Đánh giá tổng quan nội dung tờ trình dự án luật đất đai sửa đổi năm 2022

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội

Kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có hiệu lực, những chính sách về kinh tế đất đai; giá đất và công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã có nhiều chuyển biến tích cực. Việc thực thi Luật Đất đai năm 2013 nói chung và các vấn đề kể trên nói riêng đã luôn được quan tâm chỉ đạo tổ chức thực hiện công khai, dân chủ nhắm đảm bảo đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Nhìn chung, những chính sách kinh tế đất đai; giá đất và công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất rõ ràng, minh bạch, đúng trình tự, thủ tục đã giúp cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng triển khai các dự án của Nhà nước trên địa bàn nhiều tỉnh thành đều cơ bản diễn ra theo đúng kế hoạch. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn còn bộc lộ một số tồn tại, vướng mắc. Cụ thể:

Thứ nhất: Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định trên cơ sở “giá đất phổ biến trên thị trường”, nên để xác định một cách đầy đủ giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là việc rất khó khăn khi thị trường bất động sản chưa thực sự hoạt động công khai minh bạch; các cơ quan quản lý Nhà nước gặp nhiều khó khăn trong thực hiện việc theo dõi, giám sát và tổng hợp được đầy đủ chính xác và kịp thời các thông tin giao dịch về quyền sử dụng đất trên từng địa bàn, nhất là đối với đất ở.

Thứ hai: Theo phản ánh của nhiều địa phương, trong quá trình triển khai thực hiện chính sách cho người dân có đất bị thu hồi còn phát sinh vướng mắc như về chính sách hỗ trợ cho người dân để xác định, lựa chọn việc làm, lựa chọn hướng chuyển đổi nghề nghiệp, việc tổ chức đào tạo nghề đối với người dân bị thu hồi đất là rất khó. Trên thực tế, nhiều hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất sản xuất không thực hiện được việc chuyển đổi ngành nghề, nhiều hộ gia đình, địa phương còn lúng túng trong việc xác định, lựa chọn ngành nghề để chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định.

Thứ ba: Việc quy định như trên vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc trong công tác tái định cư, tình trạng thiếu nhà ở, đất ở tái định cư hoặc thiếu nguồn vốn dành cho việc xây dựng các khu tái định cư. Chất lượng các khu tái định cư chưa bảo đảm, đặc biệt đối với các nhà ở tái định cư là chung cư. Tỉ lệ lấp đầy các chung cư còn thấp, nhà xây xong không có người ở, xây thô không hoàn thiện hoặc đất chia lô để đấy, không triển khai xây dựng. Đó là một trong những nguyên nhân gây cản trở trong công tác thu hồi, chống người thi hành công vụ, khiếu kiện, khiếu kiện về đất đai kéo dài làm phức tạp tình hình chính trị địa phương.

Với những vướng mắc, bất cập như đã nêu ở trên về chính sách kinh tế đất đai; giá đất và công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất mà trong Tờ trình và đề nghị đưa dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 3 (tháng 5/2022) và thông qua tại kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022), một trong số mười một nhóm chính sách được đề cập là chính sách về đất đai; giá đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Sự thay đổi lần này được hi vọng sẽ giúp giải quyết các tồn đọng của pháp luật nhằm giúp quy trình thu hồi đất được nhanh chóng, hiệu quả, đúng tiến độ để phát triển các dự án theo kế hoạch phát triển đất nước.

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc, Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội

Qua quá trình thực hiện thi hành Luật đất đai 2013, tại nhiều địa phương công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã luôn được quan tâm chỉ đạo tổ chức thực hiện công khai, dân chủ, đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Sau khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp. Việc tổ chức lấy ý kiến được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi được thực hiện một cách thuận tiên. Bên cạnh đó, công tác này được thực hiện đúng trình tự, thủ tục và phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được người dân đồng thuận nên việc thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ thuận lợi, do đó việc khiếu nại, tố cáo liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của người dân đã giảm đáng kể.

Ý kiến của Luật sư đã được đăng tải trên báo Pháp Luật – Cuộc sống số 11 tháng 11 năm 2021

 Nhờ đó, thời gian qua, công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng triển khai các dự án trên các địa bàn đã có những chuyển biến tích cực. Nhìn chung, công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để triển khai các dự án trên địa bàn các huyện, thành phố đã có những chuyển biến tích cực. Việc thực hiện các dự án với sự tập trung, thống nhất cao về chủ trương và đề ra các giải pháp tổ chức thực hiện tương đối đồng bộ, chặt chẽ, có hiệu quả; các cấp, các ngành đã kịp thời tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong tổ chức triển khai thực hiện cơ bản hoàn thành theo đúng kế hoạch đề ra. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn còn bộc lộ một số tồn tại, vướng mắc.

