Những vấn đề pháp lý xoay quanh dự án Danko Thái Nguyên

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Hãng luật TGS (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội):

Nhu cầu xây dựng luôn là nhu cầu thiết yếu và là quyền của mỗi người sử dụng đất và việc thực hiện các dự án xây dựng khu nhà ở hay khu đô thị nhằm mục đích đảm bảo mỹ quan đô thị khi các nhà ở được thiết kế, xây dựng đồng nhất về kiến trúc và quy mô; đảm bảo về việc khai thác sử dụng và sự tiện lợi của người dân trong khu nhà ở, đô thị khi các cơ sở hạ tầng giao thông, điện, đường, hệ thống thoát nước và các công trình công cộng khác.

Nhưng dự án nhà ở và dự án xây dựng khu đô thị lại có sự khác nhau theo quy định của pháp luật, căn cứ phân biệt cơ bản dựa trên Luật nhà ở năm 2014 và Nghị định số 11/2013 co Chính phủ ban hành ngày 14/01/2013 về Quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở năm 2104, Dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: “Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở; Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn; Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở; Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”

Còn với dự án xây dựng khu đô thị, theo Khoản 9 Điều 2 Nghị định 11/2013 sẽ bao gồm:

“a) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị;

1. b) Dự án tái thiết khu đô thị là dự án xây dựng mới các công trình kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật trên nền các công trình hiện trạng đã được phá dỡ theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
2. c) Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị là dự án cải tạo, nâng cấp mặt ngoài hoặc kết cấu các công trình trong khu vực đô thị hiện hữu nhưng không làm thay đổi quá 10% các chỉ tiêu sử dụng đất của khu vực;
3. d) Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị là các dự án nhằm bảo tồn tôn tạo các giá trị văn hóa, lịch sử, kiến trúc của các công trình, cảnh quan trong khu vực di sản văn hóa của đô thị;

đ) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp là các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trong đó có thể bao gồm các công trình xây dựng mới, công trình cải tạo chỉnh trang, tái thiết và bảo tồn, tôn tạo.”

Có thể thấy phạm vi của khái niệm dự án xây dựng nhà ở là lớn hơn và bao hàm khái niệm dự án xây dựng khu đô thị. Một dự án xây dựng nhà ở có thể bao gồm cả việc đầu tư xây dựng tại vùng nông thôn, trong khi dự án xây dựng khu đô thị chỉ có thể thực hiện khi mà khu vực đó nằm trong quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị của tỉnh, thành phố hoặc vùng đó đề ra theo quy định pháp luật. Đây là sự khác nhau cơ bản, để nắm rõ hơn thì cần phải xem xét trong từng trường hợp xem dự án đó được cấp phép xây dựng như thế nào, quy hoạch vùng ra sao,…

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Hãng luật TGS (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội):

Theo quy định của Luật Xây dựng hiện hành, chủ đầu tư khi muốn khởi công xây dựng phải xin giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ một số trường hợp đã được liệt kê tại khoản 2 Điều 89 Luật này. Đồng thời, chủ đầu tư phải có trách nhiệm thực hiện xây dựng đúng như giấy phép đã được cấp. Vì vậy, việc Công ty Cổ phần Tập đoàn Danko là nhà đầu tư trúng thầu “dự án Khu nhà ở Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên” và được Sở Xây dựng Thái Nguyên cấp giấy phép xây dựng số 05/GPXD “dự án khu nhà ở Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên (giai đoạn 1, diện tích 47,22ha) để phục vụ xây dựng công trình nhưng lại sử dụng giấy phép đó để thực hiện xây dựng khu đô thị Danko City (dự án khác).

Ngoài ra, nội dung của giấy phép xây dựng đã ghi rõ tên công trình, dự án mà chủ đầu tư được thực hiện theo giấy phép. Sở Xây dựng Thái Nguyên cấp giấy phép xây dựng số 05/GPXD là cho dự án dự án khu nhà ở Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên với 06 hạng mục xây dựng cụ thể. Trường hợp này, nhà đầu tư là Công ty Cổ phần Tập đoàn Danko chỉ có thể tiến hành xây dựng các hạng mục được ghi nhận trong giấy phép để phục vụ dự án khu nhà ở này. Nếu muốn tiến hành xây dựng khu đô thị Danko City, Công ty Cổ phần Tập đoàn Danko phải tiến hành xin một giấy phép xây dựng khác, không thể sử dựng phép xây dựng số 05/GPXD của Sở Xây dựng Thái Nguyên. Nếu không đảm bảo về giấy phép xây dựng khu đô thị, hay các hạng mục xây dựng như đã nêu ở trên mà vẫn tiến hành xây dựng thì phía Danko đã vi phạm quy định pháp luật về xây dựng.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Hãng luật TGS (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội):

