bố mẹ anh Q) để trả tiền. Tuy nhiên, ông bà trả lời rằng anh Q hoàn toàn chịu trách nhiệm độc lập với khoản nợ này. Để được trả nợ, bà Nguyễn Thị K.N tiến hành tố cáo anh Q ra cơ quan Công an để gây áp lực đến gia đình cháu Q.

– Ngày 09 tháng 12 năm 2012 các ông Bùi Xuân Đ, bà Nguyễn Thị K, bà Nguyễn Thị K.N thỏa thuận lập hợp đồng chuyển nhượng  90 mét vuông đất tại thị trấn Văn Giang (trên tổng diện tích thửa đất là 120 mét vuông – không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) để thế chấp đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ cho cháu Q. Đồng thời, bà K.N sẽ bãi nại đối với đơn tố cáo anh Q tại cơ quan Công an. Biên bản có làm chứng của Văn phòng Luật sư NTV.

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại Hưng Yên:

Công ty luật TNHH TGS với đội ngũ luật sư có kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai được sự ủy quyền của ông, bà Nguyễn Xuân Đ, Nguyễn Thị K tham gia tố tụng với tư cách người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.

Qua nghiên cứu kỹ lưỡng hồ sơ vụ việc, luật sư TGS nhận định và đưa ra tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai này như sau:

– Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 09 tháng 12 năm 2012 là vô hiệu. Vì những lý do và căn cứ pháp lý sau đây:

+ Theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện: “Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

+ Tuy nhiên tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Nguyễn Thị K.N vào ngày 9/12/2012 thì ông (bà) Bùi Xuân Đ, Nguyễn Thị K chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

“Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;”

 

+ Khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông (bà) Nguyễn Xuân Đ, Nguyễn Thị K không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó hợp đồng đã vi phạm điều cấm của điều 106 Luật đất đai 2003 về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, hợp đồng vô hiệu theo quy định Điều 106 Luật đất đai 2003 và Điều 128 Bộ luật dân sự 2005.

“Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.”

– Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 09/12/2012 bị vô hiệu về hình thức

+ Khi không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 2 Điều 689 BLDS 2005. Việc Công ty Luật NTV xác nhận với tư cách là người làm chứng là không có giá trị pháp lý.

“Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.”

– Thứ ba, anh Q không có bất cứ khoản nợ nào đối với cá nhân bà Nguyễn Thị K.N.

+ Chính vì vậy bà Nguyễn Thị K.N không có quyền yêu cầu ông (bà) Đào Mạnh T, Nguyễn Thị C trả nợ thay anh Q. Không có bất cứ tài liệu, chứng cứ nào thể hiện rõ việc vay tiền giữa anh Q và Công ty TNHH   D – MPK.

Các bài viết tham khảo :

– Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

– Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai hiệu quả và uy tín

Trên đây là ý kiến của luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai vụ việc nêu trên. Cảm ơn Quý khách hàng đã tin tưởng và đồng hàng cùng Công ty Luật TNHH TGS.

Trân trọng!

Mọi thắc mắc về pháp luật đất đai quý khách vui lòng liên hệ tới Hotline 1900 8698