Theo phản ánh của nhiều địa phương, trong quá trình triển khai thực hiện chính sách cho người dân có đất bị thu hồi còn phát sinh vướng mắc như về chính sách hỗ trợ cho người dân để xác định, lựa chọn việc làm, lựa chọn hướng chuyển đổi nghề nghiệp, việc tổ chức đào tạo nghề đối với người dân bị thu hồi đất là rất khó; trên thực tế, nhiều hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất sản xuất không thực hiện được việc chuyển đổi ngành nghề, nhiều hộ gia đình, địa phương còn lúng túng trong việc xác định, lựa chọn ngành nghề để chuyển đổi. Trong khi các cơ sở sản xuất kinh doanh nhiều địa bàn còn rất hạn chế trong việc tiếp nhận, tuyển dụng lao động của địa phương, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất để thực hiện dự án khi dự án đi vào hoạt động. Bên cạnh đó, số người trong độ tuổi lao động bị thu hồi đất phần lớn là lao động phổ thông, trình độ kỹ thuật thấp, không đáp ứng được nhu cầu lao động trong môi trường công nghiệp hoặc lao động kỹ thuật cao. Như vậy, việc ban hành quy định như trên còn nhiều bất cập về trình tự, thủ tục thu hồi đất chưa được cụ thể:

Thứ nhất, quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất rải rác ở nhiều văn bản cả luật, nghị định, thông tư. Hiện nay, các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất nằm rải rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật cụ thể quy định tại Điều 67, 69, 70, 71 và 93 Luật Đất đai năm 2013; Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Điều 28 và 30 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP; Điều 13 Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT và tại các văn bản của địa phương như Quyết định về bảng giá đất, Quyết định quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất,… Việc quy định rải rác ở nhiều văn bản pháp luật sẽ gây khó khăn cho người dân trong việc tìm hiểu, nắm rõ các quy định của pháp luật và khiến cho cơ quan có thẩm quyền áp dụng sai lệch, không đồng nhất giữa các tỉnh, thành phố.

Thứ hai, trình tự, thủ tục thu hồi đất không quy định bước ghi nhận hiện trạng khu đất bị thu hồi tại thời điểm thông báo thu hồi đất. Theo khoản 2 Điều 92 Luật Đất đai năm 2013 quy định tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được bồi thường. Việc ghi nhận hiện trạng khu đất thu hồi tại thời điểm thông báo thu hồi đất có ý nghĩa rất quan trọng trong việc bồi thường tài sản gắn liền với đất, đặc biệt là cây trồng, vật nuôi, những tài sản mà việc tạo lập không cần khai báo, đăng ký. Quy định thủ tục này góp phần ngăn chặn tình trạng cố tình tạo lập tài sản đón đầu thu hồi đất để được bồi thường và có căn cứ chặt chẽ trong giải quyết thắc mắc, khiếu nại khi giải phóng mặt bằng.

Thứ ba, Việc cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc chưa được quy định chặt chẽ, thiếu đồng bộ. Cụ thể, việc kiểm đếm là một khâu rất quan trọng trong thủ tục thu hồi đất, sự chính xác trong công tác kiểm đếm là tiền đề để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ thỏa đáng cho người dân bị thu hồi đất. Hiện nay, ngoài Điều 70 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc thì không có bất kỳ một văn bản nào hướng dẫn thi hành trong khi công tác cưỡng chế thi hành quyết định kiểm đếm bắt buộc cũng không kém phần phức tạp so với việc cưỡng chế thu hồi đất. Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định chủ thể ban hành quyết định cưỡng chế mà không quy định rõ chủ thể nào có trách nhiệm thực hiện việc tổ chức cưỡng chế nên đã gây khó khăn cho các Cơ quan nhà nước có thẩm quyền triển khai trên thực tế. Đồng thời, trình tự, thủ tục thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc được quy định tại khoản 4 Điều 70 Luật Đất đai 2013 chưa được quy định cụ thể và chặt chẽ. Các văn bản luật không quy định một cách cụ thể thời gian bao lâu sau khi đã vận động, thuyết phục, đối thoại thì sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành; quy trình tiến hành tại buổi cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm như thế nào, phương án cưỡng chế, nhiệm vụ của các thành viên tham gia cưỡng chế, biên bản cưỡng chế,… Vì vậy, đã dẫn đến tình trạng áp dụng khác nhau và có trường hợp thiếu thành phần dẫn đến kiếm đếm sai, gây khó khăn trong việc xây dựng phương án bồi thường hỗ trợ.

