Luật sư tư vấn bồi thường giải phóng mặt bằng

Việc áp giá thị trường khi bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) làm dự án đã được quy định tại nhiều văn bản pháp luật. Tuy nhiên, UBND các tỉnh, thành phố thường đưa ra mức giá thấp hơn giá thị trường khi thu hồi đất để thực hiện dự án. Việc này dẫn đến khiếu kiện kéo dài, bởi quyền lợi của người “mất” đất bị ảnh hưởng không nhỏ.

Luật TGS cho rằng, quy trình định giá đất thủ công hiện nay chưa chuẩn, dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế “xin – cho”, nhũng nhiễu, từ đó dẫn đến thất thu ngân sách, ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh.

Công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dự án dở dang, không triển khai được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận là chủ đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, tiền sử dụng đất cũng là vấn đề cần được quan tâm, giải quyết, bởi theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là “ẩn số”, là “gánh nặng” và tạo ra cơ chế “xin – cho”, làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách Nhà nước.

Luật sư tư vấn

Vì sao nhà nước lại phải đền bù với giá thấp?

Luật sư – Công ty Luật TGS cho rằng:

 Thứ nhất: tình trạng giá đất thấp là do khung giá đất thấp và do Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn, nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.

Thứ hai: Do giá đất luôn bị thị trường điều chỉnh nên có sự thay đổi hằng ngày, hằng tuần, hằng tháng, trong khi đó quyết định của cơ quan Nhà nước phải có tính ổn định trong một thời gian nhất định.

Vì vậy, để an toàn, các nhà hoạch định chính sách phải để mức giá đất dưới mức giá thị trường, vì nếu giá đất thấp hơn cũng không thiệt hại cho Nhà nước. Tuy nhiên, để đưa ra được giá thị trường cần có phương pháp tính giá đất hợp lý, khoa học, làm sao để áp được giá thị trường phù hợp với chủ đầu tư và người dân. Phù hợp với sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi giá đất liên tục có sự biến động trên thị trường, việc sử dụng khung giá đất cố định trở nên rất bất cập, không phù hợp với nguyên tắc giá phổ biến trên thị trường và sẽ không bảo đảm được quyền lợi cho người dân khi được đền bù giải phóng mặt bằng.

Hiện nay khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng bất động sản với giá trị lớn, các chủ thể tham gia hợp đồng thường căn cứ vào khung giá chung để áp giá khi thực hiện việc chuyển nhượng và cơ quan thuế chỉ căn cứ vào hợp đồng đó để tính thuế. Nếu các giao dịch áp dụng với giá thị trường, số tiền thực tế khi thực hiện giao dịch sẽ lớn hơn rất nhiều, do đó cơ quan thuế sẽ thu được nhiều tiền thuế hơn.

Bên cạnh đó, áp dụng giá thị trường sẽ làm giảm thiểu các rủi ro thường gặp trong các giao dịch bất động sản. Khi thực hiện giao dịch bất động sản, nhằm mục đích trốn thế, giảm thuế, chủ thể tham gia hợp đồng thường để giá chuyển nhượng thấp hơn trên thực tế rất nhiều, đặc biệt sẽ áp giá nhỏ hơn hoặc bằng với giá trong khung giá đất quy định, khi xảy ra các tranh chấp, rủi ro hoặc khi hợp đồng bị vô hiệu, bên bị vi phạm hợp đồng sẽ chỉ được đền bù đúng với mức giá thể hiện trên hợp đồng.

Việc áp dụng giá đất theo giá thị trường có tạo nên sự công bằng trong xã hội hay không?

Theo Luật sư – Công ty Luật TGS, thì việc áp dụng giá đất theo giá thị trường sẽ tạo nên sự công bằng trong xã hội. Bởi vì người dân sẽ được đền bù nhiều hơn, tránh việc khiếu nại, khiếu kiện, giảm các công việc liên quan đến cơ quan quản lý Nhà nước. Đối với các chủ đầu tư, khi hồ sơ đền bù có cơ sở giá đất rõ ràng, sẽ tạo sự công khai, minh bạch và tính toán đúng hiệu quả của suất đầu tư.

Luật Đất đai năm 2013 quy định về giá đất, điểm c khoản 1 Điều 112 quy định nguyên tắc xác định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”. Khoản 4 Điều 114 quy định, giá đất cụ thể phải được xác định cho từng trường hợp, trong đó điểm đ là xác định giá đất cụ thể để “Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.

Theo các quy định của pháp luật đất đai hiện hành, giá đất bồi thường phải được tính theo giá đất phù hợp với giá thị trường, được xác định cụ thể đối với từng thửa đất, từng dự án đầu tư. Nhưng trên thực tế cho thấy, giá đất để tính bồi thường khi thu hồi đất vẫn thấp hơn giá thị trường.

 Chúng tôi thấy rằng việc làm của các Cơ quan chính quyền nhà nước về việc thực thi là không đúng với các quy định của pháp luật, dẫn đến gây thiệt thòi lớn cho người bị thu hồi đất mà vẫn như không có chuyện gì đáng kể đang xảy ra. Cách bồi thường giá trị đất thấp hơn giá trị thị trường là trái với quy định của Luật Đất đai.

Nếu tính bồi thường theo giá đất phù hợp giá thị trường thì người bị thu hồi đất được lợi. Giá đất xác định để tính bồi thường trước đây thấp, nay được xác định phù hợp với giá thị trường nên cao hơn, vì vậy mà giá trị bồi thường cũng cao hơn. Mức cao hơn như thế nào tùy thuộc vào loại đất và vị trí đất, có trường hợp cao hơn tới vài lần.

Xem thêm: Nhà nước đền bù thu hồi đất như thế nào?

Pháp Luật đất đai quy định như thế nào về việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư?

Theo Hãng Luật TGS, Pháp luật đất đai quy định, việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là việc của Nhà nước. Nhà nước thu hồi đất thì phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. Việc này độc lập với việc Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, trong đó có đầu tư phát triển bất động sản.

Việc Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất để phát triển bất động sản sẽ có tác động trực tiếp tới nguồn cung bất động sản ra thị trường. Việc Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dựa trên quy luật giá trị của thị trường sẽ làm tăng nguồn lực đất đai và giảm xung đột xã hội, làm cho thị trường bất động sản bền vững hơn. Dĩ nhiên, thu ngân sách từ đất có thể sẽ giảm so với trước do Nhà nước phải chi phí cao hơn cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Vì vậy, để tạo lập một thị trường bất động sản bền vững, cần cải cách mạnh toàn bộ hệ thống tài chính đất đai để sao cho giá đất thị trường giảm đi. Từ đó, sức cạnh tranh của thị trường bất động sản sẽ cao hơn, tính thanh khoản cũng sẽ cao hơn.

Thực tế, công tác giải phóng mặt bằng luôn gặp khó khăn khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận.

Hiện nay, bảng giá đất để thực hiện giải phóng mặt bằng được xây dựng dựa trên Luật Đất đai, cần phải xem xét lại cho phù hợp. Việc định giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường có cái lợi cho công tác giải phóng mặt bằng thực hiện những dự án của Nhà nước, nhưng khi áp dụng với các dự án phát triển kinh tế – xã hội thì tạo ra sự chênh lệch lớn với thực tế.

Theo Điều 62 luật đất đai 2013 thì có quy định về việc thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Như vậy hoàn toàn có thể áp dụng cho bất kỳ dự án nào. Tuy nhiên, vì tiêu chí không rõ ràng dẫn tới việc bất kỳ một dự án kinh tế – xã hội nào cũng có thể đẩy người dân ra khỏi nhà để thu hồi đất, giao cho một số chủ đầu tư thực hiện dự án.

Nhà nước thu hồi đất vì phát triển kinh tế – xã hội là không hợp lý, điều này dẫn tới việc can thiệp vào quyền của chủ sử dụng đất đai. Do đó, dự án phát triển kinh tế – xã hội cần được tách biệt rõ ràng với những dự án công cộng vì lợi ích quốc gia, điểm này cần được sửa đổi trong Luật Đất đai.

+) Nếu đền bù giải phóng mặt bằng theo quy định của Nhà nước thì giá đất thấp, chuyển giao cho các doanh nghiệp thực hiện các dự án kinh tế – xã hội, đất đai sẽ được bán theo giá thị trường cao hơn nhiều.

+) Nếu giải quyết được vấn đề giá đất khi thu hồi và giá trên thị trường phải đồng nhất, sẽ hạn chế khiếu nại, khiếu kiện liên quan tới đất đai. Lợi nhuận của doanh nghiệp phải được tạo ra từ quá trình đầu tư về hạ tầng, xây dựng chứ không phải là từ sự chênh lệch của giá đất khi giải phóng mặt bằng.

Xem thêm : Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Trên đây là một số tư vấn của chúng tôi về vấn đè đền bù giải phóng mặt bằng. Nếu có thắc mắc về vấn đè này xin vui lòng liên hệ qua số điện thoại: 1900.8698 để nhận được sự giải đáp từ các luật sư tư vấn của chúng tôi.