Xác định phần riêng – chung nhà chung cư

Xác định phần sở hữu chung và riêng của căn hộ chung cư? Tôi mua chung cư, có ô tô riêng, tôi muốn để xe ở hầm để xe của khu chung cư thì được nói là phải mua chỗ để xe? Như vậy có đúng pháp luật hay không?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Xác định phần sở hữu chung và riêng của căn hộ chung cư?

Nhà chung cư mọc lên ngày càng nhiều và là sự lựa chọn của đông đảo người dân vì tại đây tích hợp nhiều tiện ích như trường học, siêu thị, khu vui chơi giải trí, công viên… Mô hình nhà chung cư khác với nhà đất ở đặc điểm là có nhiều hộ dân sinh sống trong những căn hộ riêng biệt nằm trong hệ thống hạ tầng chung. Với nguồn tài nguyên đất có hạn thì việc phát triển nhà chung cư là xu thế chung. Nước ta ta cũng có những quy định riêng biệt đối với loại hình nhà ở này.

Điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Theo cách định nghĩa này, nhà chung cư có 2 phần sở hữu riêng và chung, phần riêng là của từng hộ gia đình và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng nhà chung cư. Việc xác định phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng của nhà chung cư là cần thiết đối với các chủ sở hữu để bảo vệ quyền lợi của mình.

Căn cứ theo quy định tại Điều 100 Luật nhà ở 2014, nhà chung cư được xác định cụ thể về các phần sở hữu chung và sở hữu riêng như sau:

Phần sở hữu riêng bao gồm:

– Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

– Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;

– Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

Phần sở hữu chung bao gồm:

– Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

– Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

– Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

– Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Tôi mua chung cư, có ô tô riêng, tôi muốn để xe ở hầm để xe của khu chung cư thì được nói là phải mua chỗ để xe?

Điều 101 luật Nhà ở 2014 quy định:

 Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư gồm: Xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích.

Và việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:

– Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.

– Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.

Như vậy, đối với chỗ để xe đạp, xe máy thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Tuy nhiên đối với chỗ để xe ô tô thì chủ sở hữu nhà chung cư, người thuê, thuê mua phải thực hiện mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô. Trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó về hợp đồng mua bán, thuê chỗ để xe cũng được quy định cụ thể tại Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng:

“Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng; tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ, tiền mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe; trường hợp mua chỗ để xe thì người mua phải đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì trong hợp đồng mua nhà chung cư mà bạn đã ký với chủ đầu tư không bao gồm tiền mua/ thuê diện tích để xe tại tầng hầm và diện tích này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư. Vậy nên bạn phải trả tiền để mua chỗ gửi xe.