Về vấn đề giá đất cụ thể để áp dụng trong việc bồi thường là một phần quan trọng của chính sách tài chính về đất đai, điều tiết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu và người sử dụng đất. Tuy nhiên, quy trình xác định giá đất theo hướng dẫn tại các Thông tư, Nghị định hiện nay thực hiện còn nhiều vướng mắc, chưa phù hợp với thực tế. Việc định giá đất được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013: “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần”. Mặc dù, Luật Đất đai 2013 đã thay đổi tích cực trong việc quy định về vấn đề định giá đất, rong đó quy định về giá đất cụ thể, không còn một loại giá do Nhà nước quy định làm cơ sở để thực hiện tất cả các nguồn thu từ đất đai vào ngân sách Nhà nước.

Giá đất cụ thể được quy định tại Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013. Đây là những điểm tích cực trong cơ chế định giá đất của Nhà nước, thể hiện sự định mức và phân loại trong các chính sách tài chính đất đai. Để hướng dẫn cụ thể hơn về xác định giá đất, Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất, được sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định số 01/2017/ NĐ-CP ngày 06/01/2017. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Tuy nhiên, khi triển khai tiến hành thực hiện việc xác định giá đất còn vướng mắc trong áp dụng, các phương pháp xác định giá đất còn gây khó khăn trong quá trình thực hiện cũng như không phù hợp giữa quy định và thực tế.

Mặt khác, giá đất là đại lượng luôn biến động do phụ thuộc rất nhiều yếu tố, tuy nhiên khung giá và bảng giá đất lại được coi là cố định và áp dụng trong một thời gian dài. Với chu kỳ là 5 năm một lần, bảng giá cũng như khung giá đất có độ trễ hơn rất nhiều so với các biến động giá trên thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định luôn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường, giá đất quá thấp dẫn đến tình trạng khiếu kiện triền miên của người dân bị thu hồi đất. Giá đất cụ thể trong từng trường hợp sẽ có sự linh hoạt hơn, bám sát với giá thị trường hơn. Chính vì lý do đó, việc quy định giá đất cụ thể đã khẳng định sự chi phối của yếu tố thị trường trong quan hệ quản lý và sử dụng đất, góp phần đảm bảo thông tin minh bạch và khách quan. Bên cạnh những dấu hiệu tích cực mà Luật đất đai 2013 đem lại đối với vấn đề định giá đất thì vẫ còn rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật về dịnh giá đất. Cụ thể:

Về nguyên tắc xác định giá đất theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013: “Nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng”. Dưới góc độ pháp lý, giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá có tần suất xuất hiện nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường. Tuy nhiên, một số loại đất, khu vực không có thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường hoặc nơi có thị trường nhưng thông tin giá đất thị trường độ tin cậy không cao gây khó khăn trong việc định giá đất. Bởi vì, các thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất do người dân cung cấp còn hạn chế; nhiều khu vực không xảy ra giao dịch, do đó cần phải khảo sát khu vực lân cận để so sánh, xác định giá đất. Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng không thể hiện thực tế giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, do người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế.

Tại Điểm d khoản 1 Điều 112 luật Đất đai 2013 quy định việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc “cùng thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”. Tuy nhiên, thực tế ở nhiều địa phương, chỉ cách nhau một con đường nhỏ, nhưng giá đất hai bên đường đã khác nhau xa, đặc biệt các thửa đất liền kề nhau là nơi giáp ranh địa giới hành chính cấp tỉnh.

Về quy trình xây dựng khung giá đất thì toàn bộ quy trình định giá đất được quy định tại Điều 15, Luật Đất đai 2013 từ điều tra, phân tích, tổng hợp thông tin, xây dựng phương án, thẩm định và quyết định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, còn đối tượng chịu ảnh hưởng nhất từ giá đất là người sử dụng đất lại đứng ngoài quy trình. Mặc dù Điều 115 và Điều 116 Luật Đất đai 2013 có quy định về việc tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập. Tuy nhiên, theo Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung, cơ quan nhà nước sẽ quyết định thuê hay không thuê tổ chức tư vấn định giá đất độc lập tham gia xây dựng phương án định giá đất. Do đó, giá đất mang nặng tính áp đặt của chủ thể quản lý, gây những ảnh hưởng nhất định về tính công bằng và chính xác của giá đất được quyết định. Về phương pháp xác định giá đất vẫn còn hạn chế, chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan cũng như năng lực của chủ thể thẩm định giá đất ảnh hưởng đến kết quả của quá trình xác định giá đất.

Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP phương pháp định giá đất gồm 5 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết từ, phương pháp thặng dư, phương pháp thu thập, phương pháp điều chỉnh hệ số giá đất. Dựa vào các thông tin đã thu thập được, chủ thể thẩm định giá đất sẽ lựa chọn, áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp xây dựng phương án giá đất. Điều này có nghĩa là việc áp dụng phương pháp nào là do ý chí chủ quan của chủ thể quyết định. Trong quá trình thu thập thông tin việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, xác định % tỷ lệ để điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt còn phụ thuộc vào kinh nghiệm của người làm công tác thu thập thông tin, chưa có căn cứ pháp lý.

Cụ thể, khi thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định “Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất”. Như vậy, việc tìm kiếm được thửa đất so sánh có diện tích lớn và tương đồng với thửa đất định giá về kích thước, hình thể, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng như khu dân cư, khu công nghiệp, khu thương mại dịch vụ, đất giáo dục, y tế,….

Tại khoản 3 Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định: “Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)”. Do đó, khi mà thị trường diễn biến không ổn định, có lúc sôi động, sốt đất, sốt giá nhưng cũng có thời gian trầm lắng, đóng băng. Trong khi đó, hoạt động giao dịch, chuyển nhượng ngầm về quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến. Thực trạng này đã gây nhiều khó khăn cho công tác thu thập, phân tích, xử lý và sử dụng các thông tin thẩm định giá.

Trong áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất việc xác định các khoản chi phí theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 5, khoản 3 Điều 6 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT như chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất, chi phí sản xuất tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản,… hiện nay không có định mức, không có đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và cũng rất khó điều tra, thu thập từ các thửa đất tương tự do các chủ đầu tư không cung cấp hoặc không có để cung cấp nên không thể áp dụng. Như vậy, mức áp dụng chỉ mang tính giả định và ước tính như thế nào là phù hợp phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của người làm công tác định giá đất, ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá đất.

Về định giá đất trong khu quy hoạch bổ sung tại khoản 3 Điều 9 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT khi thực hiện bổ sung giá đất vào bảng giá đất sẽ căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất hiện hành để bổ sung, các khu quy hoạch trong bảng giá đất hiện hành đã có đường giao thông đầy đủ. Như vậy, được hiểu khi bổ sung giá đất các khu quy hoạch là giá đất đã có đầy đủ đường giao thông, hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên, trên thực tế giá đất khu quy hoạch bổ sung chưa có đường, cơ sở hạ tầng lại được xác định tương đương với giá đất trong bảng giá đất hiện hành, dẫn đến xác định giá đất theo phương pháp thặng dư khi Nhà nước tính thu tiền sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án tại các khu quy hoạch nêu trên thì giá đất thấp hơn giá đất quy hoạch trong bảng giá đất.

Về trình tự thực hiện điều chỉnh giá đất được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP có 2 trường hợp điều chỉnh giá đất đó là: “khi khung giá đất của Chính phủ ban hành tăng hoặc giảm 20%, hoặc giá phổ biến trên thị trường tăng hoặc giảm 20% so với bảng giá đất do cấp tỉnh ban hành”. Trình tự thực hiện điều chỉnh bảng giá đất thuộc 2 trường hợp này được quy định tại mục 2 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT. Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều 9 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT có quy định thêm trường hợp điều chỉnh giá đất đó là bổ sung các đường, phố chưa có tên trong bảng giá đất hiện hành. Tuy nhiên, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT không quy định trình tự thực hiện thuộc trường hợp này. Do đó, gặp khó khăn trong trình tự, thủ tục thực hiện bổ sung giá của các tuyến đường, phố chưa có tên vào bảng giá đất theo quy định tại Mục 2, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT.

Về hồ sơ trình Hội đồng thẩm định được thực hiện theo quy định tại Điều 31 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT “dự thảo phương án giá đất, dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất”. Tuy nhiên, tại Khoản 3 Điều 30 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định nội dung của dự thảo phương án giá đất và dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất gồm có “Mục đích định giá đất và các thông tin về thửa đất cần định giá; Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin về giá đất thị trường; Việc áp dụng phương pháp định giá đất; Kết quả xác định giá đất và đề xuất các phương án giá đất; Đánh giá tác động về kinh tế – xã hội của các phương án giá đất”. Vì vậy, việc dự thảo phương án giá đất bao gồm những nội dung gì, dự thảo báo cáo thuyết minh bao gồm những nội dung gì chưa được quy định cụ thể dẫn đến không đồng nhất trong quá trình thực hiện tại các địa phương. Ngoài ra, quy định về thời hạn hoàn thiện dự thảo phương án giá đất theo thông báo kết quả thẩm định của Hội đồng thẩm định chưa thống nhất. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 32 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định thời gian không quá 05 ngày làm việc; trong khi đó, khoản 3 Điều 14 Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường thì thời gian hoàn thiện là không quá 03 ngày làm việc.

Về lập Kế hoạch định giá đất cụ thể theo quy định tại Điều 28 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT: “Sở Tài nguyên và môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể hàng năm và trình Ủy ban Nhân dân tỉnh phê duyệt”. Các dự án dự kiến định giá đất trong năm được đưa vào Kế hoạch định giá đất nhưng còn phụ thuộc vào nguồn vốn để triển khai dự án. Tuy nhiên, trên thực tế có một số dự án đã đưa vào kế hoạch nhưng không thực hiện được trong năm do chưa được bố trí vốn hoặc có một số dự án thì phát sinh ngoài kế hoạch nhưng trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, kinh phí chi trả cho việc xác định giá đất nằm trong tỷ lệ phần trăm kinh phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, khi thanh toán chi phí định giá đất cụ thể thì đơn vị tư vấn phải lập dự toán cụ thể công việc thực tế và được cơ quan tài chính kiểm tra, thẩm định trước khi thanh toán. Do đó, kế hoạch định giá đất cụ thể hàng năm không đáp ứng được thực tế và mất nhiều thời gian để thực hiện công việc xây dựng kế hoạch này.

Thạc Sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc, Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội

Các vấn đề chính trị, pháp lý và thực tiễn đắt ra liên quan đến chính sách quản lý, sử dụng đất đai là những vấn đề hết sức quan trọng, đòi hỏi phải được nghiên cứu, xử lý thỏa đáng, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân, doanh nghiệp và xã hội.  Có thể thấy, chính sách về kinh tế đất đai; giá đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất hiện nay đang có những khó khăn, vướng mắc nhất định.

Cụ thể, công tác thẩm định giá là một khâu quan trọng và chiếm nhiều thời gian trong việc thực hiện quy trình công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư các dự án. Thực tế hiện nay, các đơn vị tư vấn thẩm định giá còn gặp rất nhiều khó khăn, hạn chế trong tìm kiếm thông tin giao dịch tài sản và xác định hệ số điều chỉnh giá đất. Các quy định về thẩm định giá còn mang nặng tính nguyên tắc nên khi áp dụng còn nhiều bất cập, các văn bản hướng dẫn phải bổ sung nhiều lần, thiếu tính nhất quán, dẫn đến làm chậm tiến độ thực hiện. Bên cạnh đó, công tác tái định cư cũng gặp phải các vướng mắc, khó khăn trong việc đáp ứng đầy đủ nhu cầu của người dân khi bị thu hồi đất.

Từ những tồn tại, hạn chế của chính sách cũ, một số giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện chính sách về kinh tế đất đai; giá đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như: Việc xây dựng giá đất bồi thường sát với giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bính thường, thường xuyên có sự cập nhật bảng giá đất để việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất và đơn giá bồi thường được thực hiện chính xác nhất; hoàn thiện chính sách hỗ trợ kịp thời, phù hợp với sự thay đổi giá cả thị trường; đẩy mạnh bố trí tái định cư, tăng cường các chính sách hỗ trợ đối với các hộ gia đình bị thu hồi đất; công nghệ hóa hệ thống quản lý đất đai để công tác bồi thường, hỗ trợ được thực hiện nhanh chóng, giảm bớt các trình tự, thủ tục pháp lý khác và hoàn thiện các quy định về thẩm định giá, tránh tình trạng khó khăn, bất cập trong việc áp dụng vài thực tiễn.

Mời bạn đọc tham khảo chi tiết nội dung QUYẾT ĐỊNH Kế hoạch chi tiết xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi) TẠI ĐÂY