Theo thông tin được cung cấp, Sở Xây dựng Thái Nguyên mới chỉ cấp giấy phép xây dựng số 05/GPXD “dự án khu nhà ở Cao Ngạn, thành phố Thái Nguyên (giai đoạn 1, diện tích 47,22ha), theo đó nhà đầu tư được xây dựng tổng số 06 công trình là hệ thống giao thông, san nền; hệ thống thoát nước mưa, hệ thống thoát nước thải, hệ thống cấp nước; hệ thống cấp điện, chiếu sáng, thông tin liên lạc và công trình cổng chính. Như vậy, theo quy định của pháp luật xây dựng, Công ty Cổ phần Tập đoàn Danko chỉ được phép xây dựng các hạng mục đã được nêu trong giấy phép xây dựng và trong phạm vi dự án. Ngoài ra theo quy định tại các điểm c, điểm e Khoản 2 Điều 89, Luật xây dựng 2014, chỉ có trường hợp công trình xây dựng tạm thười để phục vụ thi công xây dựng công trình chính hoặc Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì mới được xây dựng mà không cần xin thêm giấy phép nào khác.

Nếu như phía Danko mà xây dựng công trình nhà 2 tầng tại khu đất dự án, để sử dụng làm văn phòng kinh doanh, giao dịch các sản phẩm nhà đất của khu đô thị Danko City và Trung tâm thương mại 3 tầng là không phù hợp.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Hãng luật TGS (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội):

Đối với hành vi xây dựng trái phép của Danko Group là hành vi vi phạm quy định của Luật Xây dựng, cụ thể là hành vi thi công xây dựng công trình khi không có giấy phép xây dựng. Theo đó, nhà đầu tư Danki Group có thể phải chịu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật. Cụ thể tại khoản 5, Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng ,sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạn tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở và công sở quy định đối với cá nhân có hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng, tùy theo yêu cầu và khu vực của công trình, mức phạt tiền có thể từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng. Đối với người thực hiện là tổ chức thì mức phạt tiền gấp 02 lần so với mức phạt trên của cá nhân. Như vậy, Danko Group có thể phải chịu mức xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng trái phép là từ 20.000.000 đến 100.000.000 đồng, bên cạnh đó công ty cũng có thể phải chịu hình thức xử phạt bổ sung là phải dừng thi công xây dựng công trình cho đến khi được cấp giấy phép xây dựng. Quá thời hạn pháp luật quy định, nếu Danko Group không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng thì sẽ bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Sở Xây dựng là cơ quan chuyên môn có chức năng và trách nhiệm quản lý nhà nước trong lĩnh vực xây dựng. Việc để xảy ra tình trạng Danko Group xây dựng trái phép dự án trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên là một thiếu xót rất lớn trong công tác quản lý Nhà nước. Trường hợp này, Sở Xây dựng Thái Nguyên đã không hoàn thành trách nhiệm khi không kịp thời kiểm tra, thanh tra, phát hiện và xử lý khiến cho các công trình xây dựng trái phép của Danko Group được tiến hành, thậm chí là đã hoàn thành. Do đó, cần phải có sự kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm của từng cá nhân liên quan, chỉ ra được nguyên nhân và xử phạt đúng người, đúng tội để có thể kịp thời khắc phục những hạn chế, bất cập trong công tác quản lý xây dựng, tránh lặp lại các vụ việc tương tự trong tương lai.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Hãng luật TGS (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội):

Việc đặt cọc để mua nhà ở sẽ hình thành trong tương lai là điều được pháp luật cho phép, tuy nhiên trước hết cần phải có đủ các điều kiện luật định về điều kiện được đưa nhà ở sẽ hình thành trong tương lai vào kinh doanh.

Theo quy định tại Điều 55, Luật kinh doanh Bất động sản 2014, để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì cần phải đáp ứng các yếu tố như: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Vì vậy, để kết luận việc Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư Summit thu đặt cọc 100 triệu là có đúng quy định pháp luật hay không cần xem xét dự án đã đáp ứng đủ các điều kiện giao dịch như trên hay chưa. Ngoài ra, nếu Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư Summit thu 100 triệu tiền cọc và sử dụng khoản tiền đặt cọc này để thực hiện dự án mà chưa chuyển số tiền cọc thành tiền mua nhà ở thì sẽ vi phạm Bộ luật Dân sự 2015 về trách nhiệm quản lý tài sản bảo đảm, mặt khác còn vi phạm quy định Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản về huy động vốn.

Còn đối với khoản phí dịch vụ 350 triệu mà Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư Summit thu dưới tên gọi phí dịch vụ là không đúng quy định của pháp luật. Phí dịch vụ được hiểu là khoản tiền mà người mua phải đóng khi sử dụng dịch vụ mà nhà đầu tư cung cấp. Tuy nhiên, dự án nhà ở vẫn còn đang trong giai đoạn xây dựng, người mua chưa được quyền sở hữu hay sử dụng bất cứ dịch vào nào liên quan đến dự án. Vì vậy, việc Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư Summit thu khoản tiền này và không giải trình được gồm những phí gì là trái quy định của pháp luật. Nếu có dấu hiệu của huy động vốn trái phép, Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư Summit còn có thể bị xử phạt theo quy định pháp luật hiện hành.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Hãng luật TGS (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội):

Thực tế, nhà ở trong dự án này vẫn chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, do đó phía Danko đã dùng các Hợp đồng vay vốn để “lách luật” vẫn có thể huy động vốn ngay từ ban đầu. Trong khi trong Hợp đồng lại chỉ ghi “mập mờ” là sẽ chuyển số tiền vay vốn, lãi vay đối trừ thanh toán các dịch vụ khác của công ty. Theo bản Hợp đồng vay vốn đó lại không có bất cứ cam kết về việc bán nhà cho người cho vay, điều này tiềm ẩn khả năng rủi ro rất cao. Người có nhu cầu mua nhà có thể bị chiếm dụng vốn mà chưa chắc đã mua được ngôi nhà mình ưng ý hoặc là bị cuốn vào vòng xoáy nhà đất “ảo” mà không rút chân ra được.

Nhìn lại quy định tại Khoản 4 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014, huy động vốn phục vụ phát triển nhà ở thương mại từ vốn vay thì chỉ có các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính mới là đối tượng được pháp luật cho phép, vậy việc vay vốn từ cá nhân của Danko cũng cần phải xem xét lại về mặt pháp lý. Nếu có dấu hiệu chiếm dụng vốn thì việc áp dụng các chế tài là điều không thể tránh khỏi.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Hãng luật TGS (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội):

Theo Khoản 2 Điều 14 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng Danko Group có thể bị xử phạt từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi khởi công xây dựng công trình mà thiếu điều kiện về mặt bằng xây dựng.

Trong trường hợp Danko Group giao bán sản phẩm công trình, khi đó xảy ra vi phạm các điều kiện về việc chuyển quyền sử dụng đất, thì chủ đầu tư sẽ có thể bị xử phạt theo quy định tại Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, nhưng chưa được UBND cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 của Luật Đất đai có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng.

Bên cạnh đó, tùy thuộc vào các hành vi vi phạm chủ đầu tư vi phạm còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng như: Buộc làm thủ tục trình UBND cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của UBND cấp tỉnh theo quy định; Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện; Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Còn với hành vi không thực hiện hoặc chưa có phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường mà đã thi công dự án thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm pháp lý theo quy định tại điểm d khoản 4 Điều 11 Nghị định 155/2016/NĐ-CP của Chính phủ, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt “đối với hành vi không có báo cáo đánh giá tác động môi trường được phê duyệt theo quy định”, với mức phạt tiền từ 150 triệu đồng đến 200 triệu đồng.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Hãng luật TGS (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội):

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 50 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi năm 2020 và Khoản 1 Điều 4 Nghị định 15/2021/NĐ-CP hướng dẫn một số nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng thì trình tự đầu tư dự án được quy định gồm 3 giai đoạn gồm chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng, được quy định cụ thể như sau:

1. a) Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc: khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có); lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng phục vụ lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng; lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi để phê duyệt/quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án;

Công việc cụ thể:  xin chủ trương đầu tư, quy hoạch, giao đất, thuê đất và giải phóng mặt bằng

1. b) Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc: chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng); lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng; tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành; vận hành, chạy thử; nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng; bàn giao công trình đưa vào sử dụng và các công việc cần thiết khác;
2. c) Giai đoạn kết thúc xây dựng gồm các công việc: Quyết toán hợp đồng xây dựng, quyết toán dự án hoàn thành, xác nhận hoàn thành công trình, bảo hành công trình xây dựng, bàn giao các hồ sơ liên quan và các công việc cần thiết khác.

Tùy thuộc vào các điều kiện cụ thể, những yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng về kỹ thuật có thể thực hiện đúng trình tự hoặc kết hợp đồng thời các nội dung công việc của các giai đoạn thủ tục lập dự án đầu tư xây dựng.