Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ có được không?

Một độc giả ở quận Đống Đa có gửi thư Email cho tôi có hỏi về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. bà cũng là một nhà đầu tư đất đai mới bước vào lĩnh vực này có thắc mắc là pháp luật quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy có khi nào chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ mà hợp pháp không?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – giám đốc hãng luật TGS xin trả lời câu hỏi của độc giả như sau:

Đây là một câu hỏi khá thú vị từ một nhà đầu tư bất động sản mới bước vào lĩnh vực này, và tôi nghĩ rằng đó cũng là thắc mắc chung của mọi người khi tham gia vào hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mục đích khác nhau.

Chúng ta thường nghĩ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì nhất thiết là đất đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (mà chúng ta hay gọi tắt là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng) thì sẽ  được pháp luật bảo vệ khi có tranh chấp xảy ra.

Tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

+ Có Giấy chứng nhận

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, Sổ đỏ là điều kiện bắt buộc phải có khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cũng chính tại Luật Đất đai 2013 cho phép hai trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi mà bên chuyển nhượng chưa được cấp Sổ đỏ.

Trường hợp 1: Bên chuyển nhượng là người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ở đây, bên chuyển nhượng đất được nhận thừa kế khi thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Xem thêm: Luật sư hướng dẫn thủ tục tranh chấp đất đai

Ví dụ: Một người đã làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế là quyền sử dụng đất mà chưa thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ để đứng tên người nhận thừa kế, nếu không có nhu cầu thì người nhận thừa kế này có thể chuyển nhượng ngay cho người khác khi đã tiến hành các thủ tục khai nhận di sản là quyền sử dụng đất mà không cần phải đợi ra được sổ đỏ đứng tên mình

Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất đai khi là di sản thừa kề

Trường hợp hai: Bên chuyển nhượng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận thừa kế là quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam

Người nhận di sản thừa kế là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng hoặc cho tặng người đủ điều kiện được cấp sổ đỏ tại Việt Nam.

Ví dụ: Một người ở Việt Nam chết có để lại di sản là quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất mà hàng thừa kế thứ nhất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài và không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì những người nhận thừa kế không được cấp sổ đỏ và lựa chọn hình thức cho tặng hoặc chuyển nhượng cho người khác mà đủ điều kiện để cấp sổ đỏ.

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất chưa được cấp sổ đỏ thuộc một trong hai trường hợp nêu trên thì được pháp luật công nhận và bảo vệ nếu phát sinh tranh chấp. Các trường hơp còn lại mà chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ là vi phạm pháp luật và không được pháp luật bảo vệ.

Phần trả lời của Luật sư Nguyễn Văn Tuấn đã được đăng tải trên kênh Truyền Hình Pháp Luật Việt Nam kỳ 116, độc giả có thể xem tại đây: https://tvphapluat.vn/video/ban-tin-phap-luat-ky-116-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-khong-co-so-do-co-duoc-khong-33643/