Tra cứu trách nhiệm hình sự – Mua bán, thế chấp nhà ở thuộc chung cư

TRUY CỨU TRÁCH NHIỆM HÌNH SỰ HÀNH VI SAI PHẠM CỦA CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THẾ CHẤP – MUA BÁN NHÀ Ở THUỘC CHUNG CƯ

Công bố danh sách những dự án bất động sản đang được thế chấp tại Ngân hàng

Gần đây, Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã công bô danh sách những dự án bất động sản đang được thế chấp tại Ngân hàng để vay vốn.

Rất nhiều người dân có những lo ngại khi nhận thấy những căn hộ mà mình đã mua thuộc dự án thê chấp này. Tuy nhiên đây là một điều rất bình thường khi mà tại các dự án đầu tư, phần vốn của các chủ đầu tư thường chỉ chiếm 15-20%, phần vốn còn lại sẽ được các chủ đầu huy động dưới các hình thức khác nhau, một trong số đó là vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Việc thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng là quyền của chủ đầu tư được pháp luật quy định, nhưng nhằm bảo đảm sự đồng bộ cũng như nhằm giảm thiểu những tổn thất cho các tổ chức tín dụng cũng như người mua nhà, pháp luật yêu cầu các dự án phải đáp ứng được đủ những điều kiện quy định tại Khoản 1, Điều 148, Luật Nhà ở năm 2014. Đặc biệt, đối với trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án nhà ở còn phải đáp ứng được những điều kiện quy định tại Điều 7, Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của Ngân hàng Nhà nước. (trừ trường hợp quy định tại Điều 19 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng quy định, người mua nhà và ngân hàng vẫn có thể thống nhất về việc không cần giải chấp và khi đó, dự án nhà ở này vẫn được phép mua bán).

Luật hình sự – Mua bán, thế chập nhà ở chung cư

Sai sót trong quá trình thế chấp – giải chấp – mua bán nhà ở trong có dự án có thế chấp

Gần đây có rất nhiều vụ việc chủ đầu tư bán chính căn nhà đã thế chấp khi chưa tiến hành giải chấp hoặc thậm chí đã bán căn hộ (chưa thế chấp) cho người mua rồi lại chậm chạp trong việc giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất nhưng thực tế đã đưa những giấy tờ đó đi thế chấp.

Điển hình vụ việc sau: Năm 2002, anh Khâm mua lô đất tại dự án khu dân cư P.Tân Thới Nhất (Q.12, TP.HCM) của Công ty Lê Minh Tương. Chủ đầu tư cam kết khi nào anh Khâm làm nhà xong sẽ làm thủ tục hoàn công, ra sổ hồng. Nhưng nhà đã ở mấy năm nay mà sổ hồng không có. Quá nóng ruột, anh Khâm tự đi làm sổ hồng thì mới biết sổ đỏ của dự án đã bị chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng (NH), đến nay vẫn chưa giải chấp. Để làm giấy tờ nhà, anh Khâm phải gom tiền đưa công ty đến NH “chuộc” lại sổ đỏ (mang tên chủ đầu tư – PV), sau đó anh tự đi làm sổ hồng mang tên mình.

Những khách hàng mua đất tại dự án khu biệt thự Tuyết Anh (H.Củ Chi, TP.HCM) do Công ty địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư cũng một phen thót tim khi đất của họ bị công ty này đem đi thế chấp tại NH. Bà Lê Thúy Tươi, chủ căn biệt thự A11, cho biết Công ty Hoàng Quân đã bán 29 nền biệt thự cho khách hàng từ năm 2003. Tháng 7.2006, các lô đất đã được cấp sổ đỏ nhưng đứng tên chủ đầu tư. Đến nay các khách hàng đã xây nhà, hoàn công và đóng toàn bộ tiền cho công ty. Tuy nhiên, khi tiến hành thủ tục làm sổ hồng thì người dân phát hiện Công ty Hoàng Quân đã thế chấp sổ đỏ cho NH. “Sổ đỏ nhà tôi bị công ty đem thế chấp 2 lần. Sau nhiều lần làm việc với chủ đầu tư, NH và công an, công ty mới trả lại sổ đỏ cho một số khách hàng để chúng tôi tự đi làm sổ hồng, vì nếu để họ đi làm có khi họ lại đem cầm nhà đất của chúng tôi thêm một lần nữa”, bà Tươi cho biết.

Tại chung cư 328 Bến Chương Dương (Q.1) do Công ty CP đầu tư và xây lắp Bến Chương Dương làm chủ đầu tư, chị Nguyễn Thị Thu Hương, chủ căn hộ B0502 và gần 400 hộ dân đã đợi sổ hồng hơn 4 năm nay vẫn chưa thấy. “Có những hộ dân quá bức xúc đã làm dữ với chủ đầu tư, yêu cầu họ làm sổ hồng nhưng đến nay vẫn chưa thấy đâu. Chúng tôi cũng không biết vì sao lại chậm như vậy”, chị Hương nói.

Truy cứu trách nhiệm như thế nào?

Rõ ràng những hành vi không tuân thủ quy định về điều kiện để mua bán nhà hay việc các chủ đầu tư đã bán cho người mua mà lại vẫn sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở đó để thế chấp tại các tổ chức tổ chức tín dụng là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng, xâm phạm trực tiếp đến quyền của các người dân mua nhà, cũng như quyền của các tổ chức tín dụng. Vậy nên, những hành vi này cần phải bị truy cứu trách nhiệm.Bên cạnh việc tiến hành xử lý trách nhiệm dân sự, chúng ta có nên đặt ra vấn đề truy cứu trách nhiệm hình sự không?

Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn (Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS): “Về việc có nên truy cứu trách nhiệm hình sự những hành vi trái pháp luật của các chủ đầu tư, chúng ta phải nhìn nhận thật kỹ. Việc các chủ đầu tư bán nhà khi chưa đủ điều kiện quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản, Điều 148 Luật Đất đai năm 2013 là hoàn toàn trái pháp luật.

Xét về trách nhiệm hình sự, các hành vi trên có thể đã đủ các yếu tố cấu thành của tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc Tội Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản quy định tại Điều 174, 175 Bộ luật hình sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017.

Tùy theo nội dung của vụ việc cụ thể, để có căn cứ khẳng định hành vi vi phạm pháp luật có phạm tội hay không và phạm tội gì thì cần phân tích hành vi khách quan.

Luật hình sự – Tài sản thế chấp    

Trong cấu thành cơ bản của tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo Điều 175, Bộ luật Hình sự năm 2015 thì về mặt khách quan của tội phạm thể hiện ở 2 điểm mấu chốt sau: Một là, hành vi gian dối được thể hiện, thực hiện sau khi chủ thể của tội p

hạm đã nhận được tài sản thông qua các hình thức hợp đồng… một cách ngay tình, hợp pháp; sau khi nhận được tài sản vì mục đích chiếm đoạt không trả, không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, theo thỏa thuận thì chủ thể của tội phạm mới nảy sinh dùng thủ đoạn gian dối để không trả, không thực hiện thỏa thuận, không thực hiện hợp đồng. Tức là thủ đoạn gian dối xuất hiện sau khi đã nhận được tài sản. Hai là, việc dùng thủ đoạn gian dối là nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản.

Còn trong cấu thành của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174, Bộ luật Hình sự năm 2015 thì về mặt khách quan, tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản là hành vi chiếm hữu trái phép tài sản của người khác để tạo cho mình khả năng định đoạt tài sản đó một cách gian dối. Đó là hành vi dùng thủ đoạn gian dối làm cho người có tài sản tin là sự thật nên đã tự nguyện giao tài sản cho người có hành vi gian dối để họ chiếm đoạt. Hai dấu hiệu đặc trưng của tội phạm này là hành vi gian dối và hành vi chiếm đoạt. Trong đó gian dối là điều kiện và thủ đoạn thực hiện hành vi chiếm đoạt còn hành vi chiếm đoạt là mục đích và kết quả của hành vi gian dối.

Sự khác nhau căn bản giữa tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản với tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản chính ở điểm “hành vi gian dối” được thực hiện trước hay sau khi nhận được tài sản, nhận được tiền… Nếu “hành vi gian dối” thực hiện trước là “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”; còn nếu thực hiện sau khi có tài sản thì là “lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”. Nhưng cả 2 tội này dấu hiệu mục đích “nhằm chiếm đoạt tài sản” là dấu hiệu bắt buộc trong cấu thành tội phạm.

Trở lại với các hành vi trái pháp luật của các chủ đầu tư, đối với việc bán nhà khi chưa đủ điều kiện. Việc bảo đảm đầy đủ các điều kiện để bán nhà trước tiên là một nghĩa vụ của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật, đây cũng là một trong những thảo thuận mà các bên sẽ tuân thủ khi ký hợp đồng, như vậy,hành vi của các chủ đầu tư lúc này hoàn toàn là hành vi lừa dối người mua. Vì vậy, chỉ cần hành vi này của các chủ đầu tư là nhằm chiếm đoạt tài sản thì họ sẽ phải chịu trách nhiệm hình sự về Tội lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản.

Đối với trường hợp người mua đã mua nhà mà chủ đầu tư chậm trễ trong việc giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng trong khi thực tế đã đưa giấy chứng nhận này đi thế chấp tại ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khác. Tại thời điểm hai bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở và tiến hành các thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người có quyền sở hữu đối với căn nhà trên là người mua hàng. Vì vậy, hành vi của chủ đầu tư lúc này là hành vi sử dụng trái phép tài sản quy định tại Điều 177 BLHS 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017). Trường hợp là mục đích của hành vi là nhằm chiếm đoạt tài sản thì có thể bị truy cứu về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

Như đã phân tích ở trên, các hành vi này hiện chỉ có thể truy cứu trách nhiệm hình sự khi có mục đích chiếm đoạt tài sản, do pháp luật hình sự Việt Nam hiện nay vẫn chưa có quy định về các hành vi liên quan đến việc bán căn hộ ở các dự án đầu tư trái pháp luật.

Tuy nhiên, xét thấy hiện nay rất nhiều vụ việc liên quan đến vấn đề này đã gây ra thiệt hại rất nghiêm trọng, có liên hệ đến rất nhiều người và các tổ chức tín dụng, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế nói chung. Vì vậy,nhằm có một chế tài mạnh mẽ đủ để phòng chống những hành vi vi phạm pháp luật nêu trên, thiết nghĩ pháp luật hình sự nên them các tội danh liên quan đến lĩnh vực này làm cơ sở cho việc xử lý.

>>> Xem thêm chi tiết: Chi phí thuê luật sư bào